6 C 11/2024-251 — Okresní soud ve Vyškově

1. Žalobkyně se žalobou, podanou dne 16. 1. 2024 u Okresního soudu ve Vyškově (dále již „soud“), domáhala proti žalované zrušení shora uvedené kupní smlouvy. Žalobu postavila na žalobním tvrzení, že (ve stručnosti shrnuto z obsahu žaloby) účastnice dne 16. 1. 2023 uzavřely kupní smlouvu, dle které žalobkyně jako prodávající prodala žalované jako kupující pozemek p. č. , hodnota, , který leží v katastrální území , adresa, (dále již „pozemek“) za kupní cenu 1 000 000 Kč. Žalobkyně po uzavření této kupní smlouvy zjistila, že hodnota pozemku v poměru ke kupní ceně byla v hrubém nepoměru. Žalobkyně se o tomto hrubém nepoměru dozvěděla na základě následného prodeje pozemku žalovanou třetí osobě, kdy tento prodej se uskutečnil po 136 dnech od uzavření prvně zmíněné kupní smlouvy, a to za kupní cenu ve výši 3 400 000 Kč. Žalobkyně tak byla neúměrně zkrácena v souvislosti s § 1793 o. z., a proto se nyní žalobou domáhá zrušení této smlouvy.2. Žalovaná ve vyjádření k žalobě odmítla žalobkyní uplatněnou žalobní argumentaci. Předmětem kupní smlouvy byla orná půda, zemědělský pozemek, který je užívaný k zemědělským účelům. K tomuto pozemku nebyly přivedeny inženýrské sítě. Mezi uzavřením kupní smlouvy ze dne 16. 1. 2023 a kupní smlouvou ze dne 1. 6. 2023 na základě které žalovaná prodala pozemek, uplynulo téměř 5 měsíců, což samo o sobě je způsobilé vlivu na pozdější vývoj kupní ceny. Kromě toho „došlo ze strany žalované k uskutečnění kroků a vynaložení nákladů ve smyslu budoucího využití předmětného pozemku, které se následně projevily a odrazily v kupní ceně dojednané v kupní smlouvě z 1. 6. 2023. Tyto skutečnosti pochopitelně žalovaná nevěděla a ani vědět nemohla v době uzavření kupní smlouvy s žalobkyní dne 16. 1. 2023.“3. V doplnění žaloby (na č. l. 19 a násl.) žalovaná uvedla, že pozemek představoval nijak nevymezenou část pole, nacházející se mimo obec, bez jakéhokoliv napojení na inženýrské sítě. Po nabytí vlastnického práva k pozemku jej žalovaná dne 13. 3. 2023 propachtovala, neboť se jednalo o ornou půdu. Pozemek se sice nachází v části obce, kde dle platného územního plánu obce , adresa, lze zrealizovat stavby za účelem využití pro bydlení v rodinných domech, avšak předpokladem této realizace je mj. ukončení platnosti platné pachtovní smlouvy a přivedení inženýrských sítí, což je podmíněno vynaložením značných nákladů; kromě toho je to i časově náročné.4. Soud učinil následující dílčí skutková zjištění.5. Dne 16. 1. 2023 žalobkyně jako prodávající uzavřela s žalovanou jako kupující kupní smlouvu ohledně prodeje pozemku p. č. , hodnota, ležícího v katastrální území , adresa, , a to za kupní cenu ve výši 1 000 000 Kč (zjištěno z cit. kupní smlouvy na č. l. 5-6). Skutečnost, že v době uzavření této kupní smlouvy byla žalobkyně vlastnicí uvedeného pozemku, plyne z výpisu z katastru nemovitostí na č. l. 83.6. Právní účinky zápisu v katastru nemovitostí dle kupní smlouvy ad 5 nastaly k okamžiku 18. 1. 2023 k , Anonymizováno, hod. a tímto okamžikem se žalovaná stala vlastnicí uvedené pozemku (zjištěno z výpisu z katastru nemovitostí na č. l. 84).7. Dne 1. 6. 2023 uzavřela žalovaná jako prodávající s , jméno FO, , r. č. , anonymizováno, , bytem , adresa, , jako kupujícím kupní smlouvu ohledně prodeje pozemku, a to za kupní cenu ve výši 3 400 000 Kč. Z obsahu této kupní smlouvy neplyne, že by v mezidobí, tj. od uzavření kupní smlouvy ad 5, došlo např. k výstavbě stavby na pozemku, pročež by se tato stavba stala součástí pozemku a tím došlo ke zvýšení obvyklé ceny pozemku (zjištěno z cit. kupní smlouvy na č. l. 7-8).8. Právní účinky zápisu v katastru nemovitostí dle kupní smlouvy ad 7 nastaly k okamžiku 18. 1. 2023 k , Anonymizováno, hod. a tímto okamžikem se žalovaná stala vlastnicí uvedené pozemku (zjištěno z výpisu z katastru nemovitostí na č. l. 84).9. Ze znaleckého posudku (dále již „ZP“) soudem ustanoveného znalce , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 29. 8. 2024, číslo položky: , anonymizováno, , soud zjistil, že obvyklá cena pozemku p. č. , hodnota, ležícího v katastrálním území , adresa, , činila ke dni 16. 1. 2023, tj. v době, kdy žalobkyně uzavřela kupní smlouvu s žalovanou, částku 2 710 000 Kč, a dále, že obvyklá cena tohoto pozemku v době uzavření kupní smlouvy – dne 1. 6. 2023, žalované s panem , jméno FO, , gen. shora, činila částku 2 715 000 Kč (zjištěno z cit. ZP na č. l. 157-184).10. Soud učinil následující závěr o skutkovém stavu: Žalobkyně prodala žalované kupní smlouvou ze dne 16. 