Връщане на депозит при наем: как да си го получите обратно
Депозитът (гаранцията) при наем на жилище е сума, която наемателят плаща в началото, за да обезпечи наемодателя срещу неплатен наем, неплатени сметки и щети по имота. В България няма отделен закон, който да определя максимален размер на депозита или срок за връщането му – всичко зависи от договора и от общите правила на Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Обичайната практика е депозит в размер на един или два месечни наема.
Когато договорът приключи и жилището бъде предадено, основанието наемодателят да държи парите отпада. Той може да задържи само толкова, колкото покрива доказани задължения на наемателя; остатъкът трябва да се върне. Ако не го върне, наемателят може да поиска сумата по съдебен ред – най-бързо чрез заповед за изпълнение по чл. 410 от Гражданския процесуален кодекс.
Наръчникът е предназначен основно за наематели, но е полезен и за наемодатели, които искат да избегнат спор. Той показва какво да подготвите още при нанасянето, как да предадете жилището, как да поискате депозита писмено и как да стигнете до изпълнителен лист и реално плащане, ако наемодателят откаже.
Основни факти
Срок
Депозитът става изискуем след прекратяване на договора и предаване на жилището; ако договорът не определя срок, наемодателят изпада в забава след писмена покана и от тогава дължи законна лихва. Вземането за връщане на депозита се погасява с общата петгодишна давност (чл. 110 ЗЗД), считано от изискуемостта. Ако подадете заявление за заповед за изпълнение и наемодателят възрази, имате едномесечен срок от съобщението на съда да предявите установителен иск (чл. 415 ГПК).
Какво да направите
Проверете договора и доказателствата за плащане. Намерете в договора клаузата за депозита: размер, в какви случаи наемодателят може да го задържи, срок за връщане и дали той се прихваща срещу последния наем. Подгответе доказателство, че сте платили депозита – банков превод, разписка или текст в договора, че сумата е получена.
Ако депозитът е платен в брой без разписка, доказването става трудно; потърсете съобщения или свидетели. Депозитите, платени в левове, се връщат в евро по фиксирания курс 1,95583 лв. за 1 евро – например 800 лв. стават 409,03 евро (Закон за въвеждане на еврото, чл. 11 и 12).
Прекратете договора редовно. Депозитът се връща след края на наема, затова първо се уверете, че договорът е прекратен законно – с изтичане на срока, с писмено предизвестие при безсрочен договор или с подписано споразумение. Ако напуснете предсрочно без основание, наемодателят може да задържи депозита като неустойка или обезщетение, ако договорът предвижда това.
Изпращайте предизвестието с препоръчано писмо с обратна разписка или го връчете срещу подпис. Пазете копие. Без доказателство за датата на прекратяване наемодателят може да твърди, че дължите наем и за следващите месеци и да го прихване от депозита.
Предайте жилището с двустранен протокол. В деня на предаване на ключовете съставете приемо-предавателен протокол, подписан от двамата: състояние на стените, подовете, санитарията и уредите, налично обзавеждане, показания на електромера, водомерите и топломера, брой предадени ключове. Направете снимки и видео с дата на всяко помещение.
Наемателят отговаря за щети, но не и за обикновеното изхабяване от нормално ползване (чл. 233 ЗЗД) – избеляла боя, леко износен паркет или стари уреди не са основание за удръжка. Ако наемодателят откаже да подпише протокол, поканете свидетел или поискайте нотариус да удостовери предаването.
Платете последните сметки и съберете разписки. Най-честото основание за задържане на депозита са неплатени сметки за ток, вода, отопление, интернет и такси към етажната собственост. Поискайте отчитане на уредите в деня на изнасянето, платете крайните сметки и запазете разписките или банковите извлечения.
Ако сметките още не са излезли, уговорете писмено с наемодателя, че ще задържи само определена сума до излизането им и ще върне остатъка. Така избягвате пълното задържане на депозита „за всеки случай“, което в практиката се случва често.
