15 C 118/2022-67 — Okresní soud v Uherském Hradišti

1. Žalobou podanou ku zdejšímu soudu dne [datum] se žalobci vůči žalovanému domáhají zaplacení částky 150 000 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že žalobci, v právním postavení kupujících, uzavřeli se žalovaným, v právním postavení prodávajícího, dne [datum] kupní smlouvu k nemovitým věcem, jejímž předmětem byl prodej bytové jednotky [číslo] umístěné v bytovém domě [adresa], v [obec] [část obce], postaveném na pozemku parc. č. St. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na [list vlastnictví] a s ní souvisejícího spoluvlastnického podílu na společných částech bytového domu [adresa] a pozemku parc. č. St. [číslo], o velikosti id. [číslo], zapsaného na [list vlastnictví], vše v k.ú. [část obce], obci [obec], vedeném u [stát. instituce], [stát. instituce], a to za kupní cenu 4 600 000 Kč (dále jen„ smlouva“). Na základě uvedené smlouvy nabyli žalobci, jako manželé, předmětné nemovitosti do svého SJM a z předmětné smlouvy jsou zavázáni společně a nerozdílně. Dle znění čl. III odst. 3 smlouvy převzal žalovaný, jako strana prodávající, závazek zajistit výmaz zástavních práv specifikovaných v čl. IV odst. 1 smlouvy, zapsaných v katastru nemovitostí pod [číslo jednací] a [anonymizováno] [číslo] (dále jen„ zástavní práva“) tak, že návrh na výmaz se zavázal podat k příslušnému katastrálnímu úřadu nejpozději do [datum]. Pro případ, že takový návrh nebude ve stanovené lhůtě podán nebo nedojde k výmazu zástavních práv nejpozději do [datum] z důvodu na straně prodávajícího, bylo oprávněním kupující strany, tedy žalobců, od smlouvy odstoupit a po prodávajícím za porušení uvedené smluvní povinnosti požadovat jednorázovou smluvní pokutu ve výši 150 000 Kč. Smluvní pokuta byla výslovně sjednána nikoliv v souvislosti s realizací práva odstoupení od smlouvy, nýbrž v návaznosti na porušení výše popsané smluvní povinnosti prodávajícího. Splatnost smluvní pokuty byla vázána na písemnou výzvu oprávněné strany. Protože žalovaný v rozporu se závazkem zakotveným ve znění čl. III odst. 3 smlouvy podal návrh na výmaz zástavních práv teprve dne [datum] a k výmazu pak došlo teprve dnem [datum], vznikl žalobcům nárok na zaplacení sjednané smluvní pokuty. Žalobci dále vyslovili domněnku, že celkem jim svědčí právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnné výši 300 000 Kč, když žalovaný nedodržel žádný ze stanovených termínů pro výmaz předmětných zástavních práv, podanou žalobou se však„ prozatím“ domáhají uhrazení smluvní pokuty ve výši 150 000 Kč. Písemná výzva k plnění byla žalovanému zaslána prostřednictvím právního zástupce žalobců v rámci předžalobní upomínky, která byla žalovanému doručena dne [datum], dnem následujícím po datu doručení se pak žalovaný ocitl v prodlení. Protože žalovaný předmětnou platební povinnost včas nesplnil, obrátili se žalobci se svým nárokem na soud. 2. Zdejší soud rozhodl v předmětné právní věci elektronickým platebním rozkazem dne [datum rozhodnutí] pod [číslo jednací] [rok], proti kterému však učinil žalovaný včasný odpor, v jehož rámci důvodnost podané žaloby vyloučil. Nesporným učinil tvrzení žalobců o uzavření smlouvy, jejíž součástí bylo ujednání stran o smluvní pokutě zajišťující včasné splnění povinnosti žalovaného při výmazu zástavních práv, tvrzené datum podání návrhu na výmaz zástavních práv u příslušného katastrálního úřadu žalovaným, stejně jako faktickou opožděnost tohoto návrhu, čehož důsledkem bylo porušení smluvní povinnosti žalovaného zakotvené ve znění čl. III odst. 3 smlouvy, když žalovaný s prodlením podal návrh na výmaz zástavních práv a tento současně nebyl proveden ve stanovené lhůtě. Důvodnosti nároku žalobců však oponoval s argumentací, že pro pozdní výmaz zástavních práv byly dány objektivní důvody na straně žalovaného. Těmito objektivními důvody bylo dle tvrzení žalovaného odmítnutí banky vystavit mu potvrzení o zániku zástavních práv do doby jejich převodu k jiné jeho nemovitosti. S uvedenou situací byli žalobci dle žalovaného nejméně srozuměni a s prodloužením termínů dle jeho názoru konkludentně souhlasili, neb až do konce měsíce dubna 2022 nevznesli vůči nastalé situaci žádné námitky, se žalovaným komunikovali v tom smyslu, že …je to v pořádku a …vše se o pár dnů posune. Žalobcům pak nesporným porušením uvedené smluvní povinnosti dle názoru žalovaného nevznikla žádná škoda, výši smluvní pokuty označil vzhledem k hodnotě a významu zajišťované povinnosti, jakož i okolnostem daného případu, za nepřiměřenou ve smyslu ustanovení § 2051 o.z. Poukázal