14 CO 83/2021-100 — Krajský soud v Brně

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně určil, že nemovitosti v [katastrální uzemí], okres [okres], a to budova bez čísla popisného a čísla evidenčního, zemědělská stavba, postavená na pozemcích parcelních čísel [číslo] ([list vlastnictví]), [číslo] a [anonymizováno] (LV [číslo]), budova číslo popisné [anonymizováno], rodinný dům, postavený na pozemcích parcelních čísel [číslo] ([list vlastnictví]), [číslo] (LV [číslo]), pozemek parcelní [číslo] ostatní plocha, pozemek parcelní [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, pozemek parcelní [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba číslo popisné [anonymizováno], rodinný dům, pozemek parcelní [číslo] ostatní plocha, na pozemku stojí stavba budova bez čísla popisného a čísla evidenčního, zemědělská stavba, zapsané na listu vlastnictví [číslo] pro obec a [katastrální uzemí], kde vykonává správu katastru nemovitostí [stát. instituce], [stát. instituce], nejsou zatíženy předkupním právem zřízeným ve prospěch žalovaného dohodou o vypořádání bezpodílového spoluvlastnictví manželů ze dne 15. 12. 1997 (výrok I) a žalovanému uložil povinnost zaplatit žalobkyni na nákladech řízení na soudním poplatku částku 5 000 Kč a za právní zastoupení advokátkou Mgr. [jméno] [příjmení] částku 19 602 Kč k jejím rukám do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II). 2. Proti tomuto rozsudku podal v zákonné lhůtě odvolání žalovaný. Namítl, že soud I. stupně neodůvodňuje nijak svůj závěr, že předkupní právo nevzniklo, poukazuje pouze na jeho neplatnost a nejistotu žalobkyně, aniž by projev vůle účastníků jakkoli posoudil. Strany si předkupní právo ve smlouvě nepochybně sjednaly a žalovaný po rozvodu dokončil složité právní jednání a předkupní právo nechal zapsat do katastru nemovitostí. Soud I. stupně bez bližšího rozvedení uvádí chybnou úvahu, že odprodejem části nemovitosti nemohlo dojít ke konzumaci předkupního práva, na druhé straně však uvádí, že pokud jde o neurčitost jeho realizace, pokud jde o kupní smlouvu, je to dalším důvodem, z něhož soud dovozuje své stanovisko. Soud tak blíže nespecifikovaným způsobem dovozuje neplatnost ujednání smluvních stran až na základě právního jednání, které bylo učiněno posléze, aniž by strany projevily vůli předkupní právo zrušit. Pokud soud hovoří o tom, že na existenci předkupního práva nemůže mít vliv, že část nemovitostí byla prodána a předkupní právo k této části nebylo využito, nelze dle žalovaného učinit jiný právní závěr, než že ohledně zbývajících nemovitostí předkupní právo dále trvá. I proto bylo předkupní právo jako věcné zapsáno katastrálním úřadem 13. 9. 2019 s právními účinky ke dni 14. 8. 2019 do katastru nemovitostí. Pokud by mělo být právní postavení žalobkyně z nějakého důvodu nejisté, není zřejmé, proč se tomuto zápisu nebránila. Předkupní právo dospělo zahájením vkladového řízení ohledně darovací smlouvy z 27. 5. 2019, žalovaný proto reagoval uplatněním předkupního práva z 5. 8. 2019. Tvrzené nejisté postavení žalobkyně tak nemohlo mít za následek neplatnost předkupního práva, žalobkyně se pokusila zamezit jeho věcně právním účinkům bezplatným převodem nemovitostí, čímž zneužila svého práva. Právně konformním postupem by bylo podání žaloby a zapsání poznámky na list vlastnický. Neplatnost smlouvy o předkupním právu nelze dle žalovaného dovozovat z uzavření kupní smlouvy, neboť tím naopak strany předkupní právo realizovaly, Náznaky neurčitosti jednání je nutno překlenout výkladem právního jednání, a to ve vztahu ke stanovení ceny všech nemovitostí ve výši 100 000 Kč. Lze poměrově určit, jaká částka ze sjednané částky připadá na kterou nemovitost, pokud by si strany sjednaly při prodeji části nemovitostí částku vyšší, pak toto bylo čistě na jejich dohodě, ale na zachování předkupního práva k ostatním nemovitostem to dle žalovaného nemůže mít žádný vliv. Zaplacení vyšší ceny by bylo ve prospěch žalobkyně, žalovaný jí ve své výzvě k uzavření kupní smlouvy nabídl opět částku 100 000 Kč, čímž zamezil jakýmkoliv pochybnostem o případné výši ceny za druhý blok nemovitostí. Dále žalovaný poukázal na nedostatek naléhavého právního zájmu na požadovaném určení, neboť existence či neexistence předkupního práva může být jako předběžná otázka řešena v řízení o splnění povinnosti. Žalovaný proto navrhl zrušení napadeného rozsudku a vrácení věci soudu I. stupně k dalšímu řízení nebo jeho změnu tak, že žaloba bude zamítnuta. 