Ugovor (odgovor) najemnika na odpoved najemne pogodbe s strani lastnika stanovanja
Kadar lastnik stanovanja želi odpovedati najemno pogodbo, mora ravnati po pravilih Stanovanjskega zakona (SZ-1), sicer odpoved ni učinkovita. Najemnik se lahko brani z ugovorom, v katerem izpodbija obstoj krivdnega razloga ali formalne pomanjkljivosti odpovedi, dokončno pa o zadevi odloči sodišče.
Kdaj lahko lastnik odpove najemno pogodbo
Lastnik lahko najemno pogodbo odpove le iz krivdnih razlogov, ki so izrecno našteti v Stanovanjski zakon (SZ-1), 103. člen - med njimi neplačevanje najemnine ali stroškov, povzročanje škode, opravljanje nedovoljene dejavnosti v stanovanju, huda kršitev sosedskega sožitja, nepooblaščen podnajem ali sprememba stanovanja brez soglasja lastnika.
Preden lastnik sploh lahko vloži tožbo zaradi krivdnega razloga, mora najemnika pisno opomniti; opomin mora vsebovati opis kršitve in način njene odprave ter najemniku določiti primeren rok za odpravo, ki ne sme biti krajši od 15 dni, kot določa Stanovanjski zakon (SZ-1), 103. člen.
Za isto kršitev sme lastnik najemnika opomniti praviloma le enkrat, razen če je med dvema zaporednima kršitvama preteklo več kot eno leto, prav tako po tej določbi.
Formalne zahteve odpovedi in odpovedni rok
Odpoved najemne pogodbe s strani lastnika mora biti podana z odpovednim rokom, ki ne sme biti krajši od 90 dni, kar izhaja iz Stanovanjski zakon (SZ-1), 112. člen.
Najemna pogodba se v primeru spora ne konča z enostransko izjavo lastnika, temveč se odpoveduje s tožbo pri sodišču splošne pristojnosti - torej je za dokončno prenehanje najema vedno potrebna sodna odločitev, kot določa isti člen.
Sodišče v primeru ugoditve tožbi določi rok za izselitev, ki ne sme biti krajši od 60 dni in ne daljši od 90 dni, spor pa se rešuje prednostno, kar prav tako izhaja iz Stanovanjski zakon (SZ-1), 112. člen.
Ugovori, ki jih najemnik lahko uveljavlja
- Da lastnik ni predhodno pisno opomnil najemnika oziroma mu ni določil ustreznega roka za odpravo kršitve v skladu z Stanovanjski zakon (SZ-1), 103. člen - brez tega opomina odpovedi sploh ni mogoče uveljaviti s tožbo.
- Da krivdni razlog ni nastal po krivdi najemnika oziroma da ga brez svoje krivde ni mogel odpraviti v danem roku - v tem primeru lastnik ne more odpovedati najemne pogodbe, kot določa Stanovanjski zakon (SZ-1), 112. člen.
- Da odpovedni rok ni bil spoštovan oziroma je krajši od zakonsko določenega minimuma po Stanovanjski zakon (SZ-1), 112. člen.
- Pri najemniku neprofitnega stanovanja tudi, da so podane izjemne okoliščine (npr. izguba zaposlitve, smrt v družini, težja bolezen), zaradi katerih ni mogel poravnati najemnine, če je v predpisanem roku sprožil ustrezne postopke in o tem obvestil lastnika, kot to ureja Stanovanjski zakon (SZ-1), 104. člen.
- Da lastnik pred zahtevo za izselitev ni povrnil vlaganj, do katerih je najemnik upravičen, saj lastnik ne more zahtevati izselitve, dokler mu vlaganj ne povrne, po Stanovanjski zakon (SZ-1), 112. člen.
Postopek pred sodiščem
Ker se najemna pogodba ob sporu odpoveduje s tožbo pri sodišču splošne pristojnosti, mora lastnik svoj zahtevek uveljavljati sodno, najemnik pa se v tem postopku brani z odgovorom na tožbo, v katerem navede vse zgoraj navedene ugovore, kot izhaja iz Stanovanjski zakon (SZ-1), 112. člen.
Zakon ne določa natančnega roka za vložitev odgovora na tožbo niti posebnega roka za vložitev samostojnega ugovora najemnika izven sodnega postopka - konkreten rok za odgovor na tožbo določi sodišče s pozivom oziroma sklepom, zato je treba ta rok preveriti v prejetem sodnem pisanju oziroma v veljavni ureditvi pravdnega postopka.
Priporočljivo je, da najemnik kljub temu čim prej po prejemu odpovedi oziroma tožbe pisno odgovori lastniku in poda svoje ugovore, s čimer si zagotovi dokazno podlago za morebitni sodni postopek.