na relativní krátkost prodlení žalovaného se splněním daného závazku a podotkl, že žalobcům nabídl jednak možnost nastěhování se do předmětné bytové jednotky již od [datum], kdy byla vyklizena, jednak pomoc se stěhováním. Vedle uvedeného pak realitní kancelář zastupující žalovaného jako kompenzaci za žalobce uhradila správní poplatek ve výši 2 000 Kč. Přestože žalobcům dle žalovaného nevznikla žádná škoda, byl ochoten jako kompenzaci v rámci smírného řešení sporu uhradit částku 50 000 Kč, tento návrh však nebyl žalobci akceptován. Závěrem proto navrhl, aby byla požadovaná smluvní pokuta moderována až na částku 2 000 Kč představující náklady za žalobce uhrazeného správního poplatku. Ve znění závěrečného návrhu pak žalovaný označil žalobní podání za neurčité vzhledem k nejasnému požadavku žalující strany při tvrzeném dvojím nároku na smluvní pokutu á 150 000 Kč pro dvojí porušení citovaného článku III odst. 3 smlouvy za situace, kdy žalobci nespecifikují, pro porušení, které konkrétní smluvní povinnosti žalovaného je smluvní pokuta ve výši 150 000 Kč žalována. 3. Ve znění repliky s datem [datum] žalobci oprávněnost argumentace žalovaného odmítli s poukazem na skutečnost, že žalovaný odmítl vyplacení kupní ceny na účet zástavního věřitele, čímž by se výmaz zástavního práva urychlil, přičemž konkrétní konstrukce výmazu zástavních práva pod sankcí smluvní pokuty byla do finální verze kupní smlouvy zanesena právě na návrh žalovaného. Poukázali na skutečnost, že teprve 9 dnů po podpisu kupní smlouvy se žalovaný začal reálně o výmaz zástavního práva zajímat, a to přesto, že tématem kontraktačních jednání stran byla tato otázka již v měsíci listopadu [rok]. Takto žalovaný fakticky učinil návrh na výmaz zástavních práv nikoli ve stanovené lhůtě od [datum] do [datum], nýbrž teprve dnem [datum], tedy ve lhůtě délky téměř dvojnásobné oproti délce lhůty sjednané. Vyloučili jakýkoliv posun termínu výmazu zástavních práv, a to i tvrzený konkludentní souhlas s takovým odkladem. V neposlední řadě pak žalobci podotkli, že podmínkou vzniku nároku na smluvní pokutu není vznik škody na straně oprávněné a poukázali na zachování smluvní rovnosti, když splnění povinnosti žalobců bylo zajištěno smluvní pokutou shodné výše. 4. Ve znění závěrečného návrhu pak žalovaný označil žalobní podání za neurčité vzhledem k nejasnému požadavku žalující strany při tvrzeném dvojím nároku na smluvní pokutu á 150 000 Kč pro dvojí porušení citovaného článku III odst. 3 smlouvy za situace, kdy žalobci nespecifikují, pro porušení, které konkrétní smluvní povinnosti žalovaného je smluvní pokuta ve výši 150 000 Kč žalována. 5. V návaznosti na uvedenou výtku neurčitosti žaloby žalobci prostřednictvím svého právního zástupce v rámci prvního jednání soudu ve věci upřesnili, že požadována je pouze jedna smluvní pokuta, a to za porušení smluvní povinnosti vymezené ve znění čl. III odst. 3 smlouvy, přičemž tato povinnost spočívala ve včasném podání návrhu na výmaz zástavních práv a zároveň jejich včasném výmazu z katastru nemovitostí. Tím, že byly porušeny obě tyto smluvní povinnosti, došlo ke vzniku nároku na jednu smluvní pokutu dle čl. III odst. 3 smlouvy. 6. Soud uvedenou změnu skutkových tvrzení připustil usnesením vyhlášeným při soudním jednání dne [datum] v přítomnosti zástupců stran sporu. 7. Mezi účastníky řízení nebylo sporu o uzavření kupní smlouvy na bytovou jednotku v [obec] [část obce], specifikovanou v odstavci 1 odůvodnění shora, jejíž součástí bylo ujednání stran o smluvní pokutě mj. zajišťující včasné splnění povinnosti žalovaného při výmazu tam specifikovaných zástavních práv, faktickém datu podání návrhu na výmaz těchto zástavních práv u příslušného katastrálního úřadu žalovaným, stejně jako o jeho opožděnosti. Tyto nesporné skutečnosti vzal soud ve smyslu ustanovení § 120 odst. 3 o.s.ř. za svá skutková zjištění. <b>8. K dotazu soudu při jednání soudu vyčíslil žalovaný dluh předmětnou bytovou jednotkou zajištěný částkou 1 300 000 Kč.</b> <b>9. Ve věci pak soud učinil následující skutková zjištění:</b> 10. Z kupní smlouvy o převodu bytové jednotky ze dne [datum] smluvními stranami nesporně uzavřené má soud dále za prokázané, že smluvní povinnost každé ze stran sporu byla utvrzena ve znění čl. III odst. 3 a 4 smluvní pokutou ve výši 150 000 Kč. Takto zajištěna byla jednak povinnost žalovaného zajistit výmaz ve smlouvě specifikovaných zástavních práv v katastru nemovitostí, jednak povinnost žalobců uhradit kupní cenu za převod bytové jednotky způsobem uvedeným ve znění čl. III odst. 1 smlouvy.