6 C 99/2025-45 — Okresní soud ve Žďáru nad Sázavou

1. Žalobce se žalobou podanou k soudu dne 17. 10. 2025 domáhal po žalované nahrazení projevu vůle s uzavřením kupní smlouvy ohledně spoluvlastnického podílu o velikosti id. 2/15 na pozemku parc. č. 620/2 v k. ú. a obci , adresa, (dále jen „spoluvlastnický podíl“). Uvedl, že je výlučným vlastníkem stavby bez č.p./č.e. postavené na pozemku parc. č. 620/2 v k. ú. a obci , adresa, (dále jen „pozemek parc. č. 620/2“). Pozemek parc. č. 620/2 je v podílovém spoluvlastnictví žalobce a žalované. Žalobci náleží spoluvlastnický podíl o velikosti id. 13/15 a žalované spoluvlastnický podíl o velikosti id. 2/15. Žalovaná nabyla spoluvlastnický podíl na základě kupní smlouvy ze dne 13. 3. 2025 od prodávajícího , jméno FO, (dále jen „prodávající“), a to současně se spoluvlastnickým podílem o velikosti id. 2/15 na pozemku parc. č. 621 v k. ú. a obci , adresa, za souhrnnou kupní cenu 6 150 Kč. Prodávající porušil předkupní právo žalobce, které mu svědčilo coby vlastníkovi stavby podle § 3056 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku v pl. znění (dále jen „o. z.“) tím, že spoluvlastnický podíl nenabídl žalobci. Vzhledem k tomu, že kupní cena byla v kupní smlouvě určena jako cena souhrnná, domáhá se žalobce, aby mu byl spoluvlastnický podíl převeden za úplatu určenou poměrně z celkové kupní ceny. Žalobce uplatnil vůči žalované právo retraktu podle § 2144 o. z. dopisem ze dne 7. 6. 2025. Žalovaná však tento požadavek žalobce odmítla a nereagovala ani na následnou výzvu ze dne 4. 7. 2025, v níž žalobce poskytl žalované dodatečnou lhůtu ke splnění povinnosti převést spoluvlastnický podíl do 15. 7. 2025.2. Žalovaná uplatněný nárok neuznala. Ve vyjádření ze dne 24. 11. 2025 uvedla, že žalobci nesvědčí zákonné předkupní právo, když pozemek parc. č. 620/2 spoluvlastní vyjma žalované a žalobce ještě další osoba. Podle žalované předkupní právo náleží vlastníkovi pozemku či stavby výhradně v případě, že jeho uplatněním dojde k úplnému sjednocení vlastnictví pozemku a stavby, tedy že stavba se stane součástí pozemku. Pouhé přiblížení se k tomuto cíli nestačí. Žalovaná odkázala na ust. § 3056 odst. 2 o. z. a doplnila, že pozemek parc. č. 620/2 má výměru 202 m2 a stavba bez č.p./č.e. na pozemku parc. č. 620/2 (dále jen „stavba žalobce“) stojí na zhruba třetině jeho plochy. I kdyby tedy zákonné předkupní právo žalobce bylo hypoteticky dáno, nevztahovalo by se k nemovitosti jako celku. V této souvislosti odkázala žalovaná na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 8. 2023, sp. zn. 22 Cdo 3018/2022, podle něhož soud rozhodující o právu předkupníka (uplatňujícího právo retraktu) na převod věci od nabyvatele je povinen zkoumat veškeré podmínky koupě věci a tyto podmínky zohlednit. Žalovaná se pokoušela dohodnout s žalobcem jak na odkupu, tak na možnosti rozdělení pozemku, žalobce však bezpodmínečně trval na právu retraktu, což by mohlo být důvodem nepřiznání náhrady nákladů řízení žalobci v případě jeho úspěchu ve věci. Dále žalovaná zpochybnila způsob určení náhrady (úplaty) žalobcem, když žalovaná nabývala do svého vlastnictví více pozemků s rozdílným využitím, polohou, a tedy i hodnotou. Navíc žalovaná disponuje aparátem, který zajišťuje efektivní a hospodárné převody nemovitostí, a proto bylo možné nabytí předmětných pozemků žalovanou za cenu uvedenou v žalobě. Proto navrhla, aby soud vycházel z tržní ceny pozemku.3. V replice ze dne 17. 2. 2026 k vyjádření žalované žalobce uvedl, že mu jako vlastníkovi budovy svědčí zákonné předkupní právo i v případě nabytí pouze spoluvlastnického podílu na pozemku nikoliv pozemku celého, a to s poukazem na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 8. 2024, sp. zn. 22 Cdo 3248/2023. Na pozemek parc. č. 620/2 je přístup z veřejné komunikace pouze přes pozemek parc. č. 620/1, který je ve výlučném vlastnictví žalobce a stojí na něm jeho rodinný dům. Kromě žalobce a osob, jimž to žalobce umožní, nemá možnost ani žádný relevantní důvod tento pozemek kdokoliv jiný užívat. Kromě toho nezastavěná část pozemku parc. č. 620/2 slouží jako jediná přístupová cesta ke stavbě žalobce, kterou žalobce užívá jako dílnu a místo pro skladování. Dále pak přes pozemek parc. č. 620/2 přechází žalobce na pozemek parc. č. 621, který užívá jako zahradu a zázemí pro chov drůbeže a králíků. Podle žalobce je tak evidentní, že pozemek parc. č. 620/2 tvoří funkční celek se stavbou na něm stojící, jakož i s dalšími sousedícími nemovitostmi ve vlastnictví žalobce. Nezastavěná část pozemku parc. č. 