Postopek korak za korakom
- Natančno preverite, ali je lastnik pred odpovedjo poslal pisni opomin z opisom kršitve, načinom odprave in rokom najmanj 15 dni.
- Ugotovite, ali je odpovedni rok v odpovedi znašal vsaj 90 dni, kot to zahteva zakon.
- Zberite dokaze, da kršitev ni nastala po vaši krivdi ali da ste jo pravočasno odpravili oziroma da ste v primeru neprofitnega stanovanja pravočasno sprožili postopek za subvencijo ali izredno pomoč.
- Pripravite in pošljite pisni ugovor (odgovor) lastniku, po potrebi tudi sodišču, če je lastnik že vložil tožbo na odpoved oziroma izpraznitev.
- Če je bila zoper vas vložena tožba, se pravočasno odzovite z odgovorom na tožbo pri pristojnem sodišču splošne pristojnosti, saj se spori rešujejo prednostno.
Ugovor najemnika zoper odpoved najemne pogodbe
[Ime in priimek najemnika] [Naslov najemnika] [Telefon/e-pošta] [Ime in priimek oziroma naziv lastnika stanovanja] [Naslov lastnika] V/na [kraj], dne [datum] ZADEVA: Ugovor zoper odpoved najemne pogodbe št. [številka/oznaka pogodbe] z dne [datum sklenitve pogodbe], za stanovanje na naslovu [naslov stanovanja] Spoštovani, dne [datum prejema odpovedi] sem prejel/-a Vašo odpoved najemne pogodbe, v kateri navajate kot razlog [naveden razlog odpovedi po odpovedi lastnika]. Zoper navedeno odpoved podajam ugovor iz naslednjih razlogov: 1. [Navedite, ali je bil predhodno poslan pisni opomin s primernim rokom za odpravo kršitve najmanj 15 dni, oziroma da opomina sploh niste prejeli.] 2. [Navedite, zakaj po vašem mnenju zatrjevani krivdni razlog ni podan oziroma ni nastal po vaši krivdi, ali da ste ga brez svoje krivde niste mogli odpraviti v danem roku.] 3. [Po potrebi navedite izjemne okoliščine (izguba zaposlitve, bolezen, smrt v družini ipd.) in datum, ko ste o njih obvestili lastnika ter sprožili postopek za subvencionirano najemnino oziroma izredno pomoč.] 4. [Navedite morebitne pomanjkljivosti glede dolžine odpovednega roka, ki po zakonu ne sme biti krajši od 90 dni.] 5. [Po potrebi navedite, da vam lastnik še ni povrnil vlaganj v stanovanje, do katerih ste upravičeni.] Na podlagi navedenega menim, da odpoved najemne pogodbe ni utemeljena oziroma ni bila podana v skladu z zakonskimi pogoji, zato jo v celoti prerekam in pozivam, da odpoved umaknete oziroma da najemno razmerje nadaljujemo pod dosedanjimi pogoji. V kolikor boste vztrajali pri odpovedi in zadevo predložili sodišču, si pridržujem pravico do vseh ugovorov in dokazov v morebitnem sodnem postopku. S spoštovanjem, [Ime in priimek najemnika] [Podpis] Priloge: - [Kopija najemne pogodbe] - [Kopija prejete odpovedi] - [Dokazila o dopisovanju z lastnikom, plačilih, prijavi na subvencijo ipd.]
Viri iz korpusa Europaius
Analiziraj dokument →Vzorci pogodbEuropaius v vaši umetni inteligenci
Pogosta vprašanja
Ali lahko lastnik odpove najemno pogodbo brez razloga?
Ne. Lastnik lahko najemno pogodbo odpove le iz krivdnih razlogov, ki so taksativno našteti v Stanovanjski zakon (SZ-1), 103. člen, za razliko od najemnika, ki lahko odpove pogodbo kadarkoli brez navajanja razlogov.
Ali me mora lastnik pred odpovedjo najprej opomniti?
Da, najemne pogodbe zaradi krivdnega razloga ni mogoče odpovedati s tožbo, če lastnik najemnika predhodno pisno ni opomnil in mu določil roka za odpravo kršitve najmanj 15 dni, kot izhaja iz Stanovanjski zakon (SZ-1), 103. člen.
Kdo dokončno odloči o prenehanju najemnega razmerja?
O prenehanju najema ob nasprotovanju najemnika ne odloča lastnik, temveč sodišče splošne pristojnosti na podlagi tožbe, ki spore obravnava prednostno, kot določa Stanovanjski zakon (SZ-1), 112. člen.
Kolikšen je rok za vložitev odgovora na tožbo lastnika?
Konkretnega roka za odgovor na tožbo pasaže ne določajo - ta rok določi sodišče v pozivu oziroma sklepu, zato ga je treba preveriti v prejetem sodnem pisanju in veljavni ureditvi pravdnega postopka.