Изпратете писмена покана за връщане на депозита. В поканата посочете договора, датата на предаване на жилището, сумата за връщане в евро, банкова сметка и срок за плащане – обикновено 7 до 14 дни. Приложете копие от протокола, снимките и разписките. Изпратете я с препоръчано писмо с обратна разписка, по имейл с потвърждение за получаване или чрез нотариална покана.
От деня след получаването на поканата наемодателят изпада в забава и дължи законна лихва (чл. 84, ал. 2 и чл. 86 ЗЗД). Поканата е и доказателство пред съда, че не сте дали повод за делото, което има значение за разноските.
Опитайте споразумение или медиация. Ако наемодателят посочва конкретни щети, поискайте фактури или оферти за ремонта и проверете дали са реални. Частично споразумение – например връщане на 80 % от депозита веднага – често е по-изгодно от дело, което ще продължи месеци.
Медиацията е доброволна, бърза и поверителна; медиаторите се избират от Единния регистър на медиаторите към министъра на правосъдието. Постигнатото споразумение може да бъде одобрено от районния съд и тогава има сила на съдебна спогодба. Ако разговорът не върви, не отлагайте – преминете към заповедно производство.
Подайте заявление за заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК. Това е най-бързият съдебен път за парично вземане. Заявлението е по образец (приложение № 1 към Наредба № Н-2 от 2020 г.) и се подава до районния съд по настоящия адрес на наемодателя, ако е физическо лице, или по седалището му. Като физическо лице без адвокат можете да го подадете на хартия или по електронен път през Единния портал за електронно правосъдие.
Посочете главницата, законната лихва от датата на забавата и банкова сметка за плащане. Държавната такса е 2 % от сумата, но не по-малко от 12,78 евро. Съдът се произнася в закрито заседание обикновено в рамките на дни.
Ако наемодателят възрази, предявете иск в срок. Наемодателят може да подаде възражение в едномесечен срок от връчването на заповедта, без да го обосновава. Тогава съдът ви съобщава, че можете да предявите иск за установяване на вземането в едномесечен срок, като довнесете държавната такса до 4 % от сумата (минимумът за иск е 25,56 евро).
Съдът сам следи дали искът е предявен в срок (чл. 415, ал. 5 ГПК след изменението от 2024 г.). Ако пропуснете срока, заповедта се обезсилва и трябва да заведете обикновено осъдително дело. В исковото производство наемодателят трябва да докаже щетите и техния размер, а вие – че сте платили депозита и сте върнали жилището.
Вземете изпълнителен лист и се обърнете към съдебен изпълнител. Ако не е подадено възражение или искът ви е уважен, заповедта влиза в сила и съдът издава изпълнителен лист. С него подайте молба до частен съдебен изпълнител по адреса на наемодателя или до държавния съдебен изпълнител при районния съд.
Изпълнителят изпраща на наемодателя покана за доброволно изпълнение с двуседмичен срок, а след това може да запорира сметки, заплата или вземания от наем от други наематели. Таксите по изпълнението се внасят авансово от вас, но накрая се възлагат на длъжника. Заедно с депозита ще получите лихвите и присъдените разноски.
На какво да внимавате
- Липса на доказателство, че сте платили депозита. Без разписка, превод или текст в договора спорът може да се загуби още в самото начало.
- Липса на приемо-предавателен протокол и снимки. Тогава твърденията на наемодателя за щети трудно могат да бъдат опровергани.
- Предсрочно напускане без основание. Наемодателят може законно да задържи депозита или част от него като неустойка, ако договорът предвижда това.
- Спиране на последния наем „срещу депозита“ без писмено съгласие. Ако договорът не позволява такова прихващане, наемодателят може да търси неплатения наем и разходите по събирането му.
- Устни уговорки за връщането на депозита. При спор те трудно се доказват; всяко съгласие за удръжка или за срок на връщане искайте писмено.
