§ 5 zákon o vlastnictví bytů – Vznik a zánik vlastnictví jednotky
Zákon, kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) · 72/1994 Sb. · Nemovitosti a stavební právo
Stručně: Paragraf 5 zákona č. 72/1994 Sb. stanoví, jakým způsobem vzniká a zaniká vlastnictví jednotky (bytu nebo nebytového prostoru) v domě a s ním spojené spoluvlastnictví společných částí domu. Vlastnictví jednotky vzniká nejčastěji zápisem prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí, nebo výstavbou jednotky na základě smlouvy o výstavbě. (§ 5 zákona č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů, stav k 7. 10. 2026)
Klíčová fakta
(1) Vlastnictví jednotky podle tohoto zákona spojené se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu (dále jen „vlastnictví jednotky“) vzniká vkladem prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí nebo výstavbou jednotky provedenou na základě smlouvy o výstavbě podle tohoto zákona (dále jen „smlouva o výstavbě“).
(2) Vlastnictví jednotky může vzniknout rovněž na základě dohody spoluvlastníků budovy nebo rozhodnutí soudu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví3a) budovy nebo na základě dohody nebo rozhodnutí soudu o vypořádání společného jmění manželů.3b) Je-li předmětem vypořádání podílové spoluvlastnictví budovy, může vlastnictví jednotek vzniknout jen po předchozím vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy tak, že velikost spoluvlastnických podílů budovy se rovná velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu stanovených podle § 8 odst. 2. To platí obdobně, je-li předmětem vypořádání společného jmění manželů budova.
(3) Dohoda o vypořádání nebo rozhodnutí soudu o zrušení podílového spoluvlastnictví, popřípadě o vypořádání společného jmění manželů musí obsahovat i náležitosti stanovené pro prohlášení uvedené v § 4 odst. 2 a 3.
(4) Vznikem vlastnictví jednotek nebo rozestavěných jednotek vzniká spoluvlastnictví společných částí domu.
(5) Způsobem uvedeným v odstavcích 2 až 4 nelze nabýt do vlastnictví jednotku, pokud je v budově alespoň jeden byt, jehož nájemcem je fyzická osoba.
(6) Vlastníci všech jednotek v domě mohou uzavřít dohodu o tom, že vlastnictví jednotek změní na podílové spoluvlastnictví budovy. Dohoda musí mít formu notářského zápisu. Vkladem spoluvlastnického práva do katastru nemovitostí podle této dohody zaniká vlastnictví jednotek a vzniká podílové spoluvlastnictví budovy. Velikost spoluvlastnických podílů na budově se rovná velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu.
(7) Je-li vlastníkem všech jednotek v domě jedna osoba, může formou notářského zápisu prohlásit, že ruší vymezení jednotek v domě a mění vlastnictví jednotek na vlastnictví budovy. Vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí podle tohoto prohlášení zaniká vlastnictví jednotek a vzniká vlastnictví budovy.
Srozumitelný výklad
Co to znamená v praxi
- Vlastnictví jednotky vzniká nejčastěji zápisem prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí, nebo výstavbou jednotky na základě smlouvy o výstavbě.
- Vlastnictví jednotky může vzniknout i dohodou spoluvlastníků budovy, rozhodnutím soudu o zrušení spoluvlastnictví budovy, nebo dohodou či rozhodnutím soudu o vypořádání společného jmění manželů.
- Vznikem vlastnictví jednotek (nebo rozestavěných jednotek) se automaticky stáváte spoluvlastníkem společných částí domu.
- Vlastníci všech jednotek se mohou dohodnout, že zruší vlastnictví jednotek a vrátí se k podílovému spoluvlastnictví celé budovy, nebo pokud je vlastníkem všech jednotek jedna osoba, může vlastnictví jednotek zrušit a vlastnit celou budovu.
Na co si dát pozor
- Pokud je v domě alespoň jeden byt pronajatý fyzické osobě, nelze vlastnictví jednotky nabýt způsoby uvedenými v odstavcích 2 až 4 (tj. dohodou spoluvlastníků, rozhodnutím soudu o vypořádání spoluvlastnictví nebo společného jmění manželů).
- Dohody o vypořádání nebo rozhodnutí soudu, které vedou ke vzniku vlastnictví jednotek, musí obsahovat stejné náležitosti jako prohlášení vlastníka budovy podle § 4 odst. 2 a 3.
- Dohoda o zrušení vlastnictví jednotek a přechodu na podílové spoluvlastnictví budovy musí mít formu notářského zápisu.
Generováno z textu ustanovení, orientační – nenahrazuje radu advokáta.
Judikatura k § 5
Jak soudy aplikují § 5
Primárním způsobem vypořádání spoluvlastnictví je rozdělení společné věci (§ 1144 o. z.). Již dřívější judikatura ke zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví podle § 142 obč. zák. připouštěla s odkazem na § 5 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění účinném do 31. 12. 2013, vypořádání spoluvlastnictví rozdělením společné věci na bytové jednotky (srovnej např. rozsudky …
Podle § 5 zákona č. 72/1994 Sb. vlastník budovy určoval svým prohlášením prostorově vymezené části budovy, které se staly za podmínek stanovených zákonem č. 72/1994 Sb. a v souladu se stavebním určením bytovými jednotkami [§ 2 písm. f)] a společnými částmi domu [§ 2 písm. e)].
Primárním způsobem vypořádání spoluvlastnictví je rozdělení společné věci (§ 1144 o. z.). Již dřívější judikatura ke zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví podle § 142 obč. zák. připouštěla s odkazem na § 5 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění účinném do 31. 12. 2013, vypořádání spoluvlastnictví rozdělením společné věci na bytové jednotky (srovnej např. rozsudek …
Související
§ 43 Revize katastru (Vyhláška, kterou se mění vyhláška č. 357)§ 7 Účinnost (Vyhláška o formulářových podáních pro da)§ 4a Další průběh řízení a upuštění od ústního jed (Nález Ústavního soudu ze dne 22. března )