33 Odo 1666/2006 — Nejvyšší soud

33 Odo 1666/2006 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:11. 6. 2009 Spisová značka:33 Odo 1666/2006 ECLI:ECLI:CZ:NS:2009:33.ODO.1666.2006.1 Typ rozhodnutí:ROZSUDEK Kategorie rozhodnutí: Zveřejněno na webu:31. 12. 2009 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 33 Odo 1666/2006 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Ivany Zlatohlávkové a soudců JUDr. Blanky Moudré a JUDr. Václava Dudy ve věci žalobkyně R. S., zastoupené advokátem, proti žalované J. Ž., zastoupené advokátem, o zaplacení 60.000,- Kč s příslušenstvím, vedené u Městského soudu v Brně pod sp. zn. 47 C 383/2003, o dovolání žalované proti rozsudku Krajského soudu v Brně ze dne 27. července 2006, č. j. 27 Co 274/2005-115, takto: Dovolání se zamítá. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů dovolacího řízení 10.769,50 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám advokáta. O d ů v o d n ě n í: Žalobkyně se po žalované domáhala zaplacení 60.000,- Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že jí poskytla podle smlouvy o zprostředkování koupě bytu zálohu ve výši 65.000,- Kč, přičemž ke koupi bytu nedošlo z důvodů na straně žalované. Městský soud v Brně rozsudkem ze dne 11. února 2005, č. j. 47 C 383/2003-81, žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení. Vycházel přitom ze zjištění, že dne 31. 1. 2003 uzavřely účastnice smlouvu o zprostředkování koupě nemovitostí, v níž se žalovaná zavázala „vyvinout činnost směřující k zajištění příležitosti k uzavření kupní smlouvy s třetí osobou“ ohledně „2+1 bytu v OV půdní vestavba na ul. S., B. za kupní cenu 1.300.000,- Kč“. Smlouva o zprostředkování byla uzavřena na dobu 3 měsíců s tím, že „pokud jedna ze smluvních stran písemně druhé neoznámí nejpozději 7 dnů před vypršením lhůty, že trvá na ukončení platnosti smlouvy, prodlužuje se smlouva o další 3 měsíce“. Provize žalované za obstarání příležitosti uzavřít kupní smlouvu byla sjednána ve výši 5 % z kupní ceny nemovitosti. V bodě V. smlouvy o zprostředkování bylo sjednáno, že „v případě vážného zájmu o nabídnutou nemovitost zájemce (tj. žalobkyně) na důkaz svého zájmu složí zprostředkovateli (tj. žalované) zálohu“ a pokud zájemce od zprostředkovatelské smlouvy po dobu její platnosti odstoupí, je zprostředkovatel oprávněn ponechat si celou složenou zálohu jako náhradu za vynaložené náklady a ztrátu času. Dne 7. 2. 2003 žalobkyně předala žalované částku 65.000,- Kč. Dopisem ze dne 13. 2. 2003 žalobkyně od zprostředkovatelské smlouvy odstoupila s odůvodněním, že je z rodinných důvodů nucena vybrat si byt v jiné lokalitě. Dopisy z 11. 6. a 28. 7. 2003 žalobkyně žalovanou prostřednictvím svého zástupce vyzvala k vrácení přiměřené části zálohy zprostředkovatelské provize. Návrh kupní smlouvy, podle níž měla C. S. s.r.o. (jako prodávající) na žalobkyni (jako kupující) převést vlastnické právo k rozestavěnému bytu č. 33/8 vymezenému v domě na pozemku č. 1063 v katastrálním území M., podílu na společných částech tohoto domu a pozemku za kupní cenu ve výši 1.300.000,- Kč, je datován 10. 2. 2003. Vlastníkem „bytového domu S.“ v B. je město B., které souhlasilo s vybudováním dvou bytových jednotek formou vestavby v půdním prostoru zmíněného domu. Byty měly podle smlouvy o výstavbě ze dne 20. 12. 2002 připadnout do vlastnictví společnosti C. S. s.r.o., která se zavázala provést nástavbu čtvrtého nadzemního podlaží bytového domu S. v katastrálním území M. na vlastní náklady do 24 měsíců od právní moci rozhodnutí o stavebním povolení; rozhodnutí, jímž byla nástavba povolena, vydal Úřad městské části města B., B. – M. a O. dne 27. 3. 2003 a nabylo právní moci 16. 4. 2004. Kolaudačním rozhodnutím ze dne 10. 10. 2004 povolil Úřad městské části města B., B. – M. a O. užívání „bytové jednotky č. 33/8 v nástavbě 4 N.P. bytového domu S. na pozemku p. č. 1063 k. ú. M.“. Prostory, v nichž měly být bytové jednotky zbudovány, pronajal vlastník (tj. město B.) společnosti C. S. s.r.o. ode dne podpisu smlouvy o výstavbě (tj. od 20. 12. 