Náhrady za změnu v území – kdy máte nárok?
Stručná odpověď: Pokud obec změní územní plán tak, že váš pozemek, který byl dříve určen k zastavění, již zastavět nelze nebo je jeho zastavitelnost výrazně omezena, můžete mít nárok na náhradu škody.
Klíčová fakta
- Právní základ: § 133 zákona č. 283/2021 Sb. (Stavební zákon) – úřední znění z e-Sbírky
- Judikatura: na § 133 odkazují 2 soudní rozhodnutí (NS, ÚS, NSS a krajské soudy ve správních věcech), nejnovější z 19. 3. 2026
- Týká se: vlastník
- Lhůta nebo doba (odst. 3): „…omezení zastavitelnosti pozemku na základě jejího návrhu nebo po uplynutí doby 5 let od nabytí účinnosti územně plánovací dokumentace, která zastavění dotčeného pozemku…“
- Aktualizováno: (stav databáze zákonů a judikatury)
Paragraf 133 stavebního zákona stanovuje, za jakých podmínek má vlastník pozemku nebo stavby, případně osoba s jiným věcným právem, nárok na náhradu škody, pokud dojde ke zrušení nebo významnému omezení zastavitelnosti pozemku v důsledku změny územně plánovací dokumentace nebo vydání nové dokumentace, nebo pokud dojde k významnému omezení práv územním opatřením o stavební uzávěře.
V praxi
- Náhrada se týká nákladů, které jste vynaložili na přípravu výstavby (např. na koupi pozemku s ohledem na jeho zastavitelnost, na projektovou přípravu), nebo za snížení hodnoty pozemku, který slouží k zajištění dluhu (např. hypotéky).
- Nárok na náhradu vzniká i v případě, že vaše práva k pozemku nebo stavbě jsou významně omezena stavební uzávěrou a vznikne vám tím škoda.
- Náhrada vám nenáleží, pokud jste si změnu územního plánu, která omezila zastavitelnost, sami navrhli, nebo pokud od účinnosti územního plánu, který zastavění umožňoval, uplynulo více než 5 let.
Judikatura
Jak soudy aplikují § 133
I s odkazem na aktuální právní úpravu § 133 zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon, odmítá, že by jakkoli zasáhla do ústavně zaručených práv navrhovatele a poukazuje na to, že postupovala v souladu se zákonem, přičemž územní plán není neměnným dokumentem a nelze vyloučit do budoucna jeho změnu.
Odpůrce i s odkazem na aktuální právní úpravu § 133 zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon, odmítá, že by jakkoli zasáhl do ústavně zaručených práv navrhovatele a poukazuje na to, že postupoval v souladu se zákonem, přičemž územní plán není neměnným dokumentem a nelze vyloučit do budoucna jeho změnu.
Co říká § 133 – Stavební zákon
§ 133 Náhrady za změnu v území
(1) Vlastníkovi pozemku nebo stavby a osobě, která má jiné věcné právo k pozemku nebo stavbě (dále jen „oprávněná osoba“) a které vznikla škoda v důsledku zrušení nebo významného omezení zastavitelnosti pozemku na základě změny územně plánovací dokumentace nebo vydáním nové územně plánovací dokumentace, náleží náhrada škody spočívající v nákladech vynaložených na přípravu výstavby v obvyklé výši, zejména na koupi pozemku, na projektovou přípravu výstavby nebo za snížení hodnoty pozemku, který slouží k zajištění dluhu.
(2) Oprávněné osobě náleží dále náhrada, byla-li její práva k pozemku nebo stavbě významně omezena územním opatřením o stavební uzávěře a byla-li jí tím způsobena škoda.
(3) Náhrada oprávněné osobě nenáleží, došlo-li ke zrušení nebo významnému omezení zastavitelnosti pozemku na základě jejího návrhu nebo po uplynutí doby 5 let od nabytí účinnosti územně plánovací dokumentace, která zastavění dotčeného pozemku ke stanovenému účelu umožnila. Do této doby se nezapočítává doba, po kterou bylo zastavění pozemku znemožněno v důsledku stavební uzávěry nebo jiného dočasného omezení zastavitelnosti pozemku stanoveného územně plánovací dokumentací.
(4) Náhrada oprávněné osobě dále nenáleží, nabylo-li právní moci povolení záměru, pro který bylo zastavění příslušnou územně plánovací dokumentací určeno, a toto povolení je platné nebo pozbylo platnosti.
Související otázky
Na co si dát pozor
- Nárok na náhradu škody nevzniká, pokud od nabytí účinnosti územně plánovací dokumentace, která zastavění umožňovala, uplynulo 5 let. Do této doby se však nezapočítává doba, po kterou bylo zastavění znemožněno stavební uzávěrou nebo jiným dočasným omezením.
- Náhrada vám nebude náležet, pokud již bylo vydáno a nabylo právní moci povolení pro záměr, pro který bylo zastavění pozemku určeno, a toto povolení je stále platné nebo již pozbylo platnosti.
Navazující ustanovení
Totéž téma v jiných předpisech
Stavební zákon – přehled paragrafůNemovitosti a stavební právoVšechny právní otázky