19 Co 178/2025-403 — Krajský soud v Hradci Králové

1. Okresní soud shora označeným rozsudkem zrušil spoluvlastnictví účastníků k nemovitým věcem zapsaným v katastru nemovitostí jako pozemek č. parc. st. , číslo, o výměře 910 m², jehož součástí je rodinný dům č. p. , číslo, , a dále pozemek č. parc. , číslo, o výměře 627 m² a pozemek č. parc. , číslo, o výměře 1205 m², které jsou dle výpisu z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro , adresa, , Katastrální pracoviště , adresa, , zapsány na listu vlastnictví č. , číslo, , obec a katastrální území , adresa, (výrok I). Tyto nemovitosti přikázal do výlučného vlastnictví žalobce (výrok II). Žalobci uložil povinnost zaplatit žalované z titulu předmětného zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k výše označeným nemovitým věcem peněžní náhradu ve výši 1 117 125 Kč, a to ve lhůtě 1 měsíce od právní moci tohoto rozsudku (výrok IV). Každému z účastníků uložil povinnost zaplatit České republice na účet Okresního soudu v Havlíčkově Brodě na nákladech řízení státu částku 15 360,54 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozhodnutí (výroky IV a V). Žádnému z účastníků nepřiznal právo na náhradu nákladů řízení (výrok VI).2. Žalobce podal žalobu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví účastníků k výše označeným nemovitostem (dále též „předmětné nemovitosti“) s návrhem, aby byly přikázány do jeho výlučného vlastnictví a zároveň mu byla uložena povinnost zaplatit žalované vypořádací podíl ve výši určené znaleckým posudkem. Žalobu odůvodnil především tím, že sám je spoluvlastníkem id. ¾ předmětných nemovitostí, zbývající id. ¼ náleží žalované. Dle žalobce nelze nemovitosti reálně rozdělit. Na užívání předmětných nemovitostí se účastníci nemohou shodnout. Žalovaná souhlasila, aby podílové spoluvlastnictví k předmětným nemovitostem bylo zrušeno. Stejně jako žalobce nemovitosti považovala za reálně nedělitelné. Požadovala však, aby byly přikázány do jejího výlučného vlastnictví a ona byla povinna zaplatit žalobci na vypořádání spoluvlastnického podílu adekvátní částku. Měla za to, že vyšší spoluvlastnický podíl žalobce nemůže být v této věci ultimátním hlediskem, přičemž žalované jednoznačně svědčí hledisko účelného využití nemovitých věcí, neboť v plném rozsahu sleduje veřejný zájem.3. Okresní soud po provedení rozsáhlého dokazování po skutkové stránce uzavřel, že účastníci řízení jsou zapsání v katastru nemovitostí jako podíloví spoluvlastníci předmětných nemovitostí, žalobce v rozsahu id. ¾ s nabývacím titulem kupní smlouvou z roku 2020, žalovaná v rozsahu id. ¼ s nabývacím titulem kupní smlouvou z roku 2021. Předmětné nemovitosti nejsou reálně dělitelné. Oba účastníci řízení oslovili s nabídkou odkupu všechny původní spoluvlastníky. Před podáním žaloby učinil žalobce žalované nabídku na odkup jejího spoluvlastnického podílu za 796 000 Kč, žalovaná v průběhu řízení učinila žalobci nabídku na odkup za 3,5 milionu Kč. Žalobce je přímým sousedem předmětných nemovitostí. Obvyklá cena předmětných nemovitostí podle znaleckého posudku činí 4 468 500 Kč. Zůstatek na bankovní účtu žalobce činí 5 389 956 Kč, žalobce má dále možnost čerpat úvěr bez nutnosti dokládat finanční výkazy až do výše 4 560 000 Kč., Anonymizováno, Žalovaná doložila svoji solventnost výpisem ze dvou účtů termínovaných vkladů se zůstatkem 34 milionů Kč a výpisem z běžného účtu se zůstatkem cca 1,1 milionu Kč. Záměrem žalobce je předělat dům č. p. , číslo, na bytový dům. Žalovaná dlouhodobě uvažuje o zbudování sociálního bydlení. Pro tyto účely byl vytipován objekt dům č. p. , číslo, tak, aby žalovaná případně mohla na danou realizaci čerpat dotaci. Současné podmínky pro čerpání dotačních programů jsou vázány na výlučné vlastnictví nemovitosti. Z Programu rozvoje obce pro období 2021 až 2030 plyne, že žalovaná plánuje aktivity a opatření směřující k výstavbě startovacích a bezbariérových bytů. Zastupitelstvo obce schválilo opatření a aktivity v záležitostech sociálního bydlení tak, že v roce 2025 odkoupí předmětné nemovitosti, na což počítá s rozpočtovými výdaji 3,5 milionu Kč. Žalovaná k domu č. p. , číslo, na své náklady ve výši 26 540,14 Kč nechala zbudovat vodovodní přípojku. Na splaškovou stopu mají být připojeny všechny objekty. Žalobce seká celou zahradu, v minulosti měl část zahrady pronajatou od manželů , jméno, , dále nechal na vstupní bráně instalovat automatický pohon, dvůr domu nechal vyštěrkovat, pořídil stavební materiál na plot a pro špatný technický stav zboural a zbudoval novou přístavbu, a to tak, že již není možný vstup do přístavby ze strany domu č. p. , číslo, , nýbrž pouze z garáže žalobce. Účastníci řízení spolu ohledně předmětných nemovitostí nekomunikují, naposledy se tak stalo ohledně vstupní brány v prosinci 2021.4. Na takto zjištěný skutkový stav věci okresní soud aplikoval ustanovení § 1140 a násl. z. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“). Podle § 1143 o. z. rozhodl, že spoluvlastnictví účastníků k nemovitým věcem je nutné zrušit, neboť jsou reálně nedělitelné (§ 1141 o. z.). Po zhodnocení všech skutkových okolností podle jednotlivých judikatorně vymezených kritérií pro přikázání celé věci jednomu ze spoluvlastníků dospěl k závěru, že nemovitosti mají být přikázány do výlučného vlastnictví žalobce. Žalobce vlastní výrazně většinový podíl, což je zásadní faktor pro přikázání celé věci do jeho výlučného vlastnictví. Nejedná se sice o jediné ultimátní hledisko, na druhou stranu dle rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 3817/2019 přikázání věci většinovému spoluvlastníkovi odpovídá obvyklé spravedlnosti, pokud neexistují závažné důvody svědčící ve prospěch druhé strany. Takové důvody v tomto případě však nebyly prokázány. Oba účastníci řízení shodně oslovili všechny čtyři původní spoluvlastníky nemovitosti. Ze sdělení žalované ohledně historie domu a jednání s majiteli vyplývá, že v srpnu 2017 z důvodu nemožnosti získat všechny podíly žalovaná odstoupila z jednání o jejich získání. Naproti tomu přístup žalobce k nabytí nemovitostí