60 CO 68/2022-159 — Krajský soud v Brně

1. Rozsudkem Okresního soudu v Uherském Hradišti ze dne 5. 1. 2022, č. j. 3 C 36/2021-118, byl návrh, kterým se žalobce domáhal zaplacení částky 500.000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně od [datum] do zaplacení, zamítnut (výrok I.) a žalobce byl zavázán zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 38.478 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalované (výrok II.). 2. Proti tomuto rozsudku podal v zákonné lhůtě (§ 204 odst. 1 o. s. ř.) odvolání žalobce. Namítal, že rezervační smlouva v souvislosti s prodejem nemovitých věcí ze dne [datum] podle článku IV. odst. 1, 4 nezavazovala realitního zprostředkovatele [právnická osoba] k vypracování konečného návrhu kupní smlouvy a nevyplývá z ní, že by měl být konečný návrh kupní smlouvy společně s výzvou tohoto realitního zprostředkovatele podepsán ze strany žalobce jako zájemce a žalované jako prodávajícího. S ohledem na skutečnost, že mezi stranami nebyla vyřešena otázka přesného vymezení části pozemku určeného k prodeji podle geometrického plánu, nebylo možné uzavřít, že byl ukončen negociační proces a mělo v něm být pokračováno až do [datum] a do té doby po ukončení negociačního procesu k výzvě realitního zprostředkovatele uzavřít kupní smlouvu v souladu s rezervační smlouvou. Namítal dále, že žalovaná v době, kdy byla vázána rezervační smlouvou, tedy v době do [datum], porušila čl. III odst. 1 rezervační smlouvy, protože uzavřela dne [datum] kupní smlouvu, jejímž předmětem byly stejné pozemky jako v rezervační smlouvě, se [právnická osoba] a.s. a podala téhož dne návrh na vklad vlastnického práva podle této kupní smlouvy ve prospěch [právnická osoba] a.s. u příslušného katastrálního úřadu, a v případě, že by k jeho návrhu nebylo nařízeno předběžné opatření (usnesení Okresního soudu v Uherském Hradišti ze dne 28. 1. 2021, č. j. 9 Nc 43001/2021-46), které bylo následně zrušeno (usnesení Krajského soudu v Brně, pobočka ve [obec], ze dne 22. 4. 2021, č. j. 59 Co 73/2021-77), nedošlo by k zastavení řízení o vklad vlastnického práva u příslušného katastrálního úřadu a došlo by vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí k převodu vlastnického práva ke stejným pozemkům jako v rezervační smlouvě ke dni [datum], což by způsobilo následnou nemožnost plnění závazků žalované z rezervační smlouvy k [datum], k čemuž soud I. stupně nepřihlédl. Vzhledem k tomu, že žalovaná porušila článek IV. odst. 4 rezervační smlouvy, vznikl mu podle článku V. odst. 2 rezervační smlouvy nárok na smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku 500.000 Kč. Navrhl, aby odvolací soud rozsudek soudu I. stupně změnil a žalobě vyhověl. 3. Žalovaná ve vyjádření s odvoláním nesouhlasila, poukazovala na věcnou správnost rozsudku soudu I. stupně a navrhla, aby odvolací soud rozsudek soudu I. stupně potvrdil. 4. Odvolací soud poté, co zjistil, že je uplatněn zákonný odvolací důvod (§ 205 odst. 2 písm. e/, g/ o. s. ř.), přezkoumal rozsudek soudu I. stupně a řízení jeho vydání předcházející (§ 212a odst. 1 a 5 o. s. ř.) a dospěl k závěru, že odvolání žalobce není důvodné. 5. Ve věci bylo nařízeno jednání dne [datum]. Zástupce žalobce a zástupce žalované se k nařízenému jednání na předvolání dostavili. Žalobce a žalovaná se k nařízenému jednání na předvolání nedostavili, doručení předvolání měli vykázáno žalobce prostřednictvím svého zástupce dne [datum] a žalovaná prostřednictvím svého zástupce dne [datum]. Z nařízeného jednání se omluvili s tím, aby bylo jednáno v jejich nepřítomnosti. Odvolací soud proto podle § 101 odst. 3 o. s. ř. věc projednal a rozhodl v nepřítomnosti žalobce a žalované. 6. Soud I. stupně správně zjistil, že mezi [právnická osoba] s.r.o. jako zprostředkovatelem, žalovanou jako prodávající a žalobcem jako zájemcem byla uzavřena dne [datum] platná smlouva označená jako rezervační smlouva v souvislosti s prodejem nemovitých věcí a její dodatek ze dne [datum]. Tato smlouva byla uzavřena v souladu s § 1746 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen “o. z.“) jako smlouva, která není zvláště jako typ smlouvy upravena a zahrnovala v sobě smlouvu o smlouvě budoucí podle § 1785 a násl. o. z., jak správně v tomto směru posoudil soud I. stupně. 7. Soud I. stupně dále správně zjistil, že podle článku IV. odst. 1 rezervační smlouvy se žalobce jako zájemce zavázal bez zbytečného odkladu po vyzvání realitním zprostředkovatelem uzavřít se žalovanou jako prodávajícím realitní smlouvu, a to nejpozději v poslední den účinnosti této smlouvy, což bylo podle článku V. odst. 1 realitní smlouvy do [datum], a podle článku IV. odst. 4 rezervační smlouvy se žalovaná jako prodávající zavázala bez zbytečného odkladu po vyzvání realitním zprostředkovatelem uzavřít se žalobcem jako zájemcem realitní smlouvu, a to nejpozději v poslední den účinnosti této smlouvy, což bylo podle článku V. odst. 1 realitní smlouvy do [datum]. Soud I. stupně dále správně zjistil, že podle článku V. odst. 2 rezervační smlouvy v případě, že žalovaná jako prodávající nepřistoupí za výše uvedených podmínek k podpisu realitní smlouvy nejpozději v poslední den účinnosti této smlouvy, pak je realitní zprostředkovatel povinen přijatý rezervační poplatek na požádání vrátit zpět zájemci, a to nejpozději do tří pracovních dnů od vypořádání. V takovém případě se žalovaná jako prodávající zavazuje vyplatit žalobci jako zájemci smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku s tím, že z této smluvní pokuty má realitní zprostředkovatel nárok na částku odpovídající podílu 1/2, a to jako paušální náhradu v souvislosti s danou transakcí. Soud I. stupně dále správně zjistil, že výše rezervačního poplatku podle článku III. odst. 1 realitní smlouvy činila částku 500 000 Kč. 8. Soud I. stupně správně zjistil, že [právnická osoba] s.r.o. jako realitní zprostředkovatel předložil žalované k podpisu dne [datum] a dne [datum] totožné návrhy kupní smlouvy, ve kterých byl nad rámec pozemků, které byly uvedeny v rezervační smlouvě jako smlouvě o smlouvě budoucí kupní a jejím dodatku, uveden pozemek parc. [číslo] v katastrálním území Kunovice, který nebyl uveden v rezervační smlouvě jako smlouvě o smlouvě budoucí kupní a ohledně kterého mezi žalovanou a žalobcem nebyla uzavřena písemná a ani ústní smlouva o smlouvě budoucí kupní. Z obsahu článků IV. odst. 1 a 4 rezervační smlouvy vyplývá, že realitní smlouvu, jak je v této rezervační smlouvě označena kupní smlouva, což lze dovodit v souvislostech z článku II. rezervační smlouvy, nezpracovává ani žalovaná jako prodávající a ani žalobce jako zájemce a v návaznosti na to lze logicky dovodit, že návrh kupní smlouvy podle rezervační smlouvy zpracuje a předloží stranám k podpisu podle rezervační smlouvy realitní zprostředkovatel [právnická osoba] s.r.o., což také tento realitní zprostředkovatel realizoval. Vzhledem k tomu, že žalovaná podle předložené kupní smlouvy dne [datum] a dne [datum] pozemek parc. [číslo] v katastrálním území Kunovice prodat nechtěla a ohledně tohoto pozemku nebyla uzavřena mezi žalovanou a žalobcem písemná a ani ústní smlouva o smlouvě budoucí kupní, na základě které by žalovaná měla povinnost i tento pozemek žalobci prodat, žalovaná logicky návrh kupní smlouvy již jen z tohoto důvodu nepodepsala. Další relevantní jednání mezi žalovanou a žalobcem až do [datum], do kdy byla rezervační smlouva účinná, neprobíhalo a žalovaná nebyla realitním zprostředkovatelem [právnická osoba] s.r.o. a ani žalobcem k podpisu návrhu kupní smlouvy, která by odpovídala rezervační smlouvě jako smlouvě o smlouvě budoucí kupní. Je nerozhodné, že žalovaná porušila článek III. odst. 1 rezervační smlouvy, protože uzavřela dne [datum] kupní smlouvu, jejímž předmětem byly stejné pozemky jako v rezervační smlouvě, se [právnická osoba] a.s. a podala téhož dne návrh na vklad vlastnického práva podle této kupní smlouvy ve prospěch [právnická osoba] a.s. u příslušného katastrálního úřadu, protože ke vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí podle této kupní smlouvy ve prospěch [právnická osoba] a.s. u příslušného katastrálního úřadu nedošlo v důsledku zastavení řízení o vklad vlastnického práva u příslušného katastrálního úřadu, jak v odvolání potvrdil žalobce. Mezi žalobcem a žalovanou další relevantní jednání až do [datum], do kdy byla realitní smlouva účinná, mohlo probíhat a za součinnosti realitního zprostředkovatele podle rezervační smlouvy mohl být zpracován návrh kupní smlouvy, který by respektoval rezervační smlouvu jako smlouvu o smlouvě budoucí kupní co do rozsahu pozemků, které byly jejím předmětem dohodnutým k prodeji. Teprve pokud by žalovaná takový návrh kupní smlouvy předložené realitním zprostředkovatelem [právnická osoba] s.r.o. k jeho výzvě nepodepsala, porušila by článek IV. odst. 4 rezervační smlouvy a žalobci by vznikl nárok na smluvní pokutu podle článku V. odst. 2 věty druhé rezervační smlouvy, ze které by však z 1/2 měl nárok realitní zprostředkovatel [právnická osoba] s.r.o. V tomto směru však k porušení smluvní povinnosti ze strany žalované nedošlo a žal