- Пропускане на едномесечния срок за иск след възражение. Заповедта се обезсилва и трябва да започнете отначало с исково дело, което струва повече.
- Изчакване с години. Вземането за връщане на депозита се погасява с петгодишна давност, а при по-късно дело доказателствата и свидетелите се губят.
Правно основание
Често задавани въпроси
в какъв срок наемодателят трябва да върне депозита
Законът не определя конкретен брой дни. Депозитът става дължим след прекратяването на договора и предаването на жилището, освен ако договорът не предвижда срок – например 14 или 30 дни. Ако срок няма, изпратете писмена покана; от деня след получаването ѝ наемодателят изпада в забава и дължи законна лихва.
може ли наемодателят да задържи депозита за боядисване
Само ако стените са повредени извън обикновеното изхабяване – например петна, дупки или рисунки. Боядисването след няколко години нормално живеене е разход на собственика. Ако наемодателят твърди щети, поискайте фактура или оферта за ремонта и сравнете с приемо-предавателния протокол и снимките от нанасянето.
какъв е максималният размер на депозита при наем
В България законът не ограничава размера на депозита. Той се уговаря свободно в договора; най-често е един или два месечни наема. Колкото и да е висок, наемодателят може да задържи от него само сума, която отговаря на реални задължения на наемателя.
може ли последният наем да се приспадне от депозита
Само ако договорът го позволява или наемодателят се съгласи писмено. Иначе наемателят дължи последния наем, а депозитът се връща след предаването на жилището. Едностранното спиране на плащането рискува спор за неплатен наем и разноски. Ако двете страни са съгласни с прихващането, запишете го в кратко споразумение или в приемо-предавателния протокол, като посочите и кой ще плати сметките, които още не са излезли.
колко струва да съдя наемодателя за депозита
При заявление за заповед за изпълнение държавната такса е 2 % от сумата, но не по-малко от 12,78 евро – за депозит 1000 евро таксата е 20 евро. Ако наемодателят възрази и се стигне до иск, довнасяте таксата до 4 % от сумата. Загубилата страна поема разноските на другата, включително адвокатското възнаграждение.
трябва ли ми адвокат за заповед за изпълнение
Не. Заявлението по чл. 410 ГПК е по утвърден образец и може да се попълни сами. Подава се на хартия в районния съд или по електронен път през Единния портал за електронно правосъдие. Адвокат е полезен, ако наемодателят възрази и се стигне до исково дело.
наемодателят казва, че е похарчил депозита – какво да правя
Това не променя задължението му да върне сумата. Депозитът не е собственост на наемодателя, а обезпечение, което трябва да се върне, когато основанието за задържането му отпадне. Изпратете писмена покана и при отказ подайте заявление за заповед за изпълнение.
мога ли да искам лихва върху депозита
Да, законна лихва за забава от момента, в който наемодателят е трябвало да върне депозита и не го е направил – обикновено от деня след получаване на писмената покана. Лихвата се посочва в заявлението за заповед за изпълнение заедно с главницата.
депозитът е платен в левове, в каква валута ще го получа
От 1 януари 2026 г. парите се връщат в евро, превалутирани по фиксирания курс 1,95583 лв. за 1 евро и закръглени до втория знак след десетичната запетая. Договорът не е нужно да се подписва отново – суми в левове в съществуващи договори се превалутират автоматично.
какво да направя, ако наемодателят не отговаря на телефона
Изпратете покана на адреса му по договора с препоръчано писмо с обратна разписка, а при нужда – чрез нотариус. Ако не плати в дадения срок, подайте заявление за заповед за изпълнение. Заповедта се връчва от съда и по правилата на ГПК, включително чрез залепване на уведомление, ако наемодателят не се намери на адреса.
Правен наръчник – отделни ръководства
Анализирай документа ми →Правен наръчникНачална страница на държавата