Üürileandja ülesütlemise vaidlustamine üürniku poolt
Kui üürileandja ütleb eluruumi üürilepingu üles, ei pruugi see olla lõplik – üürnikul on teatud tingimustel õigus ülesütlemine vaidlustada. Käesolev juhend selgitab, millistel alustel ja millise tähtaja jooksul saab üürnik pöörduda üürikomisjoni või kohtu poole.
Millal saab ülesütlemise vaidlustada
Eluruumi üürnikul on õigus üürileandjapoolne üürilepingu ülesütlemine vaidlustada üürikomisjonis või kohtus, kui ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. See õigus tuleneb otseselt Võlaõigusseadus, § 326.
Seaduses on loetletud olukorrad, mille puhul ülesütlemine loetakse hea usu põhimõttega vastuolus olevaks – näiteks kui üürileandja ütles lepingu üles seetõttu, et üürnik esitas heauskselt üürilepingust tuleneva nõude, üürnik ei nõustunud lepingu muutmisega enda kahjuks, üürileandja soovis üürnikku kallutada eluruumi omandama, või kui muutus üürniku perekonnaseis ilma olulise kahjuta üürileandjale. Need alused on sätestatud Võlaõigusseadus, § 327.
Ülesütlemine loetakse hea usu põhimõttega vastuolus olevaks ka siis, kui see toimus üürikomisjoni või kohtumenetluse ajal samas üürisuhtes, samuti kolme aasta jooksul pärast sellise menetluse lõppemist üürileandja kahjuks – kui puudub mõjuv põhjus, näiteks üürniku maksevõlgnevus või eluruumi tungiv vajadus üürileandjale endale, mis on samuti reguleeritud Võlaõigusseadus, § 327.
Vaidlustamise tähtaeg ja kord
- Eluruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks peab üürnik esitada taotluse üürikomisjonile või kohtule 30 päeva jooksul ülesütlemisavalduse saamisest – see tähtaeg on sätestatud Võlaõigusseadus, § 329.
- Kui üürileandja on üles öelnud tähtajatu eluruumi üürilepingu ja üürnik soovib lepingu pikendamist, tuleb taotlus üürikomisjonile või kohtule esitada samuti 30 päeva jooksul ülesütlemise teate saamisest, vastavalt Võlaõigusseadus, § 329.
- Menetluse ajal kehtib üürileping edasi senistel tingimustel, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti – see tuleneb Võlaõigusseadus, § 329.
- Kui üürikomisjon või kohus tunnistab, et ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega, loetakse leping ülesütlemata jäänuks vastavalt Võlaõigusseadus, § 329.
Ülesütlemise vormiline kehtivus
Ülesütlemine, mis ei vasta seaduses sätestatud vorminõuetele, on tühine. See põhimõte kehtib võlaõigusseaduse üldsätete kohaselt vastavalt Võlaõigusseadus, § 326 ümbritsevatele sätetele, mistõttu enne vaidlustamise kaalumist tasub kontrollida, kas ülesütlemisavaldus vastab seaduses ette nähtud vormile.
Kui üürnik soovib lisaks vaidlustamisele nõuda ka lepingu pikendamist, sest lepingu lõppemine tooks kaasa raskeid tagajärgi üürnikule või tema perekonnale, tuleb sellekohane nõue esitada samuti üürikomisjonile või kohtule vastavalt Võlaõigusseadus, § 326.
Kohtumenetluse üldpõhimõtted
Kui vaidlus jõuab kohtusse, menetletakse tsiviilasja poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel ning pooltel on võrdne õigus oma seisukohti põhjendada, mis tuleneb tsiviilkohtumenetluse üldpõhimõtetest vastavalt Tsiviilkohtumenetluse seadustik, § 5.
Kohtu ülesanne on tagada tsiviilasja õige lahendamine mõistliku aja jooksul ja võimalikult väikeste kuludega, mis on sätestatud Tsiviilkohtumenetluse seadustik, § 2.
Passages ei täpsusta üürikomisjoni menetluse üksikasju ega konkreetset kohtualluvust üürivaidlustes – seda tasub kontrollida kehtivast seadusest ja kohaliku üürikomisjoni infost.
