37 A 95/2025 – Krajský soud v Praze

37 A 95/2025- 68 - text 18 37 A 95/2025 [OBRÁZEK] ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Krajský soud v Praze rozhodl v senátu složeném z předsedy Kryštofa Horna a soudců Jana Peroutky a Miroslava Makajeva ve věci navrhovatelky: Hájenka Úvaly, s.r.o., IČO: 04671546 sídlem Výravská 1177/22, Praha 9 zastoupená advokátem JUDr. Lukášem Žáčkem sídlem Národní 973/41, Praha 1 proti odpůrci: město Úvaly sídlem Arnošta z Pardubic 95, Úvaly zastoupen advokátem JUDr. Přemyslem Hochmanem sídlem Dobrovského 485, Úvaly o návrhu na zrušení části opatření obecné povahy – změny č. 14 územního plánu Úvaly, schváleného usnesením Zastupitelstva města Úvaly č. Z – 1/2025 ze dne 20. 2. 2025 takto: I. Návrh se zamítá. II. Navrhovatelka je povinna zaplatit odpůrci náhradu nákladů řízení ve výši 24 538,80 Kč, a to do 30 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce odpůrce JUDr. Přemysla Hochmana, advokáta. Odůvodnění: Vymezení věci a obsah návrhu 1. Navrhovatelka se návrhem podle části třetí, hlavy druhé, dílu sedmého zákona č. 150/2002 Sb., soudní řád správní (dále jen „s. ř. s.“), domáhá zrušení výše označeného opatření obecné povahy (dále též „napadené OOP“ nebo „změna ÚP“), a to v rozsahu: · dílčí změny označené jako Z14.8, kterou došlo k převedení navrhovatelčina pozemku parc. č. 3484 v katastrálním území Úvaly u Prahy (všechny dále uvedené pozemky se nacházejí v tomto katastrálním území) z plochy čistě obytné území do plochy zeleně – sady a zahrady, · a dílčí změny označené jako Z14.11, kterou odpůrce stanovil nové regulativy v plochách čistě obytné území, všeobecně obytné území a všeobecně smíšené území, spočívající ve výškové regulaci, koeficientu zastavěnosti ve výši max. 35 % a koeficientu zeleně ve výši min. 50 %. 2. Navrhovatelka je, jak soud ověřil z předložených listů vlastnictví, vlastníkem pozemků parc. č. 3481, 3482, 3483, 3484 a 3485. Na těchto pozemcích zamýšlela realizovat stavbu bytového domu „U DUBU“ s 64 bytovými jednotkami (dále jen „záměr A“) a domova se zvláštním režimem – domov pro seniory „U DUBU“ s 64 bytovými jednotkami (dále jen „záměr B“, společně se záměrem A dále jen „záměr“). Možnost realizace záměru z hlediska splnění podmínek funkčního využití území byla ještě před přijetím změny ÚP potvrzena vydáním územně plánovací informace ze dne 16. 11. 2023, č. j. OSÚÚPPP-176718/2023-KUSAR, a ze dne 13. 2. 2024, č. j. OSÚÚPPP-11633/2024-KUSAR. Územně plánovací informace byly platné do 16. 11. 2024, resp. 13. 2. 2025. 3. Dílčí změna Z14.8 je dle navrhovatelky nezákonná, neboť mění charakter jejího pozemku parc. č. 3484 ze zastavitelného na nezastavitelný, aniž by sledovala konkrétní veřejný zájem. V důsledku této změny navrhovatelce hrozí citelná újma spočívající v zásadním omezení možnosti využívat dotčený pozemek k jeho původně předpokládanému účelu. Důvodem změny mělo být zabránění vzniku nové obytné zástavby v izolované poloze vůči městu, tj. mimo objekt bývalé hájenky. Takové odůvodnění však není dostatečné. Navrhovatelka proto považuje dílčí změnu za účelovou, šikanózní a porušující zásadu subsidiarity a minimalizace zásahů. 4. Dílčí změna Z14.8 odporuje požadavku kontinuity územního plánování, neboť dotčený pozemek byl v minulosti zahrnutý v ploše polyfunkční území se způsobem využití čistě obytné území. Rovněž zasahuje do legitimního očekávání, jelikož příslušný stavební úřad vydal ve prospěch předchozího vlastníka pozemku územní rozhodnutí ze dne 20. 8. 2013, jímž na dotčeném pozemku povolil umístění stavby zahrnující rekonstrukci stávající hájenky a výstavbu dalších objektů (mj. správcovské a hospodářské budovy). Územní rozhodnutí následně prodloužil o další 2 roky. Odpůrce tedy v minulosti neměl problém s novou obytnou zástavbou izolovanou od města. Navrhovatelka legitimně očekávala, že řešené území je vhodné k zástavbě a nedojde ke změně využití území. Tím spíš, že záměr je stavbou ve veřejném zájmu, zatímco předchozí vlastník chtěl na pozemku vybudovat stavbu zcela soukromého zájmu. Její očekávání posílilo též vydání územně plánovacích informací, které mají dle judikatury NSS zajistit určitou předvídatelnost rozhodování či postupů správních orgánů. Právě v návaznosti na územně plánovací informace navrhovatelka nechala vypracovat projektovou dokumentaci k záměru, za což vynaložila náklady ve výši 125 114 Kč. 5. Jelikož změna ÚP v jiných částech vymezuje nové zastavitelné plochy za účelem realizace několika rezidenčních projektů, jeví se dílčí změna Z14.8, měnící navrhovatelčin pozemek ze zastavitelné plochy na nezastavitelnou, jako nekoncepční a diskriminační vůči navrhovatelce a jejímu záměru. 