Прекратяване на договор за наем на жилище: предизвестие и изземване
Договорът за наем на жилище може да приключи по няколко начина: с изтичане на уговорения срок, с предизвестие при безсрочен договор, по взаимно съгласие или чрез разваляне, когато едната страна не изпълнява задълженията си. Най-честите случаи от практиката са три – наемателят иска да се изнесе преди края на срока, наемодателят иска да си върне жилището, и наемателят спира да плаща, но не освобождава имота.
Основните правила за наема се намират в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД, чл. 228–239), а за развалянето при неизпълнение – в чл. 87 от същия закон. Съдебната част (заповед за изпълнение, бързо производство за опразване, принудително извеждане) е уредена в Гражданския процесуален кодекс.
Наръчникът е за наематели и за наемодатели. Той обяснява как да проверите договора, как да изпратите редовно предизвестие, какво да направите при неплатен наем и как законно да се стигне до освобождаване на жилището. Резултатът, към който се стремите, е ясен край на договора с документ за датата, приемо-предавателен протокол и уредени сметки – или, ако това не е възможно, съдебно решение или изпълнителен лист за опразване и за дължимите суми.
Основни факти
Срок
При безсрочен договор и месечно плащане на наема предизвестието по чл. 238 от ЗЗД е по правило един месец, ако в договора не е уговорен друг срок. Срочният договор изтича автоматично в уговорения ден, но ако наемателят продължи да ползва жилището със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се смята продължен за неопределено време (чл. 236, ал. 1 ЗЗД). Възражението срещу заповед за изпълнение е в едномесечен срок от връчването ѝ (чл. 414 ГПК в редакцията от 2019 г.). Вземанията за наем се погасяват с тригодишна давност (чл. 111, буква „в“ ЗЗД). Наемателят, който се нанася, трябва да бъде деклариран за вписване в книгата на етажната собственост в 15-дневен срок.
Какво да направите
Прочетете договора и установете вида му. Проверете дали е срочен (до определена дата) или безсрочен, какъв срок на предизвестие е уговорен, има ли клауза за предсрочно прекратяване, неустойка, депозит и как се връчват уведомленията (адрес, имейл). Проверете и дали подписите са нотариално заверени – това има голямо значение, ако по-късно се стигне до съд.
Ако договорът е устен, той също е валиден, но доказването на условията става трудно. В такъв случай съберете банкови преводи, разписки и съобщения, от които личат наемът, датата на нанасяне и уговорките. Пропускането на тази проверка често води до предизвестие с грешен срок или до загуба на депозита като неустойка.
Изпратете писмено предизвестие или предложете споразумение. При безсрочен договор всяка страна може да го прекрати с предизвестие (чл. 238 ЗЗД); ако срокът не е уговорен, при месечен наем той е по правило един месец. Срочният договор не може да се прекрати едностранно преди срока без основание, освен ако договорът не предвижда това.
Предизвестието трябва да съдържа датата, от която договорът се прекратява, и подпис. Изпратете го с препоръчано писмо с обратна разписка, чрез нотариална покана (нотариусът удостоверява връчването, таксата е по тарифата на нотариусите) или го връчете лично срещу подпис на копие. Без доказателство за връчване срокът практически не започва да тече.
Ако наемателят не плаща, изпратете покана с подходящ срок. Неплащането на наема е основание за разваляне на договора по чл. 87 от ЗЗД. Наемодателят трябва да предупреди писмено наемателя, че ще счита договора за развален, ако не плати в подходящ срок – обичайно 7–14 дни. В поканата посочете точно кои месеци и каква сума в евро се дължат.
Наемите, договорени в левове, се дължат в евро по фиксирания курс 1,95583 лв. за 1 евро; договорът не се подписва наново (Закон за въвеждане на еврото, чл. 11 и 12). Ако договорът съдържа клауза, че се разваля автоматично при неплащане на определен брой наеми, пак изпратете писмено уведомление – то фиксира датата на прекратяване.
Не прибягвайте до саморазправа. Наемодателят няма право да сменя бравата, да изнася вещите на наемателя или да спира тока и водата, докато наемателят ползва жилището. Такива действия могат да бъдат квалифицирани като самоуправство по Наказателния кодекс и да доведат до иск за обезщетение срещу наемодателя, дори наемателят да е в неизпълнение.
Законният път е доброволно освобождаване или съдебно изпълнение. Документирайте всички опити за разговор и всички писма. Ако има опасност от повреди в имота, поискайте съдействие от полицията или от управителя на етажната собственост, но не влизайте в жилището без съгласие на наемателя.