2002). Na podkladě uvedených zjištění dospěl soud prvního stupně k závěru, že účastnice platně uzavřely smlouvu o zprostředkování koupě bytu. S odůvodněním, že předmětem kupní smlouvy může být i věc, která v době uzavření smlouvy neexistuje, neshledal důvod, proč by neexistující věc nemohla být rovněž předmětem zprostředkovatelské smlouvy. Nepodstatným proto shledal, v jaké fázi rozestavěnosti se byt, jehož koupě byla zprostředkována, v době uzavření zprostředkovatelské smlouvy nacházel. Smluvní ujednání opravňující žalovanou ponechat si celou složenou zálohu pro případ odstoupení od této smlouvy, zhodnotil jako zcela určité, jež nelze vyložit jinak, než že se vztahuje na celou zálohu. Krajský soud v Brně rozsudkem ze dne 27. července 2006, č. j. 27 Co 274/2005-115, rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalované uložil povinnost zaplatit žalobkyni 60.000,- Kč s 3 % úrokem z prodlení od 15. 2. 2003 do zaplacení, a současně rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů. Po zopakování listinných důkazů provedených již soudem prvého stupně, dospěl k odlišným právním závěrům. Uzavřel, že žalovaná nesplnila povinnost vyplývající pro ni z uzavřené zprostředkovatelské smlouvy, neboť žalobkyni nezprostředkovala koupi bytu, jak požadovala a jak bylo v této smlouvě sjednáno. Podle § 2 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, se bytem rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Rozestavěným bytem pak místnost nebo soubor místností určených v souladu se stavebním povolením k bydlení, pokud je rozestavěn v domě, který je alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Ze zákona je tudíž vyloučeno, aby do doby vydání stavebního povolení (v posuzovaném případě do 27. 3. 2003) bylo možno jednat o „koupi“ rozestavěného bytu, resp. takový byt kupní smlouvou převádět. Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, v němž vytýká nesprávné právním posouzení věci. Nesouhlasí se závěrem, že nesplnila povinnosti vyplývající ze zprostředkovatelské smlouvy uzavřené dne 31. 1. 2003, tedy že žalobkyni nezprostředkovala koupi bytu, jak požadovala a jak bylo mezi nimi dohodnuto. Je přesvědčena, že svou povinnost ze smlouvy splnila, neboť zajistila žalobkyni příležitost uzavřít s třetí osobou kupní smlouvu ohledně jí požadovaného bytu, a zdůrazňuje, že k uzavření kupní smlouvy nedošlo pro chování žalobkyně, která od zprostředkovatelské smlouvy dopisem ze dne 13. 2. 2003 odstoupila. Dovolatelka není srozuměna se závěrem odvolacího soudu, že kupní smlouvou nelze platně převádět rozestavěný byt, na který nebylo dosud vydáno stavební povolení. V této souvislosti uvádí, že ačkoli na výstavbu předmětného bytu nebylo vydáno stavební povolení, byl zapsán do katastru nemovitostí dne 22. 1. 2003, tedy dříve, než byla uzavřena smlouva o zprostředkování. Dovolávajíc se § 22 odst. 2 zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, a § 11 zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, připomíná, že jednala v dobré víře v zápis do katastru nemovitostí, kde byla předmětná nemovitost zapsána jako rozestavěný byt. Má zato, že jak v právní praxi tak i v praxi oboru jejího podnikání (tj. v oblasti realit) je zcela běžné uzavřít smlouvu (a to i zprostředkovatelskou smlouvu), jejímž předmětem je neexistující věc. Žalobkyně si předmět budoucího převodu prohlédla a jestliže složila zálohu, nemůže být pochyb, že měla zájem o jeho koupi ve stavu, v jakém se nacházel. Navíc smlouva o zprostředkování platila nejméně do 30. 4. 2003 a bylo-li stavební povolení vydáno 27. 3. 2003, zbýval alespoň měsíc, aby kupní smlouva mohla být uzavřena. Žalobkyně navrhla dovolání žalované zamítnout jako zjevně nedůvodné. Ztotožňuje se s právním závěrem odvolacího soudu, který uzavřel, že žalovaná neprokázala, že splnila svou povinnost podle smlouvy o zprostředkování. Připomíná, že hodlala zakoupit existující byt požadovaných rozměrů a nikoli neexistující či rozestavěný byt, jak jí bylo zprostředkováváno. K nabízenému předmětu bylo vydáno stavební povolení až 27. 3. 2003, které nabylo právní moci teprve 16. 4. 2004. Žalovaná nemohla být v dobré víře podle § 11 zákona č. 265/1992 Sb., neboť jakožto podnikatel v oblasti zprostředkování a prodeje nemovitostí musela být obeznámena se skutečnostmi týkajícími se faktického i právního stavu nemovitosti, jejíž koupi se zavázala zprostředkovat. Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) po zjištění, že dovolání proti pravomocnému rozsudku