18 Cmo 23/2025-142 — Vrchní soud v Praze

1. Napadeným usnesením soud prvního stupně výrokem I. rozhodl, že usnesení shromáždění účastníka ze dne 22. 9. 2022 přijaté pod bodem 9. v části, kterým byl schválen plán oprav pro rok 2023, konkrétně v části „nátěry konstrukčních prvků – parapety, balkony a obnova fasádního nátěru stěn balkonů za celkovou částku 650 000 Kč“, je nicotné. Výrokem II. zamítl návrh, aby soud vyslovil neplatnost usnesení účastníka ze dne 22. 9. 2022 pod bodem 9., s výjimkou schválení plánu oprav pro rok 2023 v části „nátěry konstrukčních prvků – parapety, balkony a obnova fasádního nátěru stěn balkonů za celkovou částku 650 000 Kč“. Žádnému z účastníků nepřiznal právo na náhradu nákladů řízení (výrok III.).2. Rozhodnutí odůvodnil tím, že do působnosti shromáždění účastníka patří rozhodování o opravě, modernizaci nebo rekonstrukci společných částí domu dle čl. 11 písm. g) stanov. Shromáždění účastníka schválilo dne 22.9.2022 plán oprav pro roky 2022 a 2023. Součástí schváleného plánu oprav jsou i „nátěry konstrukčních prvků – parapety, balkony a obnova fasádního nátěru stěn balkonů za cenu 650 000 Kč“. Balkony (lodžie) jsou dle prohlášení vlastníka součástí bytů. Pokud jsou balkony v prohlášení vlastníka vymezeny jako součásti bytů, pak nenáleží do společných částí. Balkon z podstaty věci slouží vlastníkovi jednotky, k němuž balkon náleží s tím, že účastník netvrdil, že by některý z balkonů sloužil vlastníkům společně. Jestliže v prohlášení vlastníka jsou balkony vymezeny jako součást bytů, pak shromáždění účastníka nemá působnost rozhodovat o jejich opravě, modernizaci nebo rekonstrukci. Protože shromáždění účastníka v plánu oprav schválilo „nátěry konstrukčních prvků – parapety, balkony a obnova fasádního nátěru stěn balkonů za cenu 650 000 Kč“, pak z důvodu nedostatku působnosti shromáždění o této záležitosti rozhodovat je třeba na napadené usnesení v této části hledět jako by nebylo přijato (§ 245 o. z.). Ohledně zbývající části bodu 9. usnesení shromáždění účastníka soud neshledal rozpor se zákonem ani stanovami. Návrh v této části zamítl s tím, že není dán podle § 1209 o. z. důležitý důvod pro přezkum rozhodnutí účastníka soudem. O náhradě nákladů řízení rozhodl podle § 142 odst. 2 o. s. ř.3. Proti výrokům I. a III. podal účastník v zákonné lhůtě odvolání. V odvolání poukázal na stranu 3. prohlášení vlastníka s tím, že v prohlášení je uvedeno, že každá jednotka je ohraničena vnitřními plochami stěnových plášťů, včetně oken, skleněných výplní a zábradlí lodžií a vnitřních stavebních konstrukcí ohraničujících jednotku. Uvedl, že takové rozhraničení je neurčité, přičemž odkázal usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 413/2013. Neurčitost prohlášení vlastníka spatřoval i v tom, že prohlášení vlastníka neobsahuje rozhraničení jednotek, jejichž součástí je balkon, ačkoliv je zásadní rozdíl mezi lodžií a balkonem. Namítal, že schválené usnesení ze dne 22. 9. 2022 nezasahuje do vnitřní části jednotky, když konstrukční části budovy jsou všechny na vnější straně budovy připevněné do fasády domu, tj. do nosných zdí budovy. Z uvedeného důvodu neobstojí závěr o nicotnosti rozhodnutí. Poukázal také na předběžný názor vyslovený soudem prvního stupně dne 17. 1. 2025, který byl v souladu s jeho názorem na věc. Soud prvního stupně však rozhodl v rozporu se svým písemně vysloveným předběžným právním názorem, aniž k tomu měl vážný důvod a tím porušil zásadu předvídatelnosti rozhodnutí. Uvedl také, že soud při svém rozhodování použil nesprávný právní předpis, když posoudil povahu společných částí dle § 1160 o. z. a nikoliv podle zákona č. 72/1994 Sb. Účastník navrhl, aby odvolací soud napadené usnesení změnil a návrh zamítl.4. Navrhovatel ve vyjádření k odvolání navrhl potvrzení napadeného usnesení. Uvedl, že vlastnictví balkonů vyplývá jak z prohlášení vlastníka (v seznamu společných částí nejsou uvedeny ani balkony, ani lodžie), tak z jednotlivých smluv o převodu jednotek do vlastnictví člena bytového družstva. Rozhodnutí shromáždění o opravě balkonů, které nejsou společnými částmi domu, je proto nicotné.5. V doplňujícím podání účastník zdůraznil neurčitost prohlášení vlastníka budovy z r. 2000 ve vymezení hranic jednotek s tím, že není zřejmé, zda prohlášení vlastníka vymezilo lodžie i balkony nebo pouze lodžie s tím, že na takto nejasném základě nelze dovodit, že nátěry balkonů představovaly zásah do vlastnického práva vlastníků jednotek. Důsledkem neurčitosti vymezení jednotek v prohlášení vlastníka je, že balkony a lodžie je nutno pokládat za společné části domu. Poukázal také na zákonnou definici společných částí domu uvedenou v § 1160 o. z. s tím, že se jedná o úpravu kogentní a na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 17. 