Подгответе предаването на жилището. Насрочете дата за предаване на ключовете и съставете двустранен приемо-предавателен протокол: състояние на всяко помещение, обзавеждане, показания на електромера, водомерите и топломера, брой предадени ключове. Направете снимки с дата. Наемателят трябва да върне жилището в състоянието, в което го е получил, като се отчете обикновеното изхабяване (чл. 233 ЗЗД).
Поискайте от доставчиците крайни сметки за ток, вода, отопление и интернет и уговорете кой ги плаща. Без протокол по-късно спорът за щети и за депозита се свежда до думата на едната страна срещу другата. След изнасянето собственикът или ползвателят трябва да подаде декларация за отписване и вписване на новите обитатели в книгата на етажната собственост.
Ако договорът е с нотариално заверени подписи, подайте заявление за заповед за незабавно изпълнение. Член 417, т. 3 от ГПК позволява издаване на заповед за изпълнение въз основа на договор с нотариална заверка на подписите както за паричните задължения (наем, консумативи), така и за предаване на определени вещи – тоест за освобождаване на жилището. Заявлението се подава до районния съд по настоящия адрес на заявителя.
Държавната такса е 2 % от интереса, но не по-малко от 12,78 евро (чл. 12 от Тарифата за държавните такси). С изпълнителния лист се обръщате към частен или държавен съдебен изпълнител. Наемателят може да възрази в едномесечен срок, но възражението само по себе си не спира незабавното изпълнение.
Без нотариална заверка предявете иск за опразване. Искът за опразване на наето помещение се разглежда в бързо производство (чл. 310, ал. 1, т. 2 ГПК): делото се насрочва до три седмици след отговора на ответника, а решението се обявява в двуседмичен срок. В това производство наемателят не може да противопоставя възражения за собственост или за подобрения в имота (чл. 314, ал. 3 ГПК).
Цената на иска е наемът за една година (чл. 69, ал. 1, т. 5 ГПК), а таксата е 4 % от нея, но не по-малко от 25,56 евро. Внимание: ако в същата искова молба поискате и неплатените наеми, бързото производство отпада и делото върви по общия ред. Затова често е по-бързо паричното вземане да се търси отделно, чрез заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК.
Пристъпете към принудително изпълнение. С влязлото в сила решение или със заповедта по чл. 417 съдът издава изпълнителен лист. Подайте молба до частен съдебен изпълнител по местонахождението на имота или до държавния съдебен изпълнител при районния съд. Изпълнителят изпраща на наемателя покана за доброволно изпълнение с двуседмичен срок, след което насрочва въвод във владение и при нужда иска съдействие от полицията.
Таксите на изпълнителя се плащат авансово от взискателя, но в крайна сметка са за сметка на длъжника (чл. 79 ГПК). Пазете всички разписки – те се включват в сметката на дълга.
Уредете депозита и окончателните сметки. След освобождаването наемодателят прихваща от депозита само доказани задължения: неплатен наем, неплатени сметки и щети извън обикновеното изхабяване. Останалата сума трябва да се върне. Направете писмена сметка с приложени фактури и я изпратете на другата страна.
Ако наемателят е напуснал преди края на срочния договор без основание, наемодателят може да търси неустойката по договора или обезщетение за пропуснатия наем, докато намери нов наемател. Ако наемодателят е задържал депозита без основание, наемателят може да го потърси чрез заповед за изпълнение или иск.
Потърсете правна помощ при сложни случаи. Ако страните не могат да се споразумеят, медиацията е бърз и евтин начин да се договорят дата на изнасяне и разсрочване на дълга; споразумението може да бъде одобрено от съда. Лица с ниски доходи могат да получат безплатна консултация и процесуално представителство по Закона за правната помощ – националната телефонна линия на Националното бюро за правна помощ е 0700 18 250.
При по-голям дълг, при поднаемател в жилището или при продаден имот се консултирайте с адвокат, преди да подадете искова молба: грешно избраният иск се връща и губите седмици.
На какво да внимавате
- Наемодателят приема наема и след изтичането на срочния договор, без да възрази. По чл. 236, ал. 1 ЗЗД договорът се смята продължен за неопределено време и вече трябва да се прекрати с предизвестие.
- Предизвестие без доказателство за връчване. Изпратеното по обикновена поща или устно съобщено предизвестие трудно се доказва; използвайте препоръчано писмо с обратна разписка или нотариална покана.
- Смяна на бравата или изнасяне на вещите на наемателя. Това е незаконна саморазправа, която може да обърне спора срещу наемодателя и да доведе до наказателна отговорност и обезщетение.
- Съединяване на иска за опразване с иск за неплатен наем. Тогава делото не се разглежда в бързо производство и продължава много по-дълго.
