110 C 24/2023-65 — Okresní soud ve Vsetíně

1. Žalobce se podanou žalobou domáhal vydání rozhodnutí, kterým by byla žalované uložena povinnost uhradit žalobci částku 34 104 Kč, sestávající z částky 32 194 Kč představující realizované práce za účelem odstranění poškození bytu ve vlastnictví žalobce, který žalovaná užívala, a z částky 1 910 Kč představující smluvní pokutu. Žalobu odůvodnil tak, že žalovaná byla na základě nájemní smlouvy (včetně dodatků) oprávněna užívat byt žalobce až do 13. 12. 2022. Dne 27. 9. 2023 došlo k výkonu rozhodnutí vyklizením předmětného bytu, přičemž dle protokolu byly v bytě zjištěny škody. Žalované byla poskytnuta lhůta 14 dnů k odstranění zjištěných závad, což neučinila, a proto žalobce závady odstranil sám prostřednictvím externích dodavatelů. Jednalo se o výmalbu, úklid bytu, nátěry a lepení lišt ve výši 18 500 Kč a výměnu vstupních dveří ve výši 9 495, to vše spolu s DPH 4 199 Kč. Žalovaná doposud nezaplatila ničeho, přestože byla k úhradě pohledávky do 25. 11. 2023 vyzvána výzvou ze dne 13. 11. 2023. Dále byla v nájemní smlouvě zakotvena povinnost zaplatit smluvní pokutu v případě uplatňování vzájemných pohledávek, v případě mimosoudního vymáhání 300 Kč za každou výzvu a v případě soudního vymáhání 5% z dlužné částky, přičemž žalobce uplatňuje smluvní pokutu ve výši 1 910 Kč sestávající z částky 300 Kč za výzvu k plnění a částky 1 610 Kč jako paušální náhrady v případě soudního vymáhání dluhu (5 % z 32 194 Kč).2. Žalovaná se k podané žalobě nevyjádřila, skutečnosti tvrzené v žalobě neučinila spornými.3. Účastníci řízení na základě výzvy soudu souhlasili (popřípadě se k výzvě soudu nijak nevyjádřili) s tím, aby soud ve věci rozhodl bez nařízení jednání. Soud proto ve věci postupoval podle ustanovení § 115a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“), dle kterého k projednání věci samé není třeba nařizovat jednání, jestliže ve věci lze rozhodnout jen na základě účastníky předložených listinných důkazů a účastníci se práva účasti na projednávání věci vzdali, popřípadě s rozhodnutím ve věci bez nařízení jednání souhlasí, ve spojení s § 101 odst. 4 o. s. ř.4. Soud z uvedených důkazů učinil následující skutková zjištění: z listiny označené jako „nájemní smlouva na pronájem bytu“ ze dne 13. 12. 2021 (včetně dvou dodatků) soud zjistil, že listiny byly podepsány účastníky, přičemž obsahují závazek žalobce žalované poskytnout k užívání byt č. , hodnota, , v budově č. p. , Anonymizováno, ve , adresa, (dále jen „předmětný byt“) a to až do 13. 12. 2022. Dále v čl. VII. odst. 2 písm. h) závazek žalované provádět na vlastní náklady udržování a čištění bytu, včetně malování a obkladů stěn, udržovat byt a jeho zařízení ve funkčním stavu. V čl. VIII. odst. 5 pak závazek žalované v případě vymáhání pohledávky mimosoudní cestou zaplatit žalobci smluvní pokutu 300 Kč za každou zaslanou výzvu a v případě soudního vymáhání pohledávky smluvní pokutu ve výši 5 % z dlužné částky jako náhradu škody v podobě nákladů vynaložených na platy či mzdy zaměstnanců, z listiny označené jako „příkazní smlouva o obstarání správy nemovitostí“ ze dne 5. 2. 2015 soud zjistil, že byla podepsána žalobcem a společností , právnická osoba, , právnická osoba, . (dále jen „správce“), že jejím obsahem je mj. závazek vykonávat správu nemovitostí žalobce, včetně předmětného bytu, a že správce je plátcem DPH, z přejímacího protokolu ze dne 27. 9. 2023 a fotodokumentace soud zjistil, že mj. vstupní dveře do předmětného bytu byly poničeny, nebylo vymalováno a byt byl silně znečištěn, z faktury (č. l. 39) soud zjistil, že byla vystavena dne 9. 11. 2023 a že , jméno FO, provedl výměnu dvou protipožárních dveří za celkem 18 990 Kč bez DPH, přičemž jedny dveře měnil v předmětném bytě, z faktury (č. l. 40) soud zjistil, že byla vystavena dne 19. 10. 2023 a že , jméno FO, provedl malování, natření „futer“ a topení, lepení lišt a úklid v předmětném bytě za 18 500 Kč bez DPH, z faktury (č. l. 42) soud zjistil, že správce přefakturoval žalobci předešlé 2 faktury, tedy celkem 27 995 Kč (plus 15 % DPH), z výzvy ze dne 13. 