33 Cdo 2989/2024 – Nejvyšší soud

33 Cdo 2989/2024-470 USNESENÍ Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Ivany Zlatohlávkové a soudců JUDr. Pavla Horňáka a JUDr. Heleny Novákové ve věci žalobců a) R. R. a b) N. K., zastoupených Mgr. Ondřejem Krotilem, advokátem se sídlem v Praze 4, Hvězdova 1716/2b, proti žalovanému V. D., zastoupenému Mgr. Tomášem Pertotem, advokátem se sídlem v Praze 5, U Trezorky 921/2, o zaplacení 386 855 Kč, vedené u Okresního soudu v Pardubicích pod sp. zn. 8 C 25/2020, o dovolání žalovaného proti rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové – pobočky v Pardubicích, ze dne 13. 2. 2024, č. j. 23 Co 310/2023-433, takto: Dovolání se odmítá. O d ů v o d n ě n í: Okresní soud v Pardubicích (dále jen „soud prvního stupně“) mezitímním rozsudkem ze dne 21. 8. 2023, č. j. 8 C 25/2020-399, výrokem I rozhodl, že žalobní nárok je důvodný co do základu, tj. co do odpovědnosti žalovaného za ve výroku popsané vady bytové jednotky XY o dispozici 2+kk, vymezené v budově čp. XY stojící na pozemku parc. č. st. XY v katastrálním území XY, obec XY, která byla na žalobce převedena kupní smlouvou ze dne 14. 2. 2019 spolu se spoluvlastnickým podílem 5359/385217 na společných částech domu a pozemku; výrokem II zastavil řízení co do požadavku na zaplacení 6 770 Kč s úroky z prodlení ve výši 10 % ročně od 29. 8. 2010 do zaplacení. Krajský soud v Hradci Králové – pobočka v Pardubicích (dále jen „odvolací soud“) rozsudkem ze dne 13. 2. 2024, č. j. 23 Co 310/2023-433, potvrdil rozsudek soudu prvního stupně v napadeném výroku I ve správném znění, že je dán základ nároku žalobců na slevu z kupní ceny, jako práva z vadného plnění spočívajícího ve vadách příček projevujících se jejich prasklinami a průsakem tekutiny do příčky mezi koupelnou a kuchyní a prokvětem omítky, to vše u jednotky č. XY v budově čp. XY stojící na pozemku st. p. č. XY, v katastrálním území XY, obci XY, která byla na žalobce převedena kupní smlouvou ze dne 14. 2. 2019, spolu se spoluvlastnickým podílem 5359/385217 na společných částech domu a pozemku. Odvolací soud vyšel ze zjištění soudu prvního stupně, že žalobci jako kupující a žalovaný jako prodávající uzavřeli dne 14. 2. 2019 kupní smlouvu, jejímž předmětem byl spoluvlastnický podíl žalovaného o velikosti ½ k bytové jednotce č. XY o dispozici 2+kk, vymezené v budově čp. XY (bytový dům), stojící na pozemku parc. č. st. XY, v katastrálním území XY, obci XY, spolu se spoluvlastnickým podílem 5359/385217 na společných částech domu a pozemku. Vlastnické právo žalobců bylo podle kupní smlouvy uzavřené 14. 2. 2019 vloženo do katastru nemovitostí 6. 4. 2019. K předání bytové jednotky došlo 25. 2. 2019 na základě dohody o užívání. Dne 26. 2. 2019 započal žalobce s výmalbou, při které zjistil praskliny v rozích obývacího pokoje a ložnice. Nechal je opravit, avšak po třech týdnech až měsíci se objevily opětovně. V průběhu března 2019 se vyskytly praskliny v dalších částech bytu (praskliny přibývaly). Dne 12. 4. 2019 při jednání účastníků v kanceláři advokátky Mgr. Matrkové žalobci žalovanému vytkli vady bytové jednotky spočívající v prasklinách. Opakovaně tak učinili 2. 5. 2019, kdy vytkli dále vadu spočívající v prosakování vody ve stěně mezi kuchyní a koupelnou. V písemnostech ze 7. 6. 2019 a 7. 8. 2019 žalobci žalovanému sdělili, že si zvolili právo na slevu z kupní ceny. Ze znaleckého posudku ze dne 13. 3. 2022 a z výpovědi znalce Ing. Chaloupského, jakož i z odborného vyjádření autorizovaného technika pro pozemní stavby T. Š. a jeho výslechu se podává, že příčinou vzniku trhlin v příčkách bytu je nadměrný průhyb stropní konstrukce; původ trhlin vznikl již v době výstavby domu, neboť konstrukce neodpovídá požadavkům normy ČSN EN 1992-1-1 kapitola 7. Trhliny v bytě byly vizuálně zakrývány štukováním a výmalbou, avšak toto opatření bylo funkční vždy pouze po dobu 6 měsíců, maximálně 2 let. Příčinou vzlínání kapaliny ve svislé konstrukci mezi obývacím pokojem s kuchyňským koutem a koupelnou je zatékání mezi vanou a obkladem způsobené nevhodně provedenými detaily a nedostatečnou hydroizolací v rozích. Tato vada nevznikla užíváním, ale nevyhovujícím řešením detailu, které nastalo již v době výstavby. Na podkladě těchto zjištění odvolací soud shodně se soudem prvního stupně dovodil, že žalovaný je ve sporu pasivně legitimován, neboť jako prodávající odpovídá za to, že kupujícím odevzdá předmět koupě v příslušné jakosti, bez vad; vady, za které prodávající (žalovaný) odpovídá, měla bytová jednotka již v době předání bytu kupujícím (žalobcům). Z hlediska odpovědnosti žalovaného za vady bytu nebylo rozhodné, co bylo jejich příčinou, neboť jako prodávající odpovídá i za vady na společných částech budovy, protože kupní smlouvou byl převáděn i podíl na nich. K přechodu nebezpečí škody na věci na žalobce došlo předáním bytu na základě dohody o užívání dne 25. 