Samm-sammult juhend
- Kontrollige, kas saadud ülesütlemisavaldus vastab vorminõuetele ja sisaldab põhjendust.
- Hinnake, kas ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega vastavalt seaduses toodud alustele.
- Koostage vastuväide ehk taotlus üürikomisjonile või kohtule ja esitage see 30 päeva jooksul ülesütlemisavalduse saamisest.
- Vajaduse korral lisage taotlusele nõue üürilepingu pikendamiseks, kui lepingu lõppemine tooks kaasa raskeid tagajärgi.
- Jälgige menetluse käiku – leping kehtib senistel tingimustel edasi kuni asja lahendamiseni.
Vastuväide (taotlus) üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks
[Üürikomisjoni või kohtu nimi ja aadress] Taotluse esitaja (üürnik): [Ees- ja perekonnanimi] [Isikukood] [Aadress] [Telefon, e-post] Vastustaja (üürileandja): [Ees- ja perekonnanimi / ärinimi] [Aadress] TAOTLUS üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks 1. Poolte vahel sõlmiti [kuupäev] eluruumi üürileping asukohaga [eluruumi aadress] (edaspidi „üürileping“). 2. Üürileandja edastas [kuupäev] taotlejale üürilepingu ülesütlemise teate, mille kohaselt üürileping öeldakse üles alates [kuupäev]. Ülesütlemise põhjuseks märgiti: [ülesütlemise avalduses toodud põhjendus]. 3. Taotleja leiab, et nimetatud ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega Võlaõigusseaduse § 327 tähenduses, kuna: [kirjeldage konkreetset asjaolu, näiteks: taotleja esitas heauskselt üürilepingust tuleneva nõude / taotleja ei nõustunud lepingutingimuste muutmisega enda kahjuks / taotleja perekonnaseisu muutus ei põhjustanud üürileandjale olulist kahju / muu asjaolu]. 4. Eeltoodust tulenevalt palub taotleja Võlaõigusseaduse §-de 326 ja 329 alusel: 1) tunnistada üürileandja poolt [kuupäev] esitatud üürilepingu ülesütlemine vastuolus olevaks hea usu põhimõttega; 2) lugeda, et üürilepingut ei ole üles öeldud. [Täiendav nõue, kui soovitakse lepingu pikendamist: 5. Juhul kui taotluse punktis 4 nimetatud nõuet ei rahuldata, palub taotleja pikendada üürilepingut kuni [kuni kolm aastat] alusel, et lepingu lõppemine tooks kaasa raskeid tagajärgi taotlejale/tema perekonnale, kuna: [põhjendus].] Lisad: 1. Üürilepingu koopia 2. Ülesütlemisavalduse koopia 3. [Muud tõendid, mis kinnitavad esitatud väiteid] Kuupäev: [kuupäev] Allkiri: [allkiri] [Ees- ja perekonnanimi]
Allikad Europaiuse korpusest
Korduma kippuvad küsimused
Kui kaua on üürnikul aega ülesütlemise vaidlustamiseks?
Üürnik peab esitama taotluse üürikomisjonile või kohtule 30 päeva jooksul ülesütlemisavalduse saamisest vastavalt Võlaõigusseadus, § 329.
Kas leping kehtib vaidlustamise menetluse ajal edasi?
Jah, üürikomisjoni või kohtumenetluse ajal kehtib üürileping edasi senistel tingimustel, kui pooled ei lepi kokku teisiti, mis tuleneb Võlaõigusseadus, § 329.
Milliseid põhjendusi saab kasutada, et tõendada ülesütlemise vastuolu hea usu põhimõttega?
Seaduses on näitena toodud muu hulgas olukorrad, kus üürileandja ütles lepingu üles üürniku heauskse nõude esitamise, tema mittenõustumise lepingu muutmisega või perekonnaseisu muutuse tõttu, mis on sätestatud Võlaõigusseadus, § 327.
Kas üürnik saab lisaks vaidlustamisele nõuda ka lepingu pikendamist?
Jah, kui lepingu lõppemine tooks kaasa raskeid tagajärgi üürnikule või tema perekonnale, võib üürnik nõuda pikendamist üürikomisjonis või kohtus vastavalt Võlaõigusseadus, § 326.