11. 2023 soud zjistil, že žalobce vyzýval žalovanou k zaplacení nákladů naopravu bytu po vystěhování ve výši 32 194 Kč do 25. 11. 2023.5. Soud dospěl ke skutkovému závěru, že žalovaná užívala předmětný byt na základě nájemní smlouvy, přičemž jej žalobci nepředala v bezvadném stavu, ale ve znečištěném a závadném stavu. Žalobce na opravu a úklid bytu vynaložil celkem 27 995 Kč + 15 % DPH. Přestože správce žalovanou vyzýval k zaplacení dlužné částky se splatností do 25. 11. 2023, ta doposud nezaplatila ničeho.6. Vzhledem k tomu, že podstatou sporu je zaplacení částky, na níž žalobci měl (dle jeho tvrzení) vzniknout nárok v souvislosti s nedodržením povinnosti žalované odevzdat byt v bezvadném stavu dne 27. 9. 2023, dopadá na právní vztah účastníků právní úprava obsažená v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.7. Podle § 2201 o. z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.8. Podle § 2236 odst. 1 o. z. bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor.9. Podle § 2293 odst. 1 o. z. nájemce odevzdá byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel.10. Podle § 2913 odst. 1 o. z. poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit.11. Podle § 2048 odst. 1 věta první o. z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením tvrzené povinnosti vznikla škoda.12. Vzhledem ke skutkovým zjištěním, dospěl soud k závěru, že mezi účastníky byla uzavřena smlouva o nájmu předmětného bytu, jejímž obsahem bylo mimo jiné ujednání o smluvní pokutě a povinnosti žalované udržovat byt v dobrém stavu. Žalovaná povinnost podle § 2293 odst. 1 o. z. odevzdat byt ve stavu, v jakém jej převzala, nesplnila, přičemž žalobce prokázal náklady související s jeho uvedením do předchozího stavu ve výši 32 194 Kč. Tyto dodatečné náklady představují škodu, kterou je žalovaná dle § 2913 odst. 1 o. z. povinna žalobci nahradit. Obsahem nájemní smlouvy bylo i ujednání o smluvní pokutě ve výši 300 Kč za (mimosoudní řešení věci) upomínku k úhradě a dále smluvní pokutě ve výši 5% z dlužné částky, pokud bude třeba pohledávku vymáhat soudní cestou. Žalobce zaslal žalované výzvu k úhradě dlužné částky do 25. 11. 2023, což však neučinila, proto se obrátil na soud. Z tohoto důvodu žalobci vzniklo rovněž právo na smluvní pokutu ve smyslu § 2048 a násl. o. z. v celkové výši 1 610 Kč a dále 300 Kč za upomínku, celkem 1 910 Kč. Dne 26. 11. 2023 se žalovaná dostala do prodlení s úhradou pohledávky představující způsobenou škodu ve výši 32 194 Kč a žalobci náleží rovněž (coby příslušenství) zákonný úrok z prodlení (srov. § 1970 o. z.) ve výši dle § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., ve znění pozdějších předpisů, konkrétně tedy 15% ročně z částky 32 194 Kč za období od 26. 11. 2023 do zaplacení.13. Na uvedeném závěru o důvodnosti žalobcem uplatněných nároků nemůže nic změnit ani okolnost, že žalovaná byla v předmětném právním vztahu (nájem) slabší smluvní stranou požívající zvláštní ochrany, neboť soud nedovodil, že by kterýkoli závazek či nájemní smlouva jako celek byly v rozporu s ustanoveními chránícími slabší smluvní stranu. Uvedené platí i smluvní pokutě a její výši.14. S ohledem na výše uvedené soud žalobě zcela vyhověl.15. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 2 006 Kč. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 1 706 Kč a nákladů řízení uplatněných v souladu s § 151 odst. 3 o. s. ř. za použití vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 254/2015 Sb., dle které účastníkovi řízení, jenž nebyl zastoupen zástupcem podle § 151 odst. 3 o. s. ř. a nedoložil výši hotových výdajů, náleží částka 300 Kč za jeden úkon dle § 2 odst. 3 uvedené vyhlášky. Žalobci náleží odměna za 2 úkony – převzetí věci a sepis žaloby. Lhůty ke splnění povinností uložených ve výrocích tohoto rozsudku se řídí § 160 odst. 1 o. s. ř.