21 Co 845/2025-394 — Krajský soud v Brně

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně uložil žalované povinnost zaplatit každému z žalobců a) a g) částku 100 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně z částky 100 000 Kč od , datum, do zaplacení (výroky I a IV), každé dvojici žalobců b) a c), d) a e) oprávněné společně a nerozdílně částku 100 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně z částky 100 000 Kč od , datum, do zaplacení (výroky II a III) a žalobcům h) a i) oprávněným společně a nerozdílně částku 81 828 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně z částky 81 828 Kč od , datum, do zaplacení (výrok V). Dále zavázal žalovanou, aby na náhradě nákladů řízení zaplatila každému z žalobců a) a g) částku 89 380 Kč (výroky VI a IX), každé dvojici žalobců b) a c), d) a e) oprávněné společně a nerozdílně částku 89 380 Kč (výroky VII a VIII) a žalobcům h) a i) oprávněným společně a nerozdílně částku 88 472 Kč (výrok X).2. Proti rozsudku podala odvolání žalovaná, která namítla, že soud I. stupně nesprávně posoudil aktivní věcnou legitimaci žalobců k podání žaloby, neboť podle § 1196 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), může uplatňovat práva vzniklá z vad výlučně společenství vlastníků (dále též jen „SVJ“). Lze považovat za problematické, pokud by práva vzniklá z vad střechy bytového domu uplatňoval každý z žalobců samostatně; není například zřejmé, jak by měl prodávající postupovat v případě, kdy by každý kupující uplatnil jiný nárok – některý opravu věci a jiný slevu z kupní ceny. Soud I. stupně dále nesprávně posoudil povahu vad a okamžik přechodu nebezpečí škody na věci. Posouzení ploché střechy vypracované společností , právnická osoba, nelze hodnotit jako nestranné a objektivní, neboť uvedená společnost se ucházela o zakázku na opravu střechy. Zpráva hodnotí stav střechy k okamžiku její prohlídky, posouzení se nezakládá na odborné hloubkové sondáži, a tedy absentuje odborné posouzení stáří vad. Ze zprávy nelze učinit závěr, že se vady na střeše vyskytovaly při přechodu nebezpečí škody na věci. V řízení měl být vypracován znalecký posudek tak, jak navrhovala žalovaná. Soud I. stupně dále vady nesprávně posoudil jako vady skryté; z popisu vad a provedeného dokazování však podle odvolatelky plyne, že se jedná spíše o vady zjevné. Svědek , jméno FO, vypověděl, že i amatér by poznal, že spoje na střeše nejsou provedeny správně. Rozsudek soudu I. stupně je i z tohoto důvodu nesprávný a nepřezkoumatelný. Žalovaná dále namítla, že jí žalobci oznámili vady opožděně. Pokud soud uzavřel, že vady existovaly již při koupi bytových jednotek a byly zjistitelné okamžikem užívání nemovitosti, měli je žalobci rozpoznat nejpozději počátkem užívání bytové jednotky [žalobci a) až e) a žalobci h) a i) v , datum, a žalobce g) , datum, ]. Žalobci h) a i) se o zatékání do jejich bytu měli dozvědět začátkem roku 2021 od nájemce, přitom však vady uplatnili až dopisem ze dne , datum, . Nejpozději byli žalobci řádně obeznámeni o údajné existenci vad , datum, , a tedy nejpozději od tohoto data začala běžet lhůta „bez zbytečného odkladu“. Soud však lhůtu účelově natahuje s odkazem na nutnost seznámit se s popisem vady či dokonce s cenovou nabídkou na její odstranění. Soud I. stupně se vůbec nezabýval tím, že počátek běhu lhůty nastal u každého z žalobců v odlišný okamžik a pouze u žalobce g) přistoupil k posouzení včasnosti podle objektivní lhůty. Žalovaná dále namítla, že SVJ mělo střechu pravidelně kontrolovat, pokud by tak řádně činilo, odhalilo by vadu včas. Pokud tak naopak nečinilo, nemohlo ji ani včas vytknout a nárok žalobců na slevu z kupní ceny není oprávněný. Soud I. stupně dále nesprávně určil výši slevy z kupní ceny, neboť nezohlednil, že žalobci vlastní pouhých 5 bytových jednotek z celkových 25 jednotek v bytovém domě a dohromady žalobci požadují slevu 481 828 Kč, což odpovídá přibližně polovině celkových nákladů na opravu střechy; v rámci opravy střechy přitom byly provedeny i jiné práce. Nebylo rovněž zohledněno, že každý z žalobců byl opravami zasažen v jiné míře, když nikoli všechny bytové jednotky žalobců se nacházejí pod střechou. Konečně namítla, že byly nesprávně vyčísleny náklady řízení, neboť nebyl aplikován § 12 odst. 3 vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a. t.“), podle nějž měl být za tarifní hodnotu považován součet tarifních hodnot spojených věcí. Žalovaná navrhla, aby odvolací soud změnil rozsudek soudu I. stupně tak, že se žaloba zamítá, popřípadě jej zrušil a věc vrátil soudu I. stupně k dalšímu řízení.3. Žalobci k odvolání žalované uvedli, že otázka aktivní legitimace vlastníků jednotek již byla vyřešena judikaturou Nejvyššího soudu, z níž se podává, že úprava zastoupení podle § 1196 odst. 2 o. z. nevylučuje aktivní legitimaci jednotlivých vlastníků jednotek. K povaze vad a přechodu nebezpečí za škodu žalobci zdůraznili, že sama žalovaná byla v roce , Anonymizováno, vlastníkem jednotek v bytovém domě, přičemž její podíl na hlasování byl významný. I ona na schůzi dne , datum, hlasovala pro opravu střechy a hlasovala i pro výběr společnosti , právnická osoba, jako zhotovitele střechy. Uvedená společnost, resp. její zástupce Bc. , jméno FO, vypověděl, že vady byly zjišťovány i sondáží. Pokud svědek , jméno FO, uvedl, že vadu by poznal i amatér, z jeho výpovědi vyplývá, že hovořil o amatérovi, který působí a zajímá se o obor. Žalobci poukázali na technickou zprávu z , datum, , podle níž byla střecha už tehdy v havarijním stavu. Žalovaná tedy o vadách musela vědět. Žalobci oznámili žalované vady včas, neboť do bytových jednotek pod střechou začalo masivně zatékat na jaře roku , Anonymizováno, , a žalobci se podrobnosti o vadách střechy dozvěděli na mimořádné schůzi SVJ dne , datum, . Žalobci vytkli žalované vady střechy již dne , datum, , což pak zopakovali dopisem ze dne , datum, . K požadované výši slevy žalobci uvedli, že soud I. stupně uplatněnou výši posoudil jako zcela minimální požadavek, výše přiměřené slevy nebyla soudem I. stupně diferencována, neboť všichni žalobci mohli žádat slevu výrazně vyšší a žádný z požadavků žalobců nepřesáhl hranici přiměřenosti. Správně byly zohledněny nikoli pouze náklady na opravu střechy, ale též nepohodlí spojené s užíváním jednotek v době zatékání, poté v době rekonstrukce střechy, i úklidu po rekonstrukci. K náhradě nákladů řízení žalobci uvedli, že nebylo namístě aplikovat § 12 odst. 3 a. t., neboť se jedná o odlišné samostatné nároky více osob, byť projednávané ve společném řízení. Navrhli potvrzení rozsudku soudu I. stupně jako správného.4. Krajský soud v Brně jako soud odvolací (§ 10 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb. – občanský soudní řád, dále jen „o. s. ř.“) – po zjištění, že odvolání bylo podáno včas (§ 204 odst. 1 o. s. ř.), k tomu legitimovaným subjektem (§ 201 o. s. ř.) a směřuje proti rozhodnutí, proti němuž je odvolání přípustné (§ 201 a § 202 o. s. ř. a contrario) – přezkoumal napadené rozhodnutí a po projednání věci (§ 214 odst. 1 o. s. ř.) dospěl k závěru, že odvolání žalované není důvodné, soud I. stupně rozhodl o věci samé správně a jeho rozhodnutí proto potvrdil (§ 219 o. s. ř.).5. Z obsahu spisu se podává, že žalobce a) je vlastníkem bytové jednotky č. , číslo, v bytovém domě stojícím na pozemku p. č. , číslo, v k. ú. , adresa, , a to na základě kupní smlouvy ze dne , datum, , ve znění dodatku ze dne , datum, . Kupní cena činila , částka, Kč, byt se nachází se ve 2. patře a jeho výměra je , číslo, m2. Byt byl žalobci a) předán dne , datum, . Žalobci b) a c) jsou vlastníky bytové jednotky č. , číslo, o výměře , číslo, m2 na základě kupní smlouvy ze dne , datum, . Kupní cena činila , částka, Kč. Byt se nachází ve čtvrtém, posledním patře (pod střechou) a žalobcům b) a c) byl předán dne , datum, . Žalobci d) a e) jsou vlastníky bytové jednotky č. , číslo, o výměře , číslo, m2 na základě kupní smlouvy ze dne , datum, . Kupní cena činila , částka, Kč. Byt se nachází ve čtvrtém, posledním patře (pod střechou). Žalobce g) je vlastníkem bytové jednotky č. , číslo, o výměře , číslo, m2 na základě kupní smlouvy ze dne , datum, . Kupní cena činila , částka, Kč. Byt se nachází v 1. patře a žalobci g) byl předán dne , datum, . Žalobci h) a i) jsou vlastníky bytové jednotky č. , číslo, o výměře , číslo, m2 na základě kupní smlouvy ze dne , datum, . Kupní cena činila , částka, Kč. Byt se nachází ve čtvrtém, posledním patře (pod střechou) a žalobcům h) a i) byl předán dne , datum, . Všichni žalobci své byty koupili od žalované, která při jejich prodeji inzerovala, že jednotlivé byty i celý dům jsou po kompletní rekonstrukci. Na jaře , Anonymizováno, se na bytovém domě projevily vady střechy bytového domu, když do horních bytových jednotek začalo zatékat, a to v takové míře, že v některých jednotkách voda odkapávala ze stropu. Stav střechy byl mimo jiné zhodnocen společností , právnická osoba, ., podle jejíž zprávy ze dne , datum, byl stav střechy havarijní, do budovy v několika viditelných místech zatékalo, a to v dů