Увеличение на наема: кога наемодателят може да вдигне наема
Наемната цена не е определена от държавата – в България няма законов таван на наемите за частни жилища. Тя се договаря между наемодателя и наемателя и е част от договора за наем, уреден в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД, чл. 228–239). Щом е уговорена, цената обвързва и двете страни: по чл. 20а ЗЗД договорът може да бъде изменен само по взаимно съгласие или на основание, предвидено в закона.
На практика има три типични положения. При срочен договор без клауза за промяна наемодателят не може едностранно да вдигне наема до края на срока. Ако договорът съдържа клауза за индексация, увеличението се прави по нея. При безсрочен договор наемодателят може да предложи нов наем, а ако наемателят не се съгласи – да прекрати договора с предизвестие. От 1 януари 2026 г. наемите се плащат в евро, а превалутирането не дава право на едностранна промяна на цената.
Наръчникът е за наематели, които са получили искане за по-висок наем, и за наемодатели, които искат да го поискат законно. Резултатът, към който се стремите, е ясен писмен анекс с новата цена или законно прекратяване на договора, без натрупани спорни задължения и без съдебни разноски.
Основни факти
Срок
При безсрочен договор с месечно плащане наемодателят, който не постигне съгласие за нов наем, може да прекрати договора с едномесечно писмено предизвестие по чл. 238 ЗЗД, ако не е уговорен друг срок – дотогава се дължи досегашният наем. При срочен договор уговореният наем важи до изтичането на срока, освен ако договорът предвижда индексация или преразглеждане. Възражение срещу заповед за изпълнение за претендирана разлика в наема се подава в едномесечен срок от връчването (чл. 414 ГПК в редакцията от 2019 г.). Вземанията за наем се погасяват с тригодишна давност (чл. 111, буква „в“ ЗЗД).
Какво да направите
Прочетете внимателно договора. Установете дали е срочен (до определена дата) или безсрочен, какъв е уговореният наем и в каква валута, има ли клауза за индексация, клауза за преразглеждане на цената, срок за предизвестие и депозит. Клаузата за индексация е валидна, ако е ясна: посочва индекс (например годишния индекс на потребителските цени на НСИ), момента на прилагане и евентуален таван.
Клауза от вида „наемодателят може да променя наема по своя преценка“ е спорна, тъй като на практика заобикаля правилото на чл. 20а ЗЗД. Ако договорът е устен, условията се доказват с банкови преводи, разписки и съобщения. Без тази проверка рискувате да приемете увеличение, което не дължите, или да откажете такова, което договорът позволява.
При срочен договор без клауза за промяна откажете писмено едностранното увеличение. Договорът има сила на закон за страните и може да се измени само по взаимно съгласие или на законно основание (чл. 20а ЗЗД). Съдът също не може да промени уговорения наем по искане на едната страна, тъй като иск за изменение на гражданско правоотношение се допуска само в предвидените в закон случаи (чл. 124, ал. 3 ГПК).
Наемодателят може само да ви предложи анекс, който можете да приемете или да откажете. Продължете да плащате уговорения наем в срок и по банков път – това е редовно изпълнение и няма как да бъде основание за разваляне на договора. Предсрочно прекратяване е възможно само на уговорените в договора или на законовите основания, например при съществено неизпълнение.
При безсрочен договор преценете предложението за нов наем. Наемодателят не може да въведе по-висок наем със съобщение, но може да прекрати договора с предизвестие (чл. 238 ЗЗД), ако не се споразумеете. Затова искането за увеличение на практика е предложение за нови условия, а до изтичането на срока на предизвестието се дължи досегашният наем.
Сравнете предложената цена с пазарните наеми за подобни жилища в района, преценете разходите за преместване и нов депозит. Често е изгодно да предложите компромис: поетапно увеличение, нов срочен договор с фиксиран наем за една или две години или поемане на дребни ремонти. Ако не сте съгласни и не искате да се местите, отговорете писмено и поискайте мотиви за искането.
Проверете превалутирането на наема в евро. От 1 януари 2026 г. сумите в левове в договорите се смятат за суми в евро (чл. 11, ал. 2 от Закона за въвеждане на еврото). Превалутирането става, като сумата в левове се раздели на курса 1,95583 (чл. 12), а резултатът се закръгля до втория знак след десетичната запетая (чл. 13). Например наем от 800 лв. става 409,03 евро.
