0 OINS 69/2021 — (nezadán)

<b><i>Postup správního orgánu před vydáním příkazu</b></i> 1 Dne [datum] byl Ministerstvu spravedlnosti (dále jen„ Ministerstvo“ nebo„ Správní orgán“) doručen podnět Státního pozemkového úřadu (dále jen„ SPÚ“), který byl materiálně posouzen jako oznámení o podezření ze spáchání přestupku, kterého se měla dopustit obviněná při vypracování znaleckého posudku [číslo] ze dne [datum]. 2 Dle SPÚ se obviněná měla odchýlit od odborné péče znalce, když v rozporu s § 2 ZOM, který se užije pro převody podle § 10 odst. 3 a 4 zákona č. 503/2012 Sb., o Státním pozemkovém úřadu a o změně některých souvisejících zákonů (dále jen„ zákon o Státním pozemkovém úřadu“) neurčila cenu obvyklou, přestože k jejímu určení měla dle analýzy relevantního trhu vyhotovené SPÚ dostatečný cenový vzorek. Dále se obviněná měla od odborné péče znalce odchýlit, když v rozporu s § 2 odst. 3 ZOM, dle kterého se v odůvodněných případech, kdy nelze cenu obvyklou určit, oceňuje se majetek tržní hodnotou. Tržní hodnotu však obviněná dle stěžovatele neurčila, a její neurčení dokonce ani neodůvodnila. 3 Nad rámec zmíněného se obviněná měla od oceňovacích předpisů odchýlit, když uvedla, že trvalé porosty nejsou předmětem ocenění a tuto odchylku nijak nezdůvodnila. Konečně SPÚ namítá nedodržení náležitostí podle § 28 ZnalZ. <b><i>Skutkový stav</b></i> <i>Znalecké oprávnění</i> 4 Z Evidence znalců a tlumočníků bylo zjištěno, že obviněná má oprávnění k výkonu znalecké činnosti v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, a v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Je podnikající fyzickou osobou s přiděleným [IČO]. <i>Znalecký posudek – informace relevantní pro posouzení podnětu</i> 5 Z posudku, jehož kopie byla společně s analýzou relevantního trhu vyhotovenou SPÚ přiložena k podnětu stěžovatele, byly zjištěny skutečnosti uvedené níže. 6 Vypracování posudku obviněnému zadala [právnická osoba] s.r.o., [ulice a číslo], [PSČ] [obec], [IČO], jakožto podklad pro účely jednání o kupní ceně pozemků Státního pozemkového úřadu (dále jen„ SPÚ“) v obci a katastrálním území Oldřišov. Úkolem znalkyně bylo určit cenu obvyklou předmětných zemědělských pozemků v souladu s § 10 odst. 3 a 4 o Státním pozemkovém úřadu. Konkrétně se jednalo o: Parcelní číslo; Název; Výměra v m2 [číslo]; zastavěná plocha a nádvoří; 357 [číslo]; zastavěná plocha a nádvoří; 1910 [číslo]; zastavěná plocha a nádvoří; 2 728 [číslo]; zastavěná plocha a nádvoří; 2 692 [číslo]; zastavěná plocha a nádvoří; 2 710 [číslo]; zastavěná plocha a nádvoří; 622 [číslo]; zastavěná plocha a nádvoří; 141 [číslo]; zastavěná plocha a nádvoří; 26 [číslo]; zastavěná plocha a nádvoří; 10 [číslo]; zastavěná plocha a nádvoří; 18 [číslo]; zastavěná plocha a nádvoří; 12 [číslo]; zastavěná plocha a nádvoří; 67 [číslo]; zastavěná plocha a nádvoří; 119 [číslo]; zastavěná plocha a nádvoří; 1 916 [číslo]; zastavěná plocha a nádvoří; 1 918 [číslo]; zastavěná plocha a nádvoří; 1 909 [číslo]; zastavěná plocha a nádvoří; 807 [číslo]; zastavěná plocha a nádvoří; 1 653 [číslo]; zastavěná plocha a nádvoří; 1 332 [číslo]; zastavěná plocha a nádvoří; 478 [číslo]; zastavěná plocha a nádvoří; 145 [číslo]; zastavěná plocha a nádvoří; 175 [číslo]; zastavěná plocha a nádvoří; 55 [číslo]; ostatní plocha/jiná plocha; 434 [číslo]; ostatní plocha/jiná plocha; 58 643 [číslo]; ostatní plocha/jiná plocha; 767 [číslo]; vodní plocha; 131 [číslo]; vodní plocha; 1 381 [číslo]; vodní plocha; 255 Součet;; 83 411 7 Obviněná dne [datum] provedla místní šetření. Z posudku přímo plyne, že část pozemku s parcelním [číslo] je travnatá s výskytem trvalých porostů. Závěrem místního šetření obviněná uvádí, že:„ Stavby na pozemcích, venkovní úpravy, inženýrské stavby, ani trvalé porosty nejsou předmětem ocenění.“ 8 Obviněná v posudku na straně [číslo] cituje znění § 2 odst. 2 ZOM definující cenu obvyklou a obecný postup jejího určení. Dále obviněná cituje odst. 3 výše uvedeného ustanovení, který stanoví:„ V odůvodněných případech, kdy nelze obvyklou cenu určit, oceňuje se majetek a služba tržní hodnotou, pokud zvláštní právní předpis nestanoví jinak. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na tržní hodnotu vliv. Důvody pro neurčení obvyklé ceny musejí být v ocenění uvedeny.“ 9 Navazující částí znaleckého posudku je analýza relevantního trhu, tedy realizovaných prodejů obdobných nemovitostí v relevantním čase a místě. Tuto analýzu obviněná dokládá odkazem [webová adresa], tedy odkazem na vyhledávací rozhraní Katastru nemovitostí, přičemž z posudku není patrné, jaké hodnoty do vyhledávání zadala. Obviněná závěrem analýzy trhu uvádí, že zjistila pouze dva vzorky při použití realizovaných cen, což není pro určení ceny obvyklé dostatečné. 