1. 2023 pozemek p. č. , hodnota, v k. ú. , adresa, za kupní cenu ve výši 1 000 000, přičemž žalovaná následně tento pozemek prodala, a to kupní smlouvou ze dne 1. 6. 2023 (tedy ještě v témže roce), třetí osobě za kupní cenu ve výši 3 400 000 Kč. Soud ze ZP zjistil, že k datu 1. 6. 2023 obvyklá cena uvedeného pozemku činila 2 710 000 Kč. V mezidobí, tj. od 16. 1. 2023 do 1. 6. 2023, nedošlo k realizaci žádné stavby na uvedeném pozemku ani v jiném smyslu k jeho zhodnocení, které by objektivně mělo vliv na jeho obvyklou cenu.11. Žalovaná proti ZP uplatnila námitky (ve vyjádření na č. l. 220-222), jimiž zpochybňovala správnost ZP, avšak soud ve světle následného vyjádření znalce a jeho výslechu neshledal, že by ZP byl zatížen nelogickými či protichůdnými závěry či neměl podklad ve skutkovém nálezu. Předně námitka žalované ohledně poukazu na znalcem zjištěnou základní cenu stavebního pozemku ve výši 623 Kč/m2 (na str. 11 ZP) není důvodná již proto, že soud zadal znalci zjistit obvyklou cenu. Znalec při výslechu před soudem při jednání konaném dne 25. 11. 2024 vysvětlil, že jde o úvodní část odhadní ceny, která je obsažena v každém ZP z důvodu obsahu znalcem používaného programu. Pro soud není tak ani důležité, co za program znalec používá a zda jeho součástí je i automatické zpracování odhadní (administrativní) ceny, nýbrž za relevantní je třeba považovat ty závěry ZP, které se upínají ve vztahu ke zjištěné obvyklé ceně posuzované pozemku. Z pohledu posuzování otázky, zda v daném případě byly naplněny znaky neúměrného zkrácení, je nezbytné verifikovat obvyklou cenu nemovité věci v době jejího prodeje. Pro soud je pak určují § 492 odst. 1 o. z. stanovící, že hodnota věci, lze-li ji vyjádřit v penězích, je její cena, a dále, že cena věci se určí jako cena obvyklá.12. Žalovaná pak dalšími námitkami v zásadě zpochybňovala způsob provedení znalcem učiněné porovnávací metody, kdy privilegovala své porovnávací hodnoty a způsoby oproti vlastnímu znalci aplikovanému hodnotícímu hledisku. Znalec přitom jednak v písemném vyjádření na č. l. 238-240 k námitkám žalované k ZP podrobně a přesvědčivě, jakož i s dalším rozvedením či utvrzením své aplikované metody při jeho výslechu stvrdil správnost svého znaleckého závěru (soudem ve stručnosti shrnuto) v tom směru, že nebylo možné (a proč) vycházet jen např. z ceny blízkého (k posuzovanému) pozemku p. č. , Anonymizováno, . Kromě toho žalovaná pomíjí, že přes pozemek p. č. , Anonymizováno, probíhá hlavní vedení vodárenské sítě s ochranným pásmem, nadzemní vedení VVN, přičemž znalec u tohoto pozemky použil mj. koeficienty stran horší možnosti zastavění. Soud přitom neshledává nelogičnost úsudku znalce v prezentaci jeho znalecké úvahy a vyjádření ve vztahu k námitce žalované, že: „Žalovaná mylně uvádí, že obvyklá cena posuzovaného pozemku je stanovená porovnáním s pozemkem p. č. , Anonymizováno, na částku 1 551 Kč/m2. V případě ocenění ke dni 1. 6. 2023 přitom jde o jednotkovou cenu 1 201 Kč/m2 uvedenou na st. 13 znaleckého posudku. Oproti realizované jednotkové ceně u pozemku p. č. , Anonymizováno, jde tedy o cenu o 10 % nižší a oproti stanovené celkové jednotkové ceně jde o cenu o cca 29,1 % nižší. V případě ocenění ke dni 1. 6. 2023 přitom jde o jednotkou cenu 1 333 Kč/m2 uvedenou na str. 20 znaleckého posudku. Oproti realizované jednotkové ceně u pozemku p. č. , Anonymizováno, jde tedy o cenu o 1 % vyšší a oproti stanovené celkové jednotkové obvyklé ceně jde o cenu cca 16,3 % nižší.“ V tomto ohledu pak znalec ve svém vyjádření k uplatněné námitce žalované uvedl, že v uvedeném „zmiňovaný rozpor nespatřuji.“13. K ad 11 nutno ještě uvést, že v případě porovnávací metody, teprve zohlednění příslušných podkladových, respektive porovnávaných pozemků může vyústit v průsečík znalcem učiněné stanovené obvyklé ceny posuzované pozemku, s přihlédnutím k mnoha dalším okolnostem, které znalec v ZP zmiňuje. Taková znalecká verifikace nemůže být založena kupř. na privilegování nejbližšího pozemku s posuzovaným pozemkem, u nějž byl zrealizován realitní obchod, a to již z toho důvodu, že z jednoho verifikačního podkladového vzorku nelze uspokojivě dospět ke stanovení obvyklé ceny, neboť každý realitní obchod skýtá určitá specifika, která v drtivé většině případů nejsou (a často z povahy věci být ani nemohou) explicitně v převáděné smlouvě vyjádřena, přesto mnohdy sehrávají významnou roli při finalizaci realitního obchodu a výsledné sjednané kupní ceně, jež může být determinována okolnostmi, jež v tom kterém rozsahu