620/2 nemá žádné jiné využití než pro žalobce, když bez jeho souhlasu není přístupná a v případě oddělení části pozemku nezastavěné stavbou by se podstatně ztížilo užívání stavby žalobce, která na něm stojí. Podle názoru žalobce žalovaná nesprávně vykládá ust. § 3056 odst. 2 o. z., jež neupravuje rozsah, v jakém je vlastník stavby oprávněn uplatnit právo retraktu vůči nabyvateli pozemku v případě porušení předkupního práva, ale vztahuje se na situaci, která uplatnění tohoto práva předchází, kdy vlastník pozemku může oddělit část pozemku a pouze tuto část nabídnout ke koupi vlastníkovi stavby, k čemuž však nedošlo, když prodávající , jméno FO, prodal žalované spoluvlastnický podíl celý. Vzhledem k tomu, že žalovaná kupní smlouvou ze dne 13. 3. 2025 nabyla rovněž spoluvlastnický podíl o velikosti id. 2/15 na pozemku parc. č. 621 v k. ú. a obci , adresa, za souhrnnou kupní cenu 6 150 Kč, navrhl žalobce, aby výše úplaty byla určena poměrně z celkové výše kupní ceny. Alternativně žalobce navrhl, nechť žalovaná sdělí, jaká výše z celkové kupní ceny připadala na kupní cenu za spoluvlastnický podíl na pozemku parc. č. 620/2. Z procesní opatrnosti pak žalobce navrhl, aby výše úplaty byla stanovena na základě znaleckého posudku, což však s ohledem na výši kupní ceny označil za nehospodárné.4. Ve vyjádření ze dne 20. 2. 2026 žalovaná zrekapitulovala svoje procesní stanovisko uvedené ve vyjádření ze dne 24. 11.2025, přičemž nad rámec tvrzení tam uvedených neuvedla nic nového.5. Z výpisu z katastru nemovitostí k LV č. 28 soud zjistil, že žalobce je výlučným vlastníkem stavby bez č.p./č.e. postavené na pozemku parc. č. 620/2 a dále pozemku parc. č. 620/1, jehož součástí je dům č. p. 347 v k. ú. a obci , adresa, .6. Z výpisu z katastru nemovitostí k LV č. 868 soud zjistil, že pozemek parc. č. 620/2 je v podílovém spoluvlastnictví žalobce a žalované. Žalobci náleží spoluvlastnický podíl o velikosti id. 13/15 a žalované spoluvlastnický podíl o velikosti id. 2/15. Podle tohoto výpisu z katastru nemovitostí nabyl žalobce svůj spoluvlastnický podíl postupně darovací smlouvou ze dne 14. 2. 2021, kupní smlouvou ze dne 20. 3. 2021 a kupní smlouvou ze dne 21. 7. 2025.7. Ze snímku katastrální mapy soud zjistil, že pozemek parc. č. 620/2 je přístupný z veřejné komunikace pouze přes pozemek parc. č. 620/1. Nezastavěná část pozemku parc. č. 620/2 slouží jako jediná přístupová cesta ke stavbě žalobce na pozemku parc. č. 620/2.8. Z kupní smlouvy ze dne 13. 3. 2025 soud zjistil, že žalovaná nabyla spoluvlastnický podíl od prodávajícího , jméno FO, (dále jen „prodávající“), a to současně se spoluvlastnickým podílem o velikosti id. 2/15 na pozemku parc. č. 621 v k. ú. , adresa, za souhrnnou kupní cenu 6 150 Kč.9. Z kupní smlouvy ze dne 21. 7. 2025 soud zjistil, že touto smlouvou žalobce nabyl od prodávající , jméno FO, spoluvlastnický podíl na pozemku parc. č. 620/2 a na pozemku parc. č. 621 v k. ú. , adresa, o velikosti id. 2/15 za souhrnnou kupní cenu 15 000 Kč.10. Z uplatnění práva retraktu ze dne 7. 6. 2025 a dodejky datové zprávy bylo zjištěno, že žalobce tímto dopisem uplatnil podle § 2144 o. z. právo, aby mu žalovaná převedla svůj spoluvlastnický podíl za cenu, za kterou jej nabyla od prodávajícího , jméno FO, , a to z důvodu porušení povinnosti prodávajícího nabídnout spoluvlastnický podíl žalobci jako předkupníkovi podle § 2140 odst. 1 o. z.11. Z odpovědi ze dne 1. 7. 2025 na uplatnění práva retraktu bylo zjištěno, že žalovaná tento požadavek žalobce neuznala. Současně v tomto dopise nabídla žalobci převod spoluvlastnického podílu na pozemku parc. č. 620/2 o velikosti id. 2/15 za kupní cenu 65 000 Kč.12. Z odpovědi ze dne 4. 7. 2025 na dopis žalované bylo zjištěno, že žalobce poskytl žalované dodatečnou lhůtu ke splnění povinnosti převést spoluvlastnický podíl do 15. 7. 2025.13. Na základě provedeného dokazování soud zjistil následující skutkový stav věci. Žalobce je vlastníkem stavby bez č.p./č.e. postavené na pozemku parc. č. 620/2 a dále pozemku parc. č. 620/1, jehož součástí je dům č. p. 347, v k. ú. a obci , adresa, . Pozemek parc. č. 620/2 je v podílovém spoluvlastnictví žalobce a žalované. Žalobci náleží spoluvlastnický podíl o velikosti id. 13/15, který nabyl postupně darovací smlouvou ze dne 14. 2. 2021, kupní smlouvou ze dne 20. 3. 2021 a kupní smlouvou ze dne 21. 7. 2025. Žalované náleží spoluvlastnický podíl o velikosti id. 2/15. Žalovaná nabyla spoluvlastnický podíl o velikosti id. 2/15 na pozemku parc. č. 620/2, o výměře 202 m2, spolu se spoluvlastnickým podílem o