Demande de restitution de la garantie locative après la fin du bail

Cadre juridique et régionalisation

Depuis la régionalisation du bail d'habitation, les règles relatives à la garantie locative sont fixées par des textes propres à chaque région : à Bruxelles par l'Ordonnance visant la régionalisation du bail d'habitation, Article 248, en Wallonie par le Décret relatif au bail d'habitation, Art. 62, et en Flandre par le Décret contenant des dispositions relatives à la location de biens destinés à l'habitation, Art. 62.

Ces textes prévoient tous que la garantie ne peut excéder un montant équivalent à deux ou trois mois de loyer selon la forme choisie, et que les fonds sont déposés sur un compte individualisé ou constitués sous forme de garantie bancaire.

Le locataire doit donc vérifier sous quel régime régional son bail est soumis pour identifier la disposition exacte applicable à sa situation.

Blocage du compte et accord des parties

Le principe commun aux trois régions est qu'il ne peut être disposé du compte de garantie, ni en principal ni en intérêts, qu'avec l'accord écrit des deux parties établi au plus tôt à la fin du bail, ou sur présentation d'une décision judiciaire exécutoire par provision. Ce mécanisme figure notamment à l'Ordonnance visant la régionalisation du bail d'habitation, Article 249 et à l'Décret relatif au bail d'habitation, Art. 62.

En pratique, cela signifie que le bailleur ne peut pas retenir unilatéralement les fonds : il doit obtenir votre signature sur un accord de libération, ou saisir le juge s'il conteste devoir restituer tout ou partie de la garantie.

Les passages consultés ne précisent pas de délai légal uniforme dans lequel le bailleur doit répondre à la demande de restitution ou signer l'accord ; il convient de vérifier ce point dans le texte régional applicable et, le cas échéant, dans le bail lui-même.

Intérêts dus sur la garantie

Si le bailleur conserve la garantie sans la placer conformément aux modalités prévues, il doit payer au preneur des intérêts au taux moyen du marché financier sur le montant de la garantie, à partir de sa remise, avec un minimum correspondant au taux légal selon l'Ordonnance visant la régionalisation du bail d'habitation, Article 249.

Le Décret relatif au bail d'habitation, Art. 62 précise en outre qu'à dater de la mise en demeure du bailleur, les intérêts dus deviennent les intérêts légaux sur le montant de la garantie.

Si la garantie était placée sur un compte individualisé, les intérêts produits sont capitalisés au profit du preneur, comme le rappelle également le Décret contenant des dispositions relatives à la location de biens destinés à l'habitation, Art. 62.

Déductions possibles et prescription de l'action du bailleur

• Le bailleur ne peut retenir des sommes que pour couvrir une créance résultant de l'inexécution totale ou partielle des obligations du preneur (dégâts locatifs, loyers ou charges impayés).
• Le privilège du bailleur sur l'actif du compte est prévu explicitement pour ces créances, tant dans l'Ordonnance visant la régionalisation du bail d'habitation, Article 248 que dans le Décret relatif au bail d'habitation, Art. 62.
• En cas de désaccord, chaque partie peut solliciter une décision judiciaire pour débloquer les fonds.
• Selon le Décret contenant des dispositions relatives à la location de biens destinés à l'habitation, Art. 37, l'action judiciaire du bailleur en vue de la libération de la garantie à son profit se prescrit à l'expiration d'un an après la fin du bail.
• Les passages ne précisent pas de liste détaillée des déductions admissibles (par exemple frais de nettoyage ou remise en état) : reportez-vous à l'état des lieux de sortie et, en cas de litige, au juge de paix compétent.

Lettre de mise en demeure – demande de restitution de la garantie locative

[Nom et prénom du locataire]
[Adresse actuelle]
[Ville, code postal]

[Nom du bailleur ou de la société bailleresse]
[Adresse du bailleur]
[Ville, code postal]

Envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception

Objet : Mise en demeure – restitution de la garantie locative relative au bien sis [adresse du bien loué]

Madame, Monsieur,

J'ai été locataire du bien précité en vertu d'un contrat de bail conclu le [date de conclusion du bail], prenant fin le [date de fin du bail].

L'état des lieux de sortie a été établi le [date] et n'a révélé aucun dégât locatif imputable à mes soins / a révélé les éléments suivants : [description succincte, le cas échéant].

Conformément aux dispositions applicables en matière de garantie locative, je vous demande de bien vouloir procéder à la restitution intégrale de la garantie locative d'un montant de [montant] euros, versée le [date de constitution de la garantie] sur le compte n° [numéro de compte, si connu], augmentée des intérêts produits ou dus, capitalisés au profit du preneur.

À défaut d'accord amiable de votre part sur la libération de cette garantie dans un délai de [délai à préciser, par exemple 15 jours] à compter de la réception de la présente, je me réserve le droit de saisir le juge de paix compétent afin d'obtenir une décision judiciaire ordonnant la libération de la garantie à mon profit, sans préjudice de tous intérêts et frais supplémentaires.

Je vous prie de bien vouloir me faire parvenir votre accord écrit de libération de la garantie, ou de me communiquer par écrit les motifs précis et justifiés d'une éventuelle retenue.

Je reste dans l'attente de votre réponse dans les meilleurs délais et vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Signature]
[Nom et prénom]

Annexes :
- Copie du contrat de bail
- Copie de l'état des lieux d'entrée
- Copie de l'état des lieux de sortie
- Preuve de constitution de la garantie

Complétez les crochets avec vos données précises (dates, montants, adresses) et adaptez le délai de réponse proposé en fonction de la région et de l'urgence de votre situation.

Questions fréquentes

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Ce modèle repose sur les textes Belgique du corpus Europaius. Vérifiez la version en vigueur avant utilisation ; ceci ne constitue pas un conseil juridique. Conseils juridiques · Europaius BE