- Липса на приемо-предавателен протокол. Без него наемателят не може да докаже, че е върнал жилището в добро състояние, а наемодателят – че щетите са настъпили по време на наема.
- Продажба на жилището по време на наема. Договор с достоверна дата продължава да действа спрямо новия собственик; за срок над една година – ако е вписан в Имотния регистър (чл. 237 ЗЗД). Купувачът не може просто да изгони наемателя.
- Неподадена декларация за книгата на етажната собственост. При отдаване под наем собственикът трябва в 15-дневен срок да декларира обитателите; неизпълнението се наказва с глоба по Закона за управление на етажната собственост.
- Изчакване с години при неплатен наем. Вземанията за наем се погасяват с тригодишна давност, затова не оставяйте натрупан дълг без писмена покана и съдебни действия.
Правно основание
Често задавани въпроси
какво е предизвестието при прекратяване на договор за наем
Ако договорът е безсрочен и в него няма уговорен срок, при месечно плащане на наема предизвестието е по правило един месец (чл. 238 ЗЗД). Ако договорът предвижда друг срок – например два или три месеца, важи уговореното. Срокът тече от деня, в който другата страна е получила предизвестието, затова пазете обратната разписка или нотариалната покана.
може ли наемателят да напусне преди края на срочния договор
Само ако договорът позволява предсрочно прекратяване или ако наемодателят съществено не изпълнява задълженията си – например не отстранява сериозни повреди. Иначе наемателят дължи неустойката по договора или обезщетение за наема до намирането на нов наемател. Най-сигурният вариант е писмено споразумение за прекратяване с наемодателя.
колко неплатени наема са основание за прекратяване на договора
Законът не определя точен брой. Всяко съществено неплащане е основание за разваляне по чл. 87 ЗЗД, след като наемодателят даде писмено подходящ срок за плащане. Много договори уточняват, че неплащането на два наема води до прекратяване – тогава е най-лесно да се докаже основанието.
как да изгоня наемател, който не плаща
Само по съдебен ред. Ако договорът е с нотариално заверени подписи, поискайте заповед за незабавно изпълнение по чл. 417, т. 3 ГПК. В другите случаи предявете иск за опразване, който се разглежда в бързо производство. С изпълнителния лист съдебният изпълнител извършва въвод във владение. Смяната на бравата без съдебен акт е незаконна.
трябва ли договорът за наем да е нотариално заверен
Не, договорът за наем е валиден и в обикновена писмена форма, а дори и устно. Нотариалната заверка на подписите обаче дава на наемодателя възможност да получи заповед за незабавно изпълнение за наема и за освобождаване на жилището, без да води дълго исково дело. Таксата за заверка е еднократна и обикновено се поделя.
какво става, ако наемодателят продаде апартамента
Договорът за наем не се прекратява автоматично. Ако има достоверна дата преди продажбата, новият собственик е длъжен да го зачита; за срок над една година – ако договорът е вписан в Имотния регистър (чл. 237 ЗЗД). Наемателят плаща наема на новия собственик от момента, в който е уведомен за продажбата.
може ли наемодателят да влиза в жилището без разрешение
Не. Докато договорът е в сила, наемателят има право на необезпокоявано ползване. Наемодателят може да проверява състоянието на имота само в уговорено време или по предварително съгласуване. Влизане без съгласие, смяна на бравата или спиране на водата и тока са нарушения, за които наемателят може да търси обезщетение.
колко струва делото за опразване на жилище
Държавната такса е 4 % от цената на иска, но не по-малко от 25,56 евро. Цената на иска за прекратяване или съществуване на наем е сумата на наема за една година. При наем 500 евро месечно таксата е 240 евро. Отделно се плащат адвокатско възнаграждение и такси на съдебния изпълнител, които накрая се възлагат на загубилата страна.
какъв е срокът за възражение срещу заповед за изпълнение за наем
Един месец от връчването на заповедта – след измененията на ГПК от 2019 г. срокът вече не е две седмици. Възражението не е нужно да се обосновава и може да се подаде на хартия във всеки районен съд или по електронен път през Единния портал за електронно правосъдие. Ако е издаден изпълнителен лист, отделно поискайте спиране на изпълнението.
трябва ли да вписвам наемателя в книгата на етажната собственост
Да. От 2023 г. собственикът или ползвателят е длъжен в 15-дневен срок от отдаването под наем да подаде декларация за вписване на обитателите в книгата на етажната собственост. Неизпълнението се наказва с глоба. Наемателите плащат разходите за управление и поддържане според решението на общото събрание.
Правен наръчник – отделни ръководства
Анализирай документа ми →Правен наръчникНачална страница на държавата