2. 2019; již v té době trpěla převáděná věc vadami. Odvolací soud přisvědčil soudu prvního stupně, že vytknuté vady bytu jsou vadami skrytými, neboť je nebylo možné zjistit při běžné prohlídce, ale teprve za použití destrukčních metod. Správným shledal rovněž závěr soudu prvního stupně o tom, že žalobci vytkli vady včas; námitku žalovaného o opožděné notifikaci hodnotil jako nedůvodnou. Akcentoval, že praskliny stěn byly (opakovaně) zakryty výmalbou, projevovaly se postupně, takže vytkli-li je žalobci poprvé 12. 4. 2019, učinili tak – s přihlédnutím k okolnostem případu – bez zbytečného odkladu, jak jim ukládá zákon. Nadto dovodil, že žalovanému námitka opožděného vytknutí vad nepříslušela, neboť v době odevzdání bytu musel vědět, že v příčkách se opakovaně vyskytují trhliny, které byly zakrývány výmalbou. Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalovaný dovolání, na jehož přípustnost usuzuje z přesvědčení, že při řešení otázky včasnosti vytknutí vad se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, konkrétně od rozhodnutí ze dne 27. 9. 2022, sp. zn. 23 Cdo 2370/2022, v němž Nejvyšší soud dovodil, že oznámil-li účastník vadu po více než měsíci od doby, kdy měl k dispozici zjištění potřebná k jejímu uplatnění, nelze mít jeho oznámení za včasné. V dalších rozhodnutích, v nichž se vyjadřoval k lhůtě „bez zbytečného odkladu“, Nejvyšší soud dovodil, že lhůty 28 dní, 39 dní nebo téměř dva měsíce neodpovídají požadavku uplatnění vady bez zbytečného odkladu. Protože nebezpečí škody na žalobce přešlo dne 25. 2. 2019 a vady byly žalovanému oznámeny až 12. 4. 2019, tedy po 45 dnech od přechodu nebezpečí škody, nebyla lhůta „bez zbytečného odkladu“ dodržena. Za nesprávný dovolatel považuje rovněž závěr odvolacího soudu, že měl vědomost o tom, že praskliny byly zakrývány výmalbou a štukováním (věděl o skrytých vadách věci), a proto nemohl namítat jejich pozdní vytknutí. Připomněl, že podle rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 24. 6. 2014, sp. zn. 32 Cdo 1519/2012, se vědomost prodávajícího neváže k vadám zboží (či jejich projevům), nýbrž ke skutečnostem, jichž jsou vady důsledkem. V posuzované věci byly příčiny vzniku prasklin příček v bytové jednotce a průsaku tekutiny do příčky zjištěny teprve v průběhu řízení před soudem prvního stupně ze znaleckého posudku. Vědomost o příčině vad tedy neměl. Jako dovolacím soudem dosud neřešenou dovolatel formuluje otázku, zda prodávající může odpovídat za vady bytové jednotky, tkví-li jejich příčina ve společných částech domu, za jejichž správu a opravy odpovídá ze zákona společenství vlastníků jednotek. Rozhodnutí Nejvyššího soudu, kterými své rozhodnutí podpořil odvolací soud, má za nepřiléhavá, neboť řeší odpovědnost prodávajícího za vady na společných částech domu při prvopřevodu vlastnického práva k bytové jednotce. Akcentuje, že společenství vlastníků jednotek má právní osobnost a svéprávnost, nejedná z pouhého pověření vlastníků jednotek, nýbrž vykonává svá práva a povinnosti jako by samo bylo vlastníkem. S odkazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 22. 8. 2016, sp. zn. 26 Cdo 5610/2015, prosazuje, že v souzené věci je pasivně legitimované společenství vlastníků jednotek, nikoli prodávající. Žalobci považují dovolání za nepřípustné. Souhlasí se závěrem, že žalovanému nesvědčila námitka pozdního vytčení vad a pouze jako obiter dictum dodávají, že vady vytkli bez zbytečného odkladu, jak ukládá zákon. Správný je i závěr odvolacího soudu o pasivní legitimaci žalovaného, neboť předmětnou bytovou jednotku koupili od něho a právní vztah odpovědnosti za vady může vzniknout toliko stranám smlouvy. Rozhodnutí ze dne 25. 8. 2016, sp. zn. 33 Cdo 2914/2014, v němž se Nejvyšší soud vyjadřoval také k vadě společné části domu (střechy), která zavdala vznik vad určité jednotky, je skutkově přiléhavé. Nejvyšší soud věc projednal podle zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“). Podle § 237 o. s. ř., není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního pr