3. Žalobkyně ve vyjádření k odvolání žalovaného navrhla potvrzení napadeného rozsudku. Námitky týkající se naléhavého právního zájmu na požadovaném určení považuje za nedůvodné, a to zejména proto, že stávající právní úprava vychází z principu materiální publicity veřejných rejstříků. Z aktuálního výpisu z listu vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí] vyplývá předkupní právo ve prospěch žalovaného ke sporným nemovitostem, z čehož plyne povinnost žalobkyně nabídnout žalovanému tyto nemovitosti k prodeji v případě zcizení za částku 100 000 Kč. Za situace, kdy žalobkyně tvrdí nesprávnost katastrálního zápisu, má jednoznačný naléhavý právní zájem na požadovaném určení. Nadto žaloba byla podána v okamžiku, kdy nemovitosti žádným minimálně věcně právním předkupním právem zatíženy nebyly a kdy žalovaný opakovaně zahájil vkladové řízení. Předkupní právo dospět nemohlo, neboť v okamžiku uzavření darovací smlouvy předkupní právo, pokud existovalo, bylo pouze ve formě obligace mezi účastníky. Návrh na vklad vlastnického práva a práva věcného břemene doživotního užívání ze smlouvy mezi žalobkyní a dcerou byl podán 21. 6. 2019 a řízení bylo ukončeno 30. 8. 2019. Věcně právní účinky napadeného předkupního práva tedy v době uzavření darovací smlouvy dle žalobkyně neexistovaly. Žalovaný by se mohl domáhat pouze náhrady škody v souvislosti s porušením smluvní povinnosti vůči žalobkyni, což dosud neučinil. Úvaha žalovaného domáhat se určení neexistence předkupního práva pouze v rámci obligačního řízení vůči třetí osobě je navíc mylná v tom, že naléhavý právní zájem na určení správnosti katastrálního zápisu by žalobkyně měla pouze v případě, kdyby na její straně existovala obligace vůči žalovanému, které by se mohla domáhat soudní cestou v rámci řízení o ní a jako předběžnou otázku uplatnit tvrzení o neexistenci předkupního práva, což by bylo vázáno na vůli žalovaného podat žalobu na plnění. Smlouva o vypořádání BSM stejně jako kupní smlouva z roku 2006 obsahovaly projevy vůle smluvních stran. Žádná ze stran se nemůže ve svůj prospěch dovolávat neplatnosti jednání, kterou způsobila, nicméně určitost projevu vůle je objektivní kategorií, která musí splňovat požadavky na srozumitelnost a neměla by vzbuzovat pochybnost u třetích osob z hlediska obecných požadavků na určitost a výkladovou jednoznačnost právního jednání. Jestliže třetí osoba není schopna jednoznačně obsah ujednání vyložit a konstatovat, zda v případě zcizení části nemovitostí před vkladem předkupního práva do katastru nemovitostí, se kterým jsou spojeny věcně právní účinky, způsobuje, že předkupní právo je zachováno pro zbývající nemovitosti nebo zaniká zcela, neboť bylo zřízeno pro všechny nemovitosti jako celek a případně se jeho hodnota poměrně snižuje, pak jsou v nich obsažená ujednání neurčitá a tato neurčitost způsobuje neplatnost předkupního práva jako celku. 4. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek a řízení jeho vydání předcházející (§ 212, 212a odstavec 1, 3, 5 občanského soudního řádu, dále jen „o. s. ř.“), a po zjištění, že odvolání je podáno oprávněným subjektem (§ 201 o. s. ř.), je přípustné (§ 201, § 202 a contrario o. s. ř.), je podáno včas (§ 204 o. s. ř.), a po zopakování dokazování posléze uvedenými listinnými důkazy § 213 odstavec 1, 2 o. s. ř.) dospěl k závěru, že odvolání žalovaného je důvodné. 5. V dané věci se žalobkyně domáhá určení neexistence předkupního práva žalovaného ke sporným nemovitostem na základě tvrzení, že bylo sjednáno v dohodě o vypořádání bezpodílového spoluvlastnictví účastníků uzavřené 15. 12. 1997, a to neplatně pro rozpor mezi bodem 2 a 4 článku V smlouvy, žalovaný se opakovaně domáhá vkladu předkupního práva do katastru nemovitostí a domáhal se výzvou z 5. 8. 219 realizace předkupního práva za 100 000 Kč v souvislosti s uzavřením darovací smlouvy. Soud I. stupně žalobě vyhověl s odůvodněním, že žalobkyně má naléhavý právní zájem na požadovaném určení a předkupní právo nebylo mezi účastníky sjednáno platně, neboť cena za všechny nemovitosti byla ve smlouvě sjednána jednou souhrnnou částkou 100 000 Kč. 6. Dle ustanovení § 602 odstavec 1, 2 občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., dále jen „o. z.“, který je třeba na danou věc aplikovat dle přechodného ustanovení § 3028 odstavec 3 nynějšího občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., kdo prodá věc s výhradou, že mu ji kupující nabídne ke koupi, kdyby ji chtěl prodat, má předkupní právo. Takové právo lze dohodnout i pro případ jiného zcizení věci než prodejem. 7. Dle ustanovení § 603 odstavec 1, 2 o. z. předkupní právo ukládá povinnost pouze tomu, kdo slíbil věc nabídnout ke koupi. Předkupní právo lze dohodnout