6. Navrhovatelka dále namítá nepřezkoumatelnost dílčí změny Z14.8, neboť výše uvedené odůvodnění je zcela nedostatečné. Odpůrce dodatečně doplnil podrobnější odůvodnění v upraveném znění změny ÚP po prvním veřejném projednání. Nevypořádal však navrhovatelčiny námitky ze dne 26. 11. 2024, jimiž reagovala na dodatečné odůvodnění. 7. Navrhovatelka přitom nesouhlasí ani s dodatečným odůvodněním. Uvedení územního plánu do souladu se skutečným stavem pozemků není cílem územního plánování. Řadu pozemků dotčených změnou ÚP odpůrce nezařadil do plochy souladné s jejich skutečným stavem. Naopak jiné pozemky evidované jako zahrada zařadil do čistě obytného území. Vyloučení zástavby kvůli tvaru a poloze dotčeného pozemku je absurdní. Pozemek má pravidelný tvar a v minulosti na něm bylo možné umístit nové stavební objekty. Umístění pozemku v ochranném pásmu lesa samo o sobě nevylučuje možnost výstavby. Povolení takové výstavby toliko vyžaduje podkladové závazné stanovisko orgánu státní správy lesů. Posuzování vhodnosti záměru však nespadá do agendy odpůrce, navíc není na místě, jelikož zatím nebylo zahájeno řízení o vydání povolení. 8. Dále navrhovatelka upozorňuje na to, že odpůrce neupřesnil, v čem spočívá tvrzený rozpor záměru se zásadou ochrany nezastavěného území v Politice územního rozvoje ČR (dále jen „PÚR“) či Zásadách územního rozvoje Středočeského kraje (dále jen „ZÚR“), ani kde přesně je tato zásada stanovena. Naopak ZÚR řadí obec Úvaly do kategorie center osídlení nazvané nižší centra ostatní, v němž se mají rozvíjet podmínky pro bydlení. PÚR pak klade důraz na potřebu ekonomického a sociálního rozvoje, přičemž záměr A odpovídá řešení nedostatku bydlení a záměr B naplňuje sociální pilíř jakožto kvalitní péče o seniory. 9. Odpůrce dle navrhovatelky opírá dodatečné odůvodnění o vyjádření odboru životního prostředí ze dne 2. 10. 2024, které bylo vydané až po pořízení změny ÚP a po uplatnění navrhovatelčiných námitek ze dne 3. 7. 2024. Bylo navíc vydané na základě žádosti odpůrce o stanovení podmínek pro možnou výstavbu na dotčeném pozemku. Jde tedy o účelově vytvořený podklad, který si odpůrce vyžádal z důvodu absence odůvodnění dílčí změny Z14.8. I tento dokument přitom postrádá řádné odůvodnění. Argumentuje toliko studií Vyhodnocení krajinného rázu Středočeského kraje zpracované jako podpůrný materiál pro územně analytické podklady. Studie se mj. zabývá přírodním parkem Škvorecká obora – Králičina, na jehož území se dotčený pozemek nachází, a stanoví požadavek na zachování souvislého lesního porostu. Na dotčeném pozemku se však žádný lesní porost nenachází, není tam proto důvod k omezení výstavby. Dle krajinářského hodnocení je krajinářská hodnota uvedeného přírodního parku průměrná. Podle mapy k vyhodnocení krajinného rázu dotčený pozemek spadá jen do oblasti nadregionálního biocentra Vidrholec, který záměr nevylučuje. I pokud by pozemek zasahoval do přírodního parku, je třeba vycházet z nařízení o jeho zřízení ze dne 2. 2. 2009, které je na rozdíl od studie závazné. Z nařízení vyplývá, že lze na území přírodního parku zřizovat stavby nad rámec schválené územně plánovací dokumentace pouze se souhlasem orgánu ochrany přírody. Nařízení tedy neomezuje možnost zastavění pozemku. 10. Navrhovatelka považuje za nedostatečně odůvodněnou též dílčí změnu Z14.11. Není zřejmé, proč odpůrce stanovil danou výši koeficientů. Dle navrhovatelky je stanovená výše nepřiměřená a nedodržuje princip minimalizace zásahů. Odpůrce ani dodatečně neodůvodnil výškovou regulaci. Doplnil však, že se nové regulativy nebudou vztahovat na rozvojové lokality, kde došlo k uzavření plánovací smlouvy s investory. To považuje navrhovatelka za diskriminační, neboť odpůrce svévolně zvýhodňuje vlastníky pozemků, kteří již uzavřeli plánovací smlouvu oproti ostatním vlastníkům pozemků. Domnívá se, že pokud neexistuje veřejný zájem na přísnější regulaci v lokalitách, které mají uzavřenou plánovací smlouvu, nelze tvrdit, že je takový veřejný zájem v ostatních lokalitách, navíc bez racionálního vysvětlení. 11. Navrhovatelka dále namítá procesní vady. Odpůrce nezveřejnil oznámení o konání prvního veřejného projednání návrhu změny ÚP na úřední desce (jen na webových stránkách v jiné sekci). O záměru navrhovatelky se odpůrce musel dozvědět v souvislosti s její žádostí o vydání územně plánovací informace. Krátce po jejím vydání zastupitelstvo schválilo dí