6 Cmo 64/2021-120 — Vrchní soud v Praze

1. Návrhem na zahájení řízení podaným dne 13. února 2018 u soudu prvního stupně (dále též jen „soud“) se navrhovatelé domáhali určení neplatnosti usnesení shromáždění účastníka, které bylo přijato na zasedání konaném dne 14. prosince 2017 a kterým bylo rozhodnuto o odkupu sklepních prostor - konkrétně jednotky č. , Anonymizováno, v domě č. p. , Anonymizováno, nacházejícím se v katastrálním území , adresa, v obci , adresa, (dále též jen „nebyt“ či „nebytová jednotka“ či jen „jednotka“ či „sklep“). Uvedli, že jsou členy účastníka a důvody pro určení neplatnosti tohoto usnesení spatřují ve skutečnosti, že: 1) prodávajícími jsou další čtyři členové účastníka, kteří společně disponují 55 % všech hlasů a z nichž jeden je dokonce předsedou účastníka, 2) neexistuje žádný důvod pro nabytí jednotky účastníkem, a to i přesto, že účastník potřebnost nabytí jednotky odůvodňoval jednak obavami, že by jednotku mohla nabýt třetí osoba, jednak úmyslem užívat tuto jednotku po rekonstrukci jako zasedací místnost a archiv, a 3) nabytí jednotky je nehospodárné, neboť účastník mající šestnáct členů nepotřebuje zvláštní zasedací místnost a archiv, když veškeré dokumenty účastníka archivuje osoba pověřená správou domu a když k zasedání lze využít prostory nedaleké restaurace, jako tomu bylo doposud, a po pořízení bude nutné vynaložit dalších cca. 500 000 Kč až 1 000 000 Kč na rekonstrukci.2. Městský soud v Praze coby soud prvního stupně rozhodl v záhlaví označeným rozsudkem tak, že „Návrh na určení neplatnosti usnesení shromáždění účastníka ze 14. listopadu 2017 o odkupu sklepního nebytového prostoru se zamítá.“ (výrok I.), „Navrhovatelé jsou povinni společně a nerozdílně nahradit účastníkovi k rukám jeho zástupkyně náhradu nákladů řízení ve výši 22.570 Kč, a to do tří dnů ode dne právní moci tohoto rozhodnutí.“ (výrok II.).3. Soud prvního stupně vyšel z toho, že:1) Navrhovatelé jsou členy účastníka, když mají ve společném jmění jednotky č. , Anonymizováno, v domě č. p. , Anonymizováno, nacházejícím se v katastrálním území , adresa, v obci , adresa, .2) Dne 14. prosince 2017 se konalo zasedání shromáždění účastníka, jež bylo usnášeníschopné, když se jej účastnili členové mající celkem 95,26 % všech hlasů, jakož i že pro přijetí napadeného usnesení hlasovali přítomní členové mající celkem 82,85 % hlasů., na kterém bylo přijato usnesení, kterým bylo schváleno odkoupení sklepu účastníkem, a to za kupní cenu 666 948 Kč. Navrhovatelé hlasovali proti přijetí napadeného usnesení, jsou tedy přehlasovanými vlastníky, a pokud se týká existence důležitého důvodu - tento předpoklad je u napadeného usnesení rovněž naplněn (shodně též usnesení Vrchního soudu v Praze č. j. 6 Cmo 22/2019-55 z 28. ledna 2019) a návrh byl podán před uplynutím 3měsiční preklusivní lhůty.3) Účastník dopředu oznámil svým členům, že předmětný sklep (jenž je ve spoluvlastnictví 4 osob, přičemž každý z nich je současně vlastníkem další jednotky v domě) bude potřeba zrekonstruovat, přičemž náklady na rekonstrukci účastník dopředu odhaduje ve výši 500 000 Kč až 1 000 000 Kč, jakož i že může být využit jako zasedací místnost nebo jako prostor pro sklepní kóje, případně k jinému účelu, který členové účastníka vyberou.4) Pokud jde o první skutečnost, ve které navrhovatelé spatřují důvod neplatnosti napadeného usnesení, tj. to, že předmětný sklep má účastník nabýt od svých členů, tak tato skutečnost důvod neplatnosti napadeného usnesení nezakládá. Platná právní úprava totiž, na rozdíl od některých forem obchodních korporací, nijak neomezuje nabytí majetku společenstvím vlastníků jednotek od svého člena. Stejně tak neobsahují žádné takové omezení ani stanovy účastníka.5) Pokud jde o druhou skutečnost, tj. to, že neexistuje žádný důvod, proč by účastník měl předmětný sklep nabýt, potom ani tato skutečnost důvod neplatnosti napadeného usnesení nezakládá. Jak se totiž podává z § 1195 odst. 1 o.z. společenství vlastníků jednotek může nabývat jakýkoliv majetek, pokud jeho nabytí má souvislost se správou domu a pozemku. A vzhledem k tomu, že účastník uvedl, že předmětný sklepní nebytový prostor hodlá nabýt za účelem zřízení zasedací místnosti a archivu, případně za účelem zřízení sklepních kójí pro své členy, jakož i vzhledem k tomu, že navrhovatelé ani netvrdili, že by účastník hodlal tento sklepní nebytový prostor využívat k jinému účelu, a to takovému, který nesouvisí se správou domu a pozemku, nezbylo soudu než uzavřít, že jak nabytí za účelem zřízení zasedací