10 Dále s odkazem na oceňovací vyhlášku Ministerstva financí České republiky č. 488/2020 Sb., o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) (dále jen„ oceňovací vyhláška“), obviněná uvádí, že bude vycházet z ceny zjištěné. 11 Cenu zjištěnou obviněná určuje na stranách [číslo] posudku. Konkrétně stanovuje jednotlivé základní indexy (index trhu, index polohy a index omezujících vlivů pozemku), přičemž absentuje popis odůvodnění jednotlivých hodnot pro výpočet indexu a postup jejich určení. Následně je určena základní cena upravená (dále jen„ ZCU“) v Kč/m2, a to pro všech 29 pozemků stejná. 12 Závěrem znaleckého posudku obviněná konstatuje výši„ ceny zjištěné, která byla zjištěna jako substituent ceny obvyklé“, to již bez dalšího odůvodnění. 13 Ze znaleckého posudku [číslo] jehož kopii má správní orgán k dispozici, má správní orgán za prokázané, že k jednání popsanému výše pod body 4 – 13 došlo. <b><i>Právní posouzení</b></i> <i>Relevantní právní úprava – ZnalZ</i> 14 Ustanovení § 1 odst. 3 ZnalZ stanoví, že znalci jsou povinni vykonávat znaleckou činnost pouze v oboru a odvětví a případně specializaci, pro které má oprávnění vykonávat znaleckou činnost, s odbornou péčí, nezávisle, nestranně a ve sjednané nebo stanovené době. 15 Podle § 39 odst. 1 písm. b) se znalec dopustí přestupku tím, že v rozporu s § 1 odst. 3 nebo 4 nevykoná znaleckou činnost s odbornou péčí, nezávisle, nestranně, ve sjednané nebo stanovené době nebo osobně. 16 Podle § 39 odst. 2 písm. c) ZnalZ, lze za přestupek podle odstavce 1 písm. b) téhož ustanovení uložit pokutu do výše 500 000 Kč. <i>Relevantní právní úprava – postup při oceňování majetku</i> 17 Znalecký posudek byl vypracován pro účely převodu nemovitostí podle § 10 odst. 3 a 4 zákona č. 503/2012 Sb., o Státním pozemkovém úřadu a změně některých souvisejících zákonů, tedy za účelem převedení zemědělských pozemků nebo jejich oddělených částí vlastníkovi stavby, která je na pozemku umístěna, nebo je s pozemkem funkčně spojena. Podle § 14 odst. 1 téhož zákona se tyto pozemky převádí za cenu obvyklou. 18 Podle § 2 odst. 1 ZOM, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování, oceňují se majetek a služba cenou obvyklou 19 Podle § 2 odst. 3 ZOM se„ v odůvodněných případech, kdy nelze obvyklou cenu určit, oceňuje se majetek a služba tržní hodnotou, pokud zvláštní právní předpis nestanoví jinak. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na tržní hodnotu vliv. Důvody pro neurčení obvyklé ceny musejí být v ocenění uvedeny.“ 20 Podle § 2 odst. 4 ZOM se tržní hodnotou rozumí„ odhadovaná částka, za kterou by měly být majetek nebo služba směněny ke dni ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím, a to v obchodním styku uskutečněném v souladu s principem tržního odstupu, po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jednala informovaně, uvážlivě a nikoli v tísni. Principem tržního odstupu se pro účely tohoto zákona rozumí, že účastníci směny jsou osobami, které mezi sebou nemají žádný zvláštní vzájemný vztah a jednají vzájemně nezávisle.“ 21 Ustanovení § 2 odst. 5 ZOM pak stanoví, že„ určení obvyklé ceny a tržní hodnoty a postupu při tomto určení musejí být z ocenění zřejmé, jejich použití, včetně použitých údajů, musí být odůvodněno a odpovídat druhu předmětu ocenění, účelu ocenění a dostupnosti objektivních dat využitelných pro ocenění. Podrobnosti k určení obvyklé ceny a tržní hodnoty stanoví vyhláška.“ <i>Naplnění formálních a materiálních znaků přestupku</i> 22 Ministerstvo zkoumalo, zda skutkový stav popsaný ve výroku tohoto příkazu naplnil formální a materiální znaky přestupku. 23 Přestupkem je společensky škodlivý protiprávní čin, který je v zákoně za přestupek výslovně označen a který vykazuje znaky stanovené zákonem, nejde-li o trestný čin (§ 5 zákona č. 205/2016 Sb., o odpovědnosti za přestupky). <i>Ocenění cenou zjištěnou</i> 24 Přestupku podle § 39 a odst. 1 písm. b) ZnalZ se dopustí znalec, který poruší povinnost vykonávat znaleckou činnost řádně. Řádný výkon znalecké činnosti je blíže specifikován v § 42 vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 503/2020 Sb., o výkonu znalecké činnosti (dále jen„ ZnalV“). Podle tohoto ustanovení znalecký posudek„ musí úplně a srozumitelně zachytit postup, kterým znalec zpracoval znalecký posudek, včetně použitých metod a odůvodnění jejich použití. Použitou me