19 Co 523/2025-184 — Krajský soud v Českých Budějovicích

1. Napadeným rozsudkem ve znění opravného usnesení zrušil soud prvního stupně podílové spoluvlastnictví žalobkyň a žalovaného k pozemkům parc. č. stav. , číslo, , jehož součástí je stavba č.p. , číslo, , parc. č. , číslo, a parc. č. , číslo, zapsaných na LV č. , číslo, pro k.ú. , adresa, , u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, a tyto nemovitosti přikázal do podílového spoluvlastnictví žalobkyň, o velikosti podílu 11/16 pro žalobkyni a) a 5/16 pro žalobkyni b) (výrok v odstavci I.). Žalobkyním dále uložil povinnost zaplatit žalovanému společně a nerozdílně částku ve výši 2 332 720 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok v odstavci II.). O nákladech řízení rozhodl tak, že žádný z účastníků nemá na náhradu nákladů řízení právo (výrok v odstavci III.), žalobkyním uložil povinnost zaplatit společně a nerozdílně ČR – Okresnímu soudu v Písku na náhradě nákladů řízení částku 3 654 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok v odstavci IV.) a žalovanému uložil povinnost zaplatit ČR – Okresnímu soudu v Písku na nákladech řízení částku 3 654 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok v odstavci V.). Soud prvního stupně zjistil, že účastníci jsou podílovými spoluvlastníky shora uvedených nemovitostí, žalobkyně , jméno FO, podílu o velikosti 1/2, , jméno FO, podílu o velikosti 1/8 a žalovaný podílu o velikosti 3/8. Ze znaleckého posudku , jméno FO, zjistil, že obvyklá aktuální cena nemovitostí činí 7 050 000 Kč, obvyklá cena podílu o velikosti 3/8 činí 2 332 720 Kč. Soud prvního stupně ze znaleckého posudku a z výslechu znalkyně zjistil, že nemovitosti nelze reálně rozdělit tak, aby odpovídaly podílům spoluvlastníků, nemovitost lze rozdělit tak, že dům bude rozdělen na bytové jednotky, rozdělit nebytové prostory a určit poměr podílů na společných částech budovy a pozemku. Bytové jednotky se samostatným vchodem jsou v nemovitostech dvě a podle soudu nelze učinit závěr, že předmětné nemovitosti lze rozdělit na bytové jednotky tak, aby bylo respektováno vlastnické právo všech spoluvlastníků k této nemovitosti. Nemovitost nemůže být rozdělena ve smyslu ustanovení § 1144 o.z. tak, aby všichni tři spoluvlastníci mohli užívat nemovitost k určitému účelu, podle § 1142 odst. 1 o.z., tedy k bydlení ve dvou bytových jednotkách, které by rozdělením nemovitosti vznikly. Na tomto závěru nemůže změnit nic ani skutečnost, že žalobkyně navrhují přikázat nemovitosti do podílového spoluvlastnictví obou žalobkyň, neboť jednotlivé způsoby vypořádání podílového spoluvlastnictví posuzuje soud samostatně. S odkazem na ustanovení § 1147 o.z. soud prvního stupně přikázal nemovitosti do podílového spoluvlastnictví žalobkyně , jméno FO, , a to o velikosti podílu 11/16 a , jméno FO, o velikosti podílu 5/16. Žalobkyně souhlasily s tímto přikázáním do podílového spoluvlastnictví a žalobkyně , jméno FO, doložila solventnost, doložila, že disponuje hotovostí ve výši 2 850 364,63 Kč. Pokud jde o výši náhrady, soud vyšel ze znaleckého posudku znalkyně , jméno FO, , která stanovovala hodnotu spoluvlastnického podílu žalovaného na 2 332 720 Kč, proto uložil žalobkyním povinnost tuto částku žalovanému uhradit společně a nerozdílně, a to s odkazem na ustanovení § 1127 o.z. Za další důvod nemožnosti rozdělit nemovitost považoval to, že žalovaný je právnickou osobou a z podstaty definované v § 20 o.z. nebude moci užívat nemovitost k bydlení sám, mohl by však bytovou jednotku pronajmout a nelze tak vyloučit případné spory žalobkyně a) a b) s nájemci, byť by je řešil jako spoluvlastník žalovaný.2. Proti tomuto rozsudku se žalovaný odvolal s odůvodněním, že podle zákona má při vypořádání spoluvlastnictví přednost dělení věci, to je v daném případě možné, neboť znalec ve svém znaleckém posudku potvrdil, že nemovitost je dělitelná na dvě bytové jednotky, takto byla dlouhou dobu spoluužívána rodinami dvou bratrů , jméno FO, . Obě jednotky (poloviny) mají oddělené vstupy z ulice, nejsou ve vnitřním prostoru nijak propojeny a nejsou proto nutné jakékoliv stavební úpravy. Žalovaný si je vědom, že nelze rozdělit na dvě samostatné stavby, nicméně to samo o sobě dělení na dvě jednotky nebrání, naopak judikatura Nejvyššího soudu takový způsob dělení považuje za rovnocenné řešení pro účely vypořádání. Žalovaná se nedomáhá žádného násilného nebo nevhodného dělení s potřebou stavebních úprav, ale pouze požaduje právně stanovit a vymezit současný, dlouho existující a využívaný stav, když současná dispozice dvěma jednotkám již odpovídá. Jedná se prakticky o dvojdům, obě jednotky jsou zcela odděleny, část domu, dříve dlouhá léta užívaná žalující stranou jako jeden z bytů, je výměrou rozlehlejší a přímo přiléhá ke garáži, která je součástí domu. Pokud by byla tato garáž vymezena jako součást této jednotky, pak byl i eliminován namítaný rozdíl obou podílů (5/8 : 3/8). Žalovaná v průběhu řízení marně navrhovala, aby znalkyně ocenila tyto dvě jednotky, avizovala, že je schopna a ochotna případný finanční rozdíl ve vypořádání unést. Soud kromě toho chybně určil částku vypořádání, když vyšel z ocenění podílu žalované. Soud zadal znalkyni určit obvyklou cenu předmětných nemovitostí, podle znaleckého posudku činí obvyklá hodnota předmětných nemovitostí částku 7 050 000 Kč, z toho 3/8 jsou 2 643 750 Kč. Soud vyšel z částky 2 332 720 Kč představující cenu podílu žalovaného (3/8) a žalovaný tím byl poškozen, protože má obdržet menší část obvyklé ceny, která neodpovídá vlastnickému podílu. Tento postup je zcela v rozporu s rozhodovací praxí. Žalovaná poukazuje i na to, že znalecký posudek byl doručen jen několik dní před jednáním, žalovaná neměla dostatek času se s posudkem odborně seznámit, soud na další jednání znalkyni nepředvolal a k námitkám žalované se nemohl vyjádřit, navrhovaný výslech znalkyně bezdůvodně zamítl.3. Žalobkyně nepovažovaly odvolání žalovaného za důvodné, poukazovaly na skutečnost, že žalovaný získal svůj podíl na nemovitostech v exekutorské dražbě, k nemovitostem nikdy neměl a nemá žádný vztah, nikdy se nepodílel na nákladech s nimi spojenými, či na jejich zvelebení. Zkupování podílu na nemovitostech je jeho předmětem podnikání, při kterém se snaží ze získaných podílů „vytěžit“ maximální zisk. Žalobkyně v nemovitostech celý život žily a jsou jejich domovem. Navrhly přikázání nemovitostí do jejich vlastnictví a doložily dostatek finančních prostředků potřebných pro úhradu přiměřené náhrady. Reálné rozdělení nemovitosti na tři samostatně obyvatelné části, ať již v jakékoliv výši podílu na celku, stejně tak jako rozdělení na tři samostatné bytové jednotky je nemožné a nelze postupovat ve smyslu ustanovení § 1144 o.z. Žalobkyně , jméno FO, prokázala, že má finanční prostředky na okamžitou úhradu, pokud jde o výši náhrady, ta byla určena ve smyslu ustálené judikatury. Není obvyklé, jak tvrdí žalovaný, aby byl předvolám znalec k soudnímu jednání, znalkyně navíc před soudem již jednou vypovídala po zpracování první verze posudku. Žalobkyně navrhovaly, aby byl rozsudek soudu prvního stupně potvrzen.4. Krajský soud v Českých Budějovicích jako soud odvolací shledal, že odvolání žalovaného má náležitosti uvedené v ustanovení § 205 odst. 1 o.s.ř., bylo podáno včas, osobu k tomu oprávněnou a je přípustné podle ustanovení § 201 o.s.ř. v návaznosti na ustanovení § 202 o.s.ř. Jako odvolací důvod je uveden odvolací důvod podle ustanovení § 205 odst. 2 písm. g) o.s.ř. tedy, že rozhodnutí soudu prvního stupně spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Odvolací soud k odvolání žalovaného přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně podle ustanovení § 212, § 212a o.s.ř. a dospěl k následujícím závěru.5. Podle ustanovení § 1140 odst. 1 o.z. nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Podle ustanovení § 1140 odst. 2 o.z. každý ze spoluvlastníků může kdykoliv žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků. Podle ustanovení § 1143 o.z. nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků. Podle ustanovení § 1144 odst. 1 o.z. je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota. Podle ustanovení § 1144 odst. 2 o.z. rozdělení věci však nebrání nemožnost rozdělit věc na díly odpovídající přesně podílům spoluvlastníků, vyrovná-li se rozdíl v penězích. Podle ustanovení § 1147 o.z. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky. Primárním způsobem vypořádání je tedy rozdělení společné věci (§ 1144 o.z.) a není-li to možné, přikáže ji soud za p