9 Cmo 278/2023-68 — Vrchní soud v Praze

1. Návrhem doručeným soudu prvního stupně dne 29. 12. 2021 se navrhovatel vůči , Jméno advokáta B, (dále jen „společenství“) domáhal, aby soud rozhodl, že neplatné je usnesení shromáždění společenství ze dne 5. 10. 2021, kterým shromáždění uložilo výboru SVD zajistit platby nájemců nebytových jednotek - prodejen za používání vnější části domu pro reklamní a bezpečnostní účely pronajatých prodejen v navržené výši.2. Navrhovatel uvedl, že je členem společenství, ve kterém vlastní několik jednotek. Sporné usnesení ukládá výboru zajistit platby, které účastníkovi nenáleží. Neexistuje totiž žádné ustanovení zákona nebo smlouvy, podle něhož by účastník měl nárok na uvedené platby vůči nájemcům nebytových prostor v přízemí domu. Tyto prostory vlastní navrhovatel a pronajímá je. Sporné usnesení je podle navrhovatele v rozporu se zákonem a stanovami, je zjevně nespravedlivé a příčí se dobrým mravům a rovnosti členů, neboť selektivně dopadá jen na některé jednotky v domě, závažně, bezdůvodně a šikanózně zasahuje do postavení navrhovatele jako vlastníka a pronajímatele jednotek a do podstaty jeho vlastnictví. Nad nebytovými prostory jsou směrem do ulice uvedena, jak je to u prodejen obvyklé, jména nebo názvy příslušných obchodů, a to již od doby výstavby domu, tj. déle než 80 let. Napadené usnesení je podle navrhovatele z uvedených důvodů neplatné, případně dokonce nicotné.3. Společenství ve svém vyjádření uvedlo, že navrhovatel nemá k podání návrhu důležitý důvod. Navrhovatel podle společenství neuvedl, v čem konkrétně spočívá nemravnost či nespravedlnost sporného usnesení. Nájemci nebytových jednotek používají společné části domu bez souhlasu shromáždění a zcela zadarmo. Navrhovatel postupuje v rozporu se zájmy ostatních spoluvlastníků domu, kteří usilují o to, aby nájemci platili za užívání cizího majetku pro své podnikatelské účely. Navrhovatel se tím dostává do střetu zájmů. Společenství upozornilo na skutečnost, že sporným usnesením nejsou platby nájemcům závazně uloženy, nýbrž byl pouze pověřen výbor k zajištění plateb. Podle společenství neexistuje žádný důvod, proč by společenství nemohlo vybírat platby za reklamy třetích osob umístěné na společných částech domu. Navrhovateli nebyla sporným usnesením způsobena žádná škoda, toto usnesení nijak nezasáhlo do jeho práv člena společenství, nijak se jej netýká.4. Soud prvního stupně napadeným usnesením návrh zamítl (výrok I.) a společenství přiznal náhradu nákladů řízení (výrok II.).5. Po skutkové stránce soud prvního stupně konstatoval, že navrhovatel vlastní v domě spravovaném společenstvím několik jednotek, mj. i jednotky č. , Anonymizováno, , které se nacházejí v přízemí domu. Jedná se o nebytové prostory užívané ke komerčním účelům jako prodejny. Okolo výloh prodejen směrem do ulice jsou na vnější zdi domu umístěny cedule s názvy jednotlivých prodejen a s reklamami na služby v nich poskytované a také bezpečnostní kamery. Společenství již po nájemcích těchto prostor žádalo úhradu za umístění reklam. Nájemci úhradu odmítli s odůvodněním, že nebytový prostor mají pronajatý od navrhovatele včetně označení provozovny na štítu nad prodejnou. Podle prohlášení vlastníka k nebytovým jednotkám navrhovatele patří veškerá vnitřní instalace, kromě stoupacích vedení včetně ventilů, podlahová krytina, nenosné příčky, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř bytu, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken. Společnými částmi jsou mj. základy, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny a průčelí, hlavní svislé a obvodové konstrukce. Dne 6. 10. 2021 přijalo shromáždění sporné usnesení; navrhovatel hlasoval proti. Podle stanov společenství patří do působnosti shromáždění mj. rozhodování o nájmu společných prostor a stanovení pravidel pro užívání společných částí domu v podobě domovního řádu. Stanovy zakazují členům umisťovat do společných částí domu jakékoli předměty.6. Po právní stránce soud prvního stupně soud prvního stupně konstatoval, že navrhovatel je jako člen společenství oprávněn podat návrh na vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění, který se podle § 1221 odst. 1 o. z. posoudí přiměřeně podle § 258 a 259 o. z. Návrh byl podán včas. Důležitý důvod není podle soudu prvního stupně podmínkou úspěchu návrhu na vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění. Dále soud prvního stupně konstatoval, že vnější zeď domu je podle § 1160 o. z. společnou částí domu, přičemž navrhovatel nemá právo tuto zeď výlučně užívat. Vnější zeď je ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek v domě, přičemž veškerá práva a povinnosti k ní vykonávají spoluvlastníci prostřednictvím společenství. Je tedy na členech společenství, aby rozhodli, zda lze vnější část zdi nebo jinou část společných částí domu přenechat k užívání třetí osobě bezplatně nebo za úplatu. Sporným usnesením spoluvlastníci rozhodli, že takové užívání za účelem vyvěšení vývěsního štítu je možné jen za úplatu. Soud prvního stupně připustil, že podle § 2305 o. z. je nájemce prostoru sloužícího k podnikání se souhlasem pronajímatele oprávněn opatřit nemovitost, ve které se pronajatý prostor nachází, vývěsním štítem. Avšak pronajímatel může, v souladu se zásadou, že nikdo nemůže na jiného převést více práv, než má sám, dát nájemci souhlas s umístěním vývěsního štítu jen tehdy, pokud sám má právo na nemovitost takový štít umístit. V projednávané věci navrhovatel toto právo nemá. Soud prvního stupně navíc neshledal napadené usnesení neurčitým, neboť již prostým jeho výkladem lze dojít k závěru, že členové účastníka stanovili, že přenechání vnější části zdi k užívání třetí osobou je pro příště možné, avšak za úplatu. Výši úplaty ponechali členové na výsledcích jednání společenství s jednotlivými uživateli.7. Proti tomuto usnesení podal odvolání navrhovatel. Odkázal na své dosavadní podání a přednesy. Soud prvního stupně podle něj správně dovodil, že navrhovatel má právo domáhat se vyslovení neplatnosti sporného usnesení. Nepřihlédl však k tomu, že názvy obchodů, obchodníků, ukázky jejich zboží a další nápisy sloužící upoutání zákazníků jsou na všech třech fasádách domu (jehož půdorys tvoří otevřené U) umístěny již od doby výstavby domu, tj. déle než 80 let. Navrhovatel k tomu nabídl důkazy fotografiemi domu od roku 1973 a památkovým posouzením domu z roku 2011. Vždy šlo o užívání nerušené, bezplatné a pro uživatele prodejen samozřejmé. Vzhledem k uvedenému došlo k vydržení práv na užití vnějších částí domu. Závěry soudu prvního stupně by byly případné jen v případě novostavby. Vzhledem k vydržení by se společenství nemohlo domáhat odstranění vývěsních štítů. Ve starší zástavbě je takové užívání obvyklé. Sporné usnesení tedy ukládá výboru zajistit platby, které společenství nenáleží, protože neexistuje žádná smlouva, podle níž by společenství mělo vůči nájemcům prodejen nárok na platby, a s ohledem na více než 80leté nerušené užívání nemůže k platnosti sporného usnesení vést ani užití ustanovení zákona. Sporné rozhodnutí je tak podle navrhovatele zjevně nespravedlivé, příčí se dobrým mravům a rovnosti členů společenství, neboť selektivně dopadá jen na navrhovatele, jehož hospodářsky i jinak poškozuje a bezdůvodně a šikanózně zasahuje do podstaty předmětu jeho vlastnictví za situace, kdy společenství již vzneslo požadavky na úhradu ze strany nájemců. Navrhovatel navrhl, aby odvolací soud napadené usnesení zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení, případně aby je změnil a návrhu vyhověl.8. Navrhovatel svou argumentaci doplnil o tvrzení, že členové společenství ve dnech 30. 11. 2020 až 15. 12. 2020 přijali formou per rollam usnesení, že navrhovatel má platit nájemné za užívání fasády v parteru. Městský soud v Praze k návrhu navrhovatel vyslovil neplatnost tohoto usnesení, a to svým usnesením ze dne 12. 8. 2021, č. j. 79 Cm 196/2020-32. Když později navrhovatel argumentoval náklady, které vynaložil na opravy parteru domu, začalo o nich společenství tvrdit, že nejde o společné části domu, a na shromáždění dne 30. 11. 2023 přijalo usnesení v tom smyslu. I toto usnesení napadl navrhovatel návrhem na vyslovení neplatnosti.9. Společenství ve svém vyjádření považuje napadené usnesení za správné. Uvádí, že na pověření výboru zajistit platby nájemců nebytových jednotek, kteří používají společné části domu pro své výdělečné účely, neshledává nic nemravného ani rozporného se zákonem a stanovami. Zopakovalo svou argumentaci, že navrhovatel se nachází ve střetu zájmů, neboť jedná ve prospěch svého osobního prospěchu na úkor ostatních vlastníků, že sporným usnesením nebyla navrhovateli způsobena žádná škoda. Argument, že vývěsní štíty jsou na domě umístěny už 80 let, nemůže podle společenství obstát za situace, kdy dům je rozdělen na jednotky a spoluvlastníky společných částí se stali vlastníci jednotek. Společenství navrhlo, aby odvolací soud napadené usnesení potvrdil.10. Vrchní soud v Praze jako soud odvolací po zjištění, že odvolání bylo podáno včas osobou k tomu oprávněnou, přezkoumal napadené usnesení a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.1