místnosti a archivu, tak i nabytí za účelem vybudování sklepních kójí pro členy, je nepochybně nabytí majetku za účelem správy domu.6) Pokud jde o třetí skutečnost, tj. to, že nabytí předmětného sklepu je nehospodárné, potom ani tato skutečnost důvod neplatnosti napadeného usnesení nezakládá. Otázka hospodárnosti nemá žádnou relevanci ve vztahu k tomu, zda je takové jednání v rozporu se zákonem nebo se stanovami, stručně řečeno nehospodárné vynaložení peněžních prostředků nezakládá bez dalšího neplatnost pro rozpor se zákonem nebo se stanovami.4. Proti usnesení soudu prvního stupně podali navrhovatelé včasná odvolání shodného obsahu. Jejich stěžejní odvolací námitky byly následující:1) Spoluvlastníci pochopitelně mají zájem nebytový prostor prodat za co nejvýhodnějších podmínek pro sebe (tj. za co nejvyšší kupní cenu), a to bez ohledu na zájmy a potřeby samotného společenství vlastníků jednotek. Současní vlastníci nebytu mají dohromady cca 55 % hlasů na shromáždění účastníka a bez problémů by tak i sami bez jakéhokoliv dalšího vlastníka dosáhli nadpoloviční většiny přítomných hlasů potřebných pro schválení usnesení o odkupu. Kupní cena nebyla podložena žádným znaleckým posudkem a kupní cena je výhodná výlučně pro stranu prodávající (tj. současné spoluvlastníky), nikoliv už pro stranu kupující (účastníka).2) Investice za zcela zbytečná a značně nehospodárná pro společenství vlastníků jednotek čítající pouhých 16 jednotek. Archivaci veškerých dokumentů účastníka zajišťuje správcovská firma účastníka a zasedání shromáždění dosud probíhala v salonku nedaleké restaurace, jehož rezervace byla zdarma. Aby mohl nebyt sloužit zamyšlenému účelu, činí celkové náklady nejméně 1 200 000 Kč, což je výdaj značně přemrštěný, který může být pro účastníka až likvidační, vymyká se běžnému nabývání nemovitého majetkem pro správu společenství vlastníků jednotek; zamyšlené opravy zcela nepotřebného nebytu nebude možno realizovat buď vůbec, nebo jediné prostřednictvím úvěru, což představuje další neopodstatněný zásah do majetkové sféry navrhovatelů.3) Výbor hodlá financovat koupi nebytu z finančních prostředků naspořených v tzv. fondu oprav, který má sloužit primárně k opravám a modernizaci společných částí domu a pozemku; je to v rozporu se stanovami i se zákonem či jeho účelem, neboť koupě zcela zdevastovaného nebytu - který nemůže po převodu splňovat požární, hygienické a hlavně ani technické normy na shromažďování osob, není výdajem spojeným se správou domu a pozemku - srov. čl. XII. stanov a § 1180 odst. 1 o.z. Po koupi sklepu nebude mít společenství k dispozici žádné finanční prostředky k opravám havarijního stavu společných prostor domu, může dojít k jejich dalšímu znehodnocení či v případě skutečné havárie dokonce až k úpadku účastníka.4) Způsob financování kupní ceny za nebyt shromáždění účastníka neodsouhlasilo, resp. ani o něm nehlasovalo; shromáždění nehlasovalo ani o rekonstrukci či opravách nebytu.5) Ustanovení § 1195 odst. 1 o.z. zmiňuje nabytí v souvislosti se správou domu a pozemku (tj. pro potřebu údržby domu typu „hráblo“ na sníh, nářadí pro údržbu dvorní části pozemku apod.), nikoliv jako prostor pro ukládání osobních soukromých předmětů/sezónních věcí, lyže apod. tedy nikoli jako koje pro předměty ve vlastnictví společenství.6) Není pravdou, že dne 8. 12. 2016 bylo pro odkoupení 71,79 % členů. V zápise z jednání je pouze uvedeno, že společenství rozhodlo, že lze zahájit jednání o odkupu sklepu, nikoli „schválení“ odkoupení. Současně v bodu 9. je v zápise uvedeno, že navrhovatelé (, Anonymizováno, ) vznesli právní pochyby o možnosti odkoupení sklepa společenstvím. Tato poznámka navazovala na diskusi o tom, že sklepy budou dány k dispozici jako sklepní kóje členům. Předsedajícím p. , Anonymizováno, rozhodně nebylo zmíněno, že navrhuje realizovat rekonstrukci cca v řádu 0,5 -1,0 mil. korun.7) Vlastníci jednotky č. 12, ke které náleží spoluvlastnický podíl 10730/124984 na společných částech budovy a pozemku, po celou dobu porušovali pravidla pro přispívání spoluvlastníků na výdaje spojené se správou, údržbou a opravami společných částí domu, tzn. nemovitosti jako celku, jelikož neplatili příspěvky dle stanov, jak vyplývá to z aktuálních údajů společnosti , právnická osoba, ., která je najata na zajišťování správy a opravy společných částí domu a pozemku. Také se ve sklepě svítilo, aniž by byl jednotce přidělen elektroměr čili spotřeba byla hrazena z fondu společenství, ačkoli ji měli hradit vlastníci této jednotky. Při prodeji jednotky není po