12.2024, sp. zn. 26 Cdo 3135/2023, podle kterého stavební prvky, které jsou součástí hlavních svislých a vodorovných konstrukcí budovy, jsou vždy společnými částmi domu, i když je balkon, lodžie či terasa podle prohlášení vlastníka budovy součástí jednotky. Rozhodování o společných částech domu, jejich opravě, modernizaci či rekonstrukci spadá do působnosti shromáždění a závěr soudu prvního stupně, že rozhodnutí je nicotné podle § 245 o. z., je tak chybný.6. Odvolací soud přezkoumal v rozsahu podaného odvolání napadené usnesení, přihlédl k odvolání účastníka a k vyjádření navrhovatele a poté dospěl po doplnění dokazování k závěru, že odvolání není důvodné.7. Protože jednotky vznikly před účinností zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník, je nutno prohlášení vlastníka posuzovat podle tehdy platného zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (§ 3063 o. z.) a projev jeho vůle je třeba vykládat podle tehdy platného občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., a to § 35 odst. 2 obč. zák. a nikoliv podle zákona č. 89/2012 Sb. (§ 3028 odst. 2 o. z.).8. Účastník namítal, že prohlášení vlastníka budovy učiněné podle § 5 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, je neurčité (a tím neplatné) ve vymezení, zda balkony a lodžie jsou součástí bytové jednotky. Odvolací soud uvedený názor nesdílí. V prohlášení vlastníka budovy je uvedeno, že „balkon (lodžie) je součástí převáděných bytů, i když se do podlahové plochy bytové jednotky ve smyslu zákona č. 72/94 Sb. nezapočítává“. Uvedené prohlášení je jednoznačné a určité a vyplývá z něj, že balkony, stejně tak lodžie, jsou součástí bytové jednotky. Ostatně stejná formulace byla uvedena ve vzorové smlouvě o převodu družstevního bytu do vlastnictví nájemce – člena bytového družstva, kde bylo uvedeno „pokud je součástí převáděné jednotky balkon (lodžie) nezapočítává se její výměra do podlahové plochy jednotky“. Z uvedeného je zřejmé, že vlastník budovy stanovil, že balkony a lodžie jsou součástí bytové jednotky.9. Neurčitost prohlášení vlastníka budovy účastník spatřoval také v prostorovém vymezení jednotek v budově. V prohlášení vlastníka se uvádí, že „každá jednotka je ohraničena vnitřními plochami stěnových plášťů, včetně oken, skleněných výplní a zábradlí lodžií a vnitřních stavebních konstrukcí ohraničujících jednotku“. Uvedené vymezení hranic bytové jednotky v části B. prohlášení vlastníka budovy nezpochybňuje prohlášení vlastníka, že balkony a lodžie jsou součástí bytové jednotky. Tento závěr odpovídá i části C. prohlášení vlastníka, kde jsou vymezeny společné části budovy, ve společných částech budovy nejsou balkony či lodžie vůbec zmiňovány. Lze tedy uzavřít ve shodě s názorem soudu prvního stupně, že balkony a lodžie jsou součástí bytových jednotek domu č. p. , Anonymizováno, .10. Odkaz navrhovatele na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 7. 2024, sp. zn. 26 Cdo 413/2013, není případný, neboť se týká odlišného skutkového stavu; uvedené řízení se týkalo výměny oken a v prohlášení vlastníka budovy bylo uvedeno, že „vnitřní strana oken“ patří k vlastnictví bytové jednotky a „vnější strana oken“ je společnou částí budovy. V dané věci se nejedná o výměnu oken, ale o nátěry balkonů. V prohlášení vlastníka budovy bylo jednoznačně uvedeno, že balkony, stejně tak lodžie, jsou součástí bytové jednotky. Význam slova „ohraničení“ bytové jednotky, tj. prostorové vymezení bytové jednotky, jak je uvedeno na straně 3. prohlášení vlastníka budovy, nelze zaměňovat s významem slova co „patří k vlastnictví bytové jednotky“, tj. co je součástí bytové jednotky.11. Na shromáždění vlastníků účastníka byl dne 22. 9. 2022 schválen plán oprav pod bodem 9. pro roky 2022 a 2023; pro rok 2023 mj. „nátěry konstrukčních prvků – parapety, balkony, obnova fasádního nátěru stěn u balkonů v odhadované ceně 650 000 Kč“. Do působnosti shromáždění patří rozhodování o opravě, modernizaci nebo rekonstrukci společné části domu (čl. 11 písm. g/ bod 6. stanov). Protože balkony a lodžie jsou součástí bytových jednotek (a slouží toliko jednotlivým vlastníkům té které bytové jednotky), pak nejsou společnou částí domu a shromáždění účastníka o nich nemohlo rozhodovat, neboť to není v jeho působnosti. Ostatně schválené nátěry balkonů se neměly týkat toliko balkonů v domě, ale měly být provedeny i nátěry lodžií, jak bylo zjištěno v odvolacím řízení. Odvolací