Le bail d'habitation portant sur la résidence principale est régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et, pour ce qu'elle ne prévoit pas, par le Code civil. La loi impose un contrat écrit comportant des mentions obligatoires, encadre le dépôt de garantie et fixe des durées de préavis différentes selon que le congé émane du locataire ou du bailleur. Ce modèle est un point de départ à adapter à votre situation.
📄 Contrat de bail d'habitation (logement vide)
CONTRAT DE BAIL D'HABITATION (résidence principale — logement vide)
Soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
ENTRE LES SOUSSIGNÉS
Le bailleur : [Nom / Prénom ou dénomination], demeurant [adresse], [le cas échéant représenté par mandataire / agence].
Le locataire : [Nom / Prénom], demeurant [adresse].
IL A ÉTÉ CONVENU CE QUI SUIT :
Article 1 — Objet et désignation du logement
Le bailleur donne à bail au locataire, qui accepte, le logement situé [adresse complète], de type [nombre de pièces], d'une surface habitable de [__] m², à usage exclusif d'habitation (résidence principale du locataire). Dépendances / annexes : [cave, parking, …].
Article 2 — Durée et prise d'effet
Le bail est consenti pour une durée de [3 ans si bailleur personne physique / 6 ans si personne morale], à compter du [date de prise d'effet]. Il se renouvelle par tacite reconduction, sauf congé donné dans les formes et délais légaux.
Article 3 — Loyer et charges
Le loyer mensuel est fixé à [__] € hors charges, payable d'avance le [__] de chaque mois. Provisions sur charges : [__] €, régularisées annuellement. Modalités de révision du loyer : [indexation sur l'IRL, indice de référence et date de révision].
Article 4 — Dépôt de garantie
Le locataire verse un dépôt de garantie de [__] € (au maximum un mois de loyer hors charges pour un logement vide), restitué dans les délais légaux après la remise des clés, déduction faite des sommes justifiées dues par le locataire.
Article 5 — État des lieux et annexes
Un état des lieux contradictoire est établi à l'entrée et à la sortie. Sont annexés le dossier de diagnostics techniques (dont le DPE), et le cas échéant le règlement de copropriété.
Article 6 — Obligations des parties
Le bailleur délivre un logement décent et en assure la jouissance paisible ; il effectue les grosses réparations. Le locataire paie le loyer, use paisiblement des lieux, assure l'entretien courant et les menues réparations, et souscrit une assurance habitation.
Article 7 — Congé (préavis)
Congé du locataire : préavis de trois mois, réduit à un mois en zone tendue ou dans les cas prévus par la loi (mutation, perte d'emploi, état de santé, etc.). Congé du bailleur : donné au moins six mois avant le terme, motivé (reprise, vente ou motif légitime et sérieux), dans les conditions de la loi de 1989.
Fait à [lieu], le [date], en deux exemplaires.
Signature du bailleur : [espace réservé] Signature du locataire : [espace réservé]
Questions fréquentes
Le contrat de bail doit-il obligatoirement être écrit ?
Oui. La loi du 6 juillet 1989 impose un contrat de bail écrit comportant des mentions obligatoires (identité des parties, date de prise d'effet, durée, désignation et destination du logement, montant du loyer et modalités de révision, dépôt de garantie), avec l'état des lieux et les diagnostics annexés.
Quel est le délai de préavis pour donner congé ?
Pour le locataire d'un logement vide, le préavis est en principe de trois mois, réduit à un mois en zone tendue ou dans certains cas prévus par la loi. Le bailleur doit donner congé au moins six mois avant le terme et le motiver (reprise, vente ou motif légitime et sérieux).
Le dépôt de garantie est-il plafonné ?
Pour un logement loué vide à usage de résidence principale, le dépôt de garantie ne peut excéder un mois de loyer hors charges. Il doit être restitué dans les délais légaux après l'état des lieux de sortie.