Въвеждането на еврото не дава право на никоя от страните едностранно да измени или прекрати договора (чл. 11, ал. 3). Закръгляването на 410 или 420 евро е увеличение и изисква съгласието ви. Законът прилага и принципа, че превалутирането не може да поставя потребителите в по-неблагоприятно положение, а цените могат да се увеличават само при обективни икономически фактори (чл. 7; определението е изменено през 2025 г.).
Ако наемодателят е търговец, проверете за неравноправни клаузи. Когато наемате жилище за лично ползване от фирма или агенция, която отдава имоти като дейност, договорът може да се преценява по Закона за защита на потребителите. Неравноправна е клаузата, която позволява на търговеца да променя едностранно условията по непредвидено в договора основание (чл. 143, т. 10 ЗЗП) или да увеличава цената, без потребителят да има право да се откаже от договора (чл. 143, т. 12).
Неравноправните клаузи са нищожни, освен ако са уговорени индивидуално (чл. 146 ЗЗП). Можете да подадете безплатна жалба до Комисията за защита на потребителите или да се позовете на нищожността пред съда. При договор между двама граждани тези правила не се прилагат и решават общите правила на ЗЗД.
Отговорете писмено и, ако се споразумеете, подпишете анекс. Отговорът изпратете по имейл с потвърждение за получаване, с препоръчано писмо с обратна разписка или връчете лично срещу подпис. В него посочете дали приемате, отказвате или правите насрещно предложение и до кога.
Ако се договорите, анексът трябва да съдържа новия размер на наема в евро, датата, от която се дължи, срока, за който цената е фиксирана, и правило за бъдещи промени, например годишна индексация с таван. Подпишете два еднакви екземпляра. Плащайте по банков път с основание „наем за месец …“. Устните уговорки за нов наем пораждат спорове при напускане, особено при задържане на депозита.
Не спирайте плащането и не допускайте саморазправа. Ако не приемате увеличението, плащайте досегашния уговорен наем изцяло и в срок по банков път – така имате доказателство за редовно изпълнение. Спирането на всякакво плащане в знак на протест дава на наемодателя основание да развали договора поради неизпълнение (чл. 87 ЗЗД) и да търси наема по съдебен ред.
Наемодателят няма право да сменя бравата, да спира тока и водата или да изнася вещите ви, за да ви принуди да приемете новата цена; при такива действия потърсете съдействие от полицията. Ако наемодателят подаде заявление за заповед за изпълнение за разликата, подайте писмено възражение в едномесечен срок от връчването (чл. 414 ГПК, изменен през 2019 г.).
При спор използвайте медиация, а ако тя не помогне – съда. Спорът за наем се разглежда от районния съд. Таксата по иск е 4 % от цената на иска, но не по-малко от 25,56 евро, а по заявление за заповед за изпълнение – 2 %, но не по-малко от 12,78 евро. При вземания по договор с цена на иска до 25 000 лв. (12 782,30 евро) съдът може да задължи страните да участват в информационна среща за медиация (чл. 140а ГПК в редакцията от 2025 г.).
Ако спорът приключи със спогодба, на ищеца се връща половината от таксата, а при споразумение в медиация – 70 или 85 на сто (чл. 78, ал. 9 ГПК). Ако договорът е законно прекратен, а наемателят не освобождава жилището, искът за опразване се гледа в бързо производство (чл. 310 ГПК). За безплатна правна помощ се обадете на НБПП на 0700 18 250.
На какво да внимавате
- Плащане на по-високия наем няколко месеца без възражение. Това може да бъде прието за мълчаливо съгласие с новата цена и после трудно ще поискате надплатеното обратно.
- Пълно спиране на плащането в знак на протест. Неплащането на уговорения наем е основание за разваляне на договора и за заповед за изпълнение срещу вас.
- Устна уговорка за нов наем без анекс. При спор за депозита или за задълженията никой не може да докаже какво е било договорено.
- Приемане на закръгляване на наема в евро като „техническа“ промяна. Превалутирането става по точния курс 1,95583 със закръгляване до цент; всяко закръгляване нагоре е увеличение, което изисква съгласието ви.
- Клауза за индексация без посочен индекс, дата или таван. Такава клауза води до спорове и наемодателят може да я тълкува в своя полза.
- Пренебрегнато предизвестие при безсрочен договор. Ако откажете новия наем, а наемодателят е изпратил редовно предизвестие, след изтичането на срока трябва да освободите жилището.
- Подписване на общи условия на агенция, които позволяват едностранна промяна на цената. Проверете ги преди подписа и, ако е нужно, поискайте клаузата да отпадне.
Правно основание
Често задавани въпроси
може ли наемодателят да вдигне наема по време на договора
При срочен договор – само ако договорът съдържа клауза за индексация или преразглеждане на цената, или ако вие се съгласите с анекс. Иначе уговореният наем важи до изтичането на срока (чл. 20а ЗЗД). При безсрочен договор наемодателят може да предложи нов наем, а ако не го приемете – да прекрати договора с предизвестие, но не и да ви задължи да плащате повече.
с колко може да се увеличи наемът
Законът не определя максимален процент на увеличение за частни жилища – размерът е въпрос на договаряне. Ако договорът съдържа клауза за индексация, увеличението не може да надвишава определеното в нея, например годишния индекс на потребителските цени. При безсрочен договор наемодателят може да поиска всякаква цена, но вие не сте длъжни да я приемете; последицата от отказа е прекратяване с предизвестие.
колко време предварително трябва да предупреди наемодателят за увеличение на наема
Законът не урежда отделен срок за предупреждение за увеличение. При безсрочен договор и месечно плащане наемодателят може да прекрати договора с едномесечно писмено предизвестие, ако не е уговорен друг срок (чл. 238 ЗЗД). Затова по-високият наем на практика може да започне да се дължи най-рано след изтичането на предизвестието и само ако сте се съгласили.
увеличение на наема с инфлацията законно ли е
Да, ако е уговорено в договора. Клаузата за индексация трябва да посочва конкретен индекс, например годишния индекс на потребителските цени на НСИ, момента на прилагане и по възможност таван. Ако в договора няма такава клауза, наемодателят не може да увеличи наема едностранно с инфлацията по време на срочен договор, а при безсрочен може само да предложи нова цена.
наемът беше в лева колко е в евро
От 1 януари 2026 г. сумата в левове автоматично се смята за сума в евро. Разделете наема в левове на 1,95583 и закръглете до цент: ако третият знак след запетаята е 5 или повече, вторият се увеличава с единица. Например 600 лв. са 306,78 евро, а 800 лв. – 409,03 евро. Новият анекс не е нужен само заради превалутирането.
може ли наемодателят да закръгли наема нагоре при еврото
Не без вашето съгласие. Законът за въвеждане на еврото изрично предвижда, че въвеждането на еврото не дава право на страна едностранно да измени договор, а превалутирането става по точния курс със закръгляване до цент. Закръгляването на 409,03 евро на 410 или 420 евро е увеличение на наема, което може да стане само с анекс, подписан от двете страни.
какво да направя ако не съм съгласен с новия наем
Отговорете писмено, че не приемате увеличението, и продължете да плащате досегашния наем изцяло и в срок по банков път. Можете да направите насрещно предложение. При срочен договор без клауза за промяна наемодателят няма правно средство да ви накара да плащате повече. При безсрочен договор той може да го прекрати с предизвестие и тогава трябва да освободите жилището.
може ли наемодателят да ме изгони ако откажа увеличение на наема
При безсрочен договор наемодателят може законно да прекрати договора с предизвестие, ако не приемете новата цена. При срочен договор отказът от увеличение не е основание за прекратяване, докато плащате уговорения наем. Във всички случаи наемодателят не може сам да сменя бравата или да спира тока и водата – ако не освободите жилището след законно прекратяване, той трябва да мине през съда.
трябва ли анекс за увеличение на наема
Да, ако увеличението не следва автоматично от клауза в договора. Анексът е писмено доказателство за новата цена, датата, от която се дължи, и срока, за който е фиксирана. Подпишете го в два еднакви екземпляра. Без анекс при спор за депозита или за задължения е трудно да се докаже кой какво е приел, особено ако плащанията са в брой.
къде да се оплача от наемодател за увеличение на наема
Ако наемодателят е фирма или агенция, а вие наемате жилището за лично ползване, можете да подадете безплатна жалба до Комисията за защита на потребителите срещу неравноправни клаузи. При договор между двама граждани спорът се решава пред районния съд, като преди това можете да опитате медиация. Безплатна консултация можете да получите на националната линия за правна помощ 0700 18 250.
Правен наръчник – отделни ръководства
Анализирай документа ми →Правен наръчникНачална страница на държавата