58 CO 130/2022-172 — Krajský soud v Brně

1. Okresní soud v Kroměříži (soud I. stupně) rozsudkem ze dne 22. 4. 2022 č. j. 6 C 53/2021-132, rozhodl takto: I. Řízení se pro částku 4.500 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 1.919,42 Kč od [datum] do zaplacení, se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 1.500 Kč od [datum] do zaplacení a se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 1.500 Kč od [datum] do zaplacení, částečně zastavuje.; II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku ve výši 36.023,20 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 5.403,20 Kč od [datum] do zaplacení, se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 15.310 Kč od [datum] do zaplacení a se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 15.310 Kč od [datum] do zaplacení, a to do 3 dnů ode dne právní moci tohoto rozsudku.; III. Žaloba se pro částku 1.487,38 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 1.487,38 Kč od [datum] do zaplacení, částečně zamítá.; IV. Žalovaný je povinen nahradit žalobci náklady řízení ve výši 29.615,22 Kč, k rukám zástupce žalobce [příjmení] [jméno] [příjmení], advokáta, sídlem [adresa], a to do 3 dnů ode dne právní moci tohoto rozsudku. 2. Podle podstatné části odůvodnění soud I. stupně na základě jím provedeného dokazování skutkově uzavřel, že žalobce byl ke dni [datum] výlučným vlastníkem jednotky [číslo] jiný nebytový prostor vymezené v budově [adresa] na parcele p. č. St. [číslo] včetně podílu o velikosti [číslo] na společných částech budovy a pozemku vše v k. ú. [obec], dále jako předmětná jednotka; předmětná jednotka byla dříve součástí jednotky [číslo] která coby nebytový prostor sloužila jako prodejna a v souladu s prohlášením Stavebního bytového družstva Svornost ze dne [datum] byla rozdělena na čtyři jednotky; kolaudační rozhodnutí k bytovému domu s obchodními prostorami, v němž se jednotka nachází, se nedochovalo, ale prostory jsou tímto způsobem dosud užívány; následná kolaudace probíhala v roce 2021 a dodatečné povolení stavby bylo vydáno dne [datum]. Dne [datum] uzavřeli žalobce jako pronajímatel a žalovaný jako nájemce smlouvu o nájmu prostoru sloužícího k podnikání na dobu od [datum] do [datum], jejímž předmětem byl pronájem předmětné jednotky za nájemné ve výši 13.800 Kč měsíčně se splatností vždy k 25. dni v měsíci na měsíc následující; v nájemném nebyla zahrnuta úplata za plnění spojená s užíváním předmětu nájmu ani související služby (opravy, pojištění prostor a správa nemovitosti činily 1.510 Kč, teplo, voda a elektřina činily 1.500 Kč); s úhradou částky 1.510 Kč žalovaný souhlasil a s předmětem nájmu se seznámil; dle smlouvy předmět nájmu nevykazoval nedostatky bránící řádnému užívání v souladu se způsobem nájmu, kterým bylo zřízení prodejny. Žalovaný v předmětné jednotce zřídil prodejnu a do doby ukončení nájmu ji provozoval. Sjednané nájemné i platby za služby žalovaný uhradil v plné výši za 10/ 2019 až 3/ 2020 ve výši 16.810 Kč a za 4/ 2020 ve výši 8.000 Kč. Před uzavřením smlouvy byl žalovaný žalobcem informován o tom, že v předmětu nájmu není funkční topení; žalovaný měl za to, že závada bude odstraněna do dvou týdnů; ke zprovoznění topení došlo dle žalobce v 11/ 2019 a dle žalovaného v 12/ 2019. Dne [datum] žalovaný podal výpověď z nájmu s tím, že nájem skončí nejpozději dne [datum]; žalobce výpověď přijal a dohodl se s žalovaným, že nájem bude ukončen ke dni [datum], což se i fakticky stalo. Spotřeba elektrické energie za období od [datum] do [datum] byla žalovanému vyúčtována fakturou [číslo] ze dne [datum] na částku 696,08 Kč (celková částka činila 5.696,08 Kč, zálohy 5.000 Kč); spotřeba teplé vody, vody a tepla byla vyúčtována vyúčtováním služeb za rok 2019 společenství vlastníků domu ze dne [datum] a v něm je předmětná jednotka vymezena plochou 106,4 m2 a celkové náklady na ni uvedeny v částce 3.537,42 Kč, záloha 8.000 Kč, přeplatek 4.462 Kč. Dne [datum] zaslal žalobce žalovanému předžalobní upomínku. 3. V rozsahu zpětvzetí žaloby soud I. stupně se souhlasem žalovaného dle § 96 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, dále jako o. s. ř., řízení zastavil (výrok I. rozsudku). 4. Za aplikace § [číslo] a násl., § [číslo] a násl. a § 1968 a § 1970 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění účinném od 1. 1. 2014, dále jako o. z., soud I. stupně uzavřel, že účastníci dne [datum] uzavřeli smlouvu o nájmu nebytového prostoru (§ 2201 a násl. o. z. a § 2302 a násl. o. z.) s počátkem nájmu od [datum]. Nefunkční topení bylo vadou, která však zcela nebránila užívání předmětu nájmu žalovaným; žalovaný předmět nájmu, který byl částečně vytápěn stupačkami, užíval, a odmítl i žalobcem nabízený způsob provizorního řešení; žalobce za vadu neodpovídá (§ 2207 odst. 2 o. z.), neboť problém zjevně nebyl tak zásadní, že by žalovanému bránil v užívání předmětu nájmu; žalovaný neměl práva z vadného plnění a byl povinen strpět montáž topení (§ 2210 odst. 1 o. z.), která ve vztahu k době nájmu netrvala dlouho a neztěžovala užívání předmětné jednotky nad míru obvyklou; žalovaný tedy nemá nárok na slevu z nájemného (§ 2210 odst. 2 o. z.). Úhradu částky 1.510 Kč si smluvní strany ujednaly, toto plnění neodporuje zákonu a je platné. Předmětná jednotka je zapsána jako prostor nebytový, rozhodnutí o kolaudaci se nedochovalo; předmětná jednotka byla a je užívána jako obchodní prostor, pročež ve smlouvě vymezený způsob užívání neodporuje stavu zápisu v katastru nemovitostí ani veřejnoprávním předpisům; obava žalovaného z pokuty je neopodstatněná a nemá vliv na platnost mezi účastníky uzavřené smlouvy o nájmu; s odkazem na komentář a judikaturu soud I. stupně uvedl, že nová úprava vychází z toho, že zvláštnost úpravy je dána účelem nájmu, nikoliv tím, jak pojímá pronajatou věc veřejné právo, zejména stavební zákon a smlouva tedy byla uzavřena platně. Nájem trval od [datum] do [datum] a žalovaný neuhradil část nájemného za 4/ 2020 a celé nájemné za 5-6/ 2020 v celkové částce 37.930 Kč, kterou žalobce ponížil o přeplatek na energiích za rok 2019 ve výši 419,42 Kč; soud I. stupně nesprávně vypočtený přeplatek přepočetl za elektrickou energii na částku [číslo], 824 Kč a za teplo, teplou vodu a vodu na částku 884, 355 Kč, tj. celkem za [číslo] 2019 na částku [číslo], 179 Kč, čímž žalobci po započtení záloh (4.500 Kč) vznikl přeplatek 1.906,80 Kč, který soud I. stupně započetl na dlužné nájemné za 4/ 2020 a uzavřel, že žalovaný žalobci dluží na nájemném za 4/ 2020 částku 5.403,20 Kč a za 5-6/ 2020 po 15.310 Kč. Žalobě tedy v této části vyhověl, a to včetně příslušenství v podobě zákonného úroku z prodlení z jednotlivých dlužných částek v souladu s § 1970 o. z. ve spojení s nařízením vlády č. 351/2013 Sb., a to vždy ode dne následujícího po dni splatnosti jednotlivých nájmů v zákonné výši do zaplacení. Pro částku 1.487,38 Kč s příslušenstvím, která představuje rozdíl soudem vypočteného a žalobcem sděleného přeplatku, žalobu zamítl (výrok III). 5. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud I. stupně dle § 142 odst. 2 o. s. ř. ve spojení s § 146 odst. 2 věta první o. s. ř.; žalovaný je povinen nahradit žalobci náklady řízení v rozsahu 71,7 % (od úspěchu 85,7 % se odečítá neúspěch 14,3 %); žalobci soud I. stupně vůči žalovanému přiznal právo na náhradu řízení ve výši 29.615,22 Kč (tj. 71,7 % z částky 41.304,25 Kč) k rukám zástupce žalobce (§ 149 odst. 1 o. s. ř.) ve lhůtě dle § 160 odst. 1 o. s. ř. 6. Proti výrokům II. a IV. rozsudku podal odvolání žalovaný. Namítl, že soud I. stupně nesprávně posoudil otázku chybějícího kolaudačního rozhodnutí; jelikož mu předmětná jednotka byla pronajata jako obchodní prostor, aniž by takto byla zkolaudována, byl žalobcem uveden v omyl o rozhodující skutečnosti (u obchodních prostor je nájemné přibližně dvojnásobně vyšší než u běžných nebytových prostor) a nájemní smlouva je tak neplatná (§ 583 o. z.); nárok žalobce je nutno posoudit jako bezdůvodné obohacení. V nájemní smlouvě byla předmětná jednotka označena jako jednotka [číslo] podíl na pozemku a společných částech budovy ve výši [číslo], který patří k jednotce [číslo] s tím, že je vše je zapsáno na [list vlastnictví] pro k. ú. [obec], ačkoliv na uvedeném LV je jako vlastník uvedeno SVORNOST, stavební bytové družstvo; nájemní smlouvu měl z tohoto důvodu za neplatnou. Nesouhlasil s tím, jak soud I. stupně posoudil jím namítanou nefunkčnost topení; pro případ, že by odvolací soud shledal nájemní smlouvu platnou, trval na přiznání slevy z nájemného z důvodu nefungujícího topení; pro případ, že by odvolací soud shledal nájemní smlouvu neplatnou, navrhl, aby znalec, kterému bude zadáno stanovení obvyklého nájemného, zohlednil i nefungující topení v nebytových prostorách. K jím před soudem I. stupně namítanému nevyúčtování záloh za služby spojené s užíváním předmětu nájmu požadoval, aby žalobce provedl výpočet spotřebovaných energií a aby byly vyúčtovány zálohy za služby (teplo, voda, elektřina), které v 10/ 2019 až 3/ 2020 hradil po 1.500 Kč měsíčně; přeplatek navrhl započíst vůči nároku ža