6 C 260/2021-382 — Okresní soud ve Žďáru nad Sázavou

1. Žalobce se domáhá po žalovaném zaplacení dlužného nájemného na základě smlouvy o pronájmu nebytových prostor ze dne 13. 9. 2013. Nájem byl uzavřen na dobu pěti let počínaje dnem 1. 10. 2013. Nájemné bylo sjednáno ve výši 26 740 Kč (bez DPH) měsíčně s tím, že žalovaný jako nájemce provede úpravy zhodnocující předmět nájmu v ceně 680 000 Kč (bez DPH), která bude nájemci odečítána poměrnou částkou po dobu trvání nájemního vztahu maximálně do výše 6 740 Kč (bez DPH) měsíčně. Cena za elektřinu a vodu měla být žalovanému přefakturována. Pro případ prodlení s úhradou platby za nájemné a služby se žalovaný zavázal zaplatit žalobci smluvní pokutu ve výši 0,05 % z dlužné částky za každý den prodlení. Nájemní vztah byl ukončen výpovědí ke dni 29. 8. 2018. Žalovaný od ledna 2017 nehradil nájemné ani služby spojené s nájmem nebytových prostor. Dlužná částka 92 643,66 Kč sestává z dlužného nájemného, které bylo podle smlouvy splatné k 10. dni v měsíci, a to za měsíce červen, červenec a srpen 2018, vyúčtované fakturou [číslo] ze dne 10. 6. 2018, fakturou [číslo] ze dne 2. 7. 2018 a fakturou [číslo] ze dne 5. 8. 2018, z částky 3 199,20 Kč za el. energii spotřebovanou v květnu 2018, která byla vyúčtována fakturou [číslo] ze dne 21. 6. 2018, z částky 3 484,63 Kč za el. energii spotřebovanou v červnu 2018, která byla vyúčtována fakturou [číslo] ze dne 23. 7. 2018, z částky 3 297,86 Kč za el. energii spotřebovanou v červenci 2018, která byla vyúčtována fakturou [číslo] ze dne 15. 9. 2018, z částky 2 175,97 Kč za el. energii spotřebovanou v srpnu 2018, která byla vyúčtována fakturou [číslo] ze dne 18. 9. 2018, z částky 3 880 Kč za vodné, stočné od 13. 3. 2018 do 13. 6. 2018, vyúčtované fakturou [číslo] ze dne 26. 6. 2018, z částky 2 412 Kč za vodné, stočné od 14. 6. 2018 do 11. 9. 2018, vyúčtované fakturou [číslo] ze dne 26. 6. 2018, a z částky 1 594 Kč za vodné, stočné od 12. 3. 2018 do 12. 3. 2019, vyúčtované fakturou [číslo] ze dne 26. 6. 2018. Dále žalobce požaduje po žalovaném zaplatit smluvní pokutu podle čl. IV odst. 6 smlouvy ve výši 0,05 % z dlužné částky za každý den prodlení. Ke dni 22. 11. 2018 vyčíslil žalobce smluvní pokutu částkou 117 670 Kč, z čehož požaduje po žalovaném zaplacení smluvní pokuty ve výši 73 031 Kč, a to dle penalizačních faktur vystavených dne 5. 8. 2018 a dne 13. 11. 2018. Žalovaný na dlužnou částku v celkové výši 165 674,66 Kč žalobci nic nezaplatil, přestože byl k tomu žalobcem vyzván předžalobní výzvou ze dne 7. 12. 2018. 2. Žalovaný se k žalobě vyjádřil tak, že nárok uplatněný žalobcem neuznává. Uvedl, že předmětem pronájmu byly zcela prázdné prostory, které byly v minulosti využívány jako výroba. Pro účely pronájmu za účelem zřízení laser arény s barem bylo nutné vybudovat zázemí ve formě šaten, sprch a toalet. Žalovaný se jako budoucí nájemce zavázal, že je vybuduje na vlastní náklady a část těchto nákladů bude odečtena od nájemného. Žalobce před uzavřením nájemní smlouvy deklaroval, že pro jednodušší vstup veřejnosti do nové provozovny zprovozní výtah a rampu, která má vyústění směrem od obchodního domu [příjmení]. Tato ústní dohoda byla v průběhu budování zázemí (a i v následných měsících) několikrát potvrzována zástupcem žalobce. Žalobce za celou dobu trvání nájemní smlouvy nevyvinul žádné úsilí naplnit svoji část dohody. Žalovaný se ohradil proti tomu, že žalobce nesplnil svou část dohody, požaduje po žalovaném plné nájemné včetně pokut za prodlení a uznal žalovanému, který do nemovitosti žalobce investoval vyšší statisíce korun, pouze část jeho nákladů. Podle žalovaného„ v tomto případě by bylo nejlepší celou smlouvu o pronájmu zneplatnit a požadovat po žalobci vrácení celé investice a poměrné části zaplaceného nájmu“. 3. Žalobce v replice ze dne 5. 1. 2022 k vyjádření žalovaného uvedl, že nájemní smlouvu podepsaly obě strany dobrovolně a bez nátlaku a zakomponovaly do ní vše, co považovaly za důležité. Pokud by žalovaný v době uzavření nájemní smlouvy považoval samostatný vchod za podmínku podpisu smlouvy, určitě by to ve smlouvě bylo uvedeno, anebo žalovaný pro nesouhlas s obsahem nájemní smlouvy neměl tuto smlouvu podepsat. Žalobce jako pronajímatel žalovanému jako nájemci pouze sdělil, že samostatný vchod se pokusí zřídit, ale nezavázal se k tomu. Žalobcem bylo zvažováno více variant zbudování samostatného vchodu, ale s ohledem na špatnou platební morálku žalovaného a dále vzhledem k tomu, že se jednalo o investici ve výši bezmála 500 000 Kč výhradně ve prospěch jediného nájemníka (žalovaného), rozhodl se žalobce svůj záměr pozastavit. Žalobce též namítl, že pokud se týká investice žalovaného, rozpočet celé investice není totéž, co zhodnocení majetku pronajímatele, které se žalobce smluvně zavázal odečíst z nájmu. Investice čistě pro potřeby podnikatelského záměru nájemce jsou jeho nákladem a do této částky se nepočítají, to je běžná praxe. Z tohoto pohledu lze podle žalobce považovat za zhodnocení pouze zbudování sociálního zařízení a dohodnutá částka ve výši 680 000 Kč byla více než vstřícná. Původní rozpočet stavebních úprav byl žalovaným předán ve výši bez mála 1 000 000 Kč, ten žalobce rozporoval a navrhl zohlednit investice v maximální výši 680 000 Kč, s čímž žalovaný souhlasil. Pro vybudování sociálního zázemí byla žalobcem jako pronajímatelem žalovanému bezplatně poskytnuta dlažba, která zbyla z předchozí investice. Žalovaný přes urgence za celou dobu nedodal kolaudační rozhodnutí, konečnou fakturu za realizaci investice a konečnou projektovou dokumentaci, ani požadované revize elektro a plynu. Dále žalobce uvedl, že žalovaný v rozporu s nájemní smlouvou neprovozoval jen [příjmení] [příjmení], ale i bar, z čehož plynuly občasné problémy s podnapilými hosty jeho provozovny a docházelo na hlášení strážní služby. Návštěvníci dělali nepořádek na chodbách, schodišti a ve dvoře budovy a poškodili ovládací a komunikační zařízení závory u vjezdu do dvora. Vše bylo zdokumentováno kamerovým záznamem. Takže nakonec se ukázalo jako nezbytné, aby žalovaný využíval společný vchod do budovy, který byl pod přímou kontrolou strážní služby. Podle nájemní smlouvy byl žalovaný povinen po ukončení nájmu předat prostory ve stavu, v jakém je převzal na počátku nájmu. Pronajaté prostory byly sice před pronájmem žalovanému, vedeny jako výrobní, ale šlo o lehkou výrobu elektro komponentů pro automobilový a IT průmysl. Prostory byly čisté, bíle vymalované, podlaha byla opatřena nivelizovanou stěrkou a zátěžovým linem, v části zázemí/baru byla podlaha dřevěná. Po opuštění prostor žalovaným byl všude neskutečný nepořádek, byly zde rozbité dřevěné konstrukce, zakrytá a rozbitá okna, poškozené sociální zařízení, černá výmalba místností, na podlaze byl nalepený černý koberec a na mnoha místech poškozená podlaha. 4. U jednání konaného dne 21. 9. 2022 žalovaný doplnil svoje vyjádření tak, že ve smlouvě bylo ujednání o odpočtu částky 680 000 Kč, ale celkové náklady na úpravu předmětu nájmu dosáhly částky 980 000 Kč. Rozdíl, tj. částka 300 000 Kč představuje náklady, které měly vzniknout na straně žalobce, který se zavázal provést úpravu venkovního nákladního výtahu tak, aby jej bylo možno používat jako výtah osobní, ale k tomu nikdy nedošlo. Dále žalovaný v průběhu jednání uvedl, že považuje za nesprávné, aby byly vůbec vystaveny penalizační faktury za dluh, který byl uhrazen odpočtem částky asi 330 000 Kč. 5. Ze smlouvy o pronájmu nebytových prostor ze dne 13. 9. 2013 soud zjistil, že nájem byl sjednán na dobu pěti let počínaje dnem 1. 10. 2013. Nájemné bylo sjednáno ve výši 26 740 Kč (bez DPH) měsíčně s tím, že žalovaný jako nájemce provede stavební úpravy zhodnocující předmět nájmu v ceně 680 000 Kč (bez DPH), která bude nájemci odečítána poměrnou částkou po dobu trvání nájemního vztahu maximálně do výše 6 740 Kč (bez DPH) měsíčně. Cena za elektřinu a vodu měla být žalovanému přefakturována. Pro případ prodlení s úhradou platby za nájemné a služby se žalovaný zavázal zaplatit žalobci smluvní pokutu ve výši 0,05 % z dlužné částky za každý den prodlení (čl. IV odst. 6 smlouvy). Pronajímatel byl podle smlouvy oprávněn vypovědět nájem s 20-denní výpovědní lhůtou v případě, že nájemce bude v prodlení s placením kterékoliv splátky za nájem či úhrady za služby, delším než 30 dnů. 6. Z výpovědi smlouvy o pronájmu nebytových prostor bylo zjištěno, že žalovaný převzal výpověď dne 8. 8. 2018. Výpověď je sice datována dnem 6. 9. 2018, ale je na ní ručně dopsán text:„ PŘEVZAL 8. 8. 2018“, k němuž žalovaný připojil svůj podpis. [příjmení] text byl dopsán na přípise obsahujícím vysvětlení dlužné částky (na č. l. 16). 7. Z faktury [číslo] ze dne 10. 6. 2018, faktury [číslo] ze dne 2. 7. 2018, faktury [číslo] ze dne 5. 8. 2018, faktury [číslo] ze dne 21. 6. 2018, faktury [číslo] ze dne 23. 7. 2018, faktury [číslo] ze dne 15. 9. 2018, faktury [číslo] ze dne 18. 9. 2018, faktury [číslo] ze dne 26. 6. 2018, faktury [číslo] ze dne 26. 6. 2018 a faktury [číslo] ze dne 26. 6. 2018 soud zjistil datum splatnosti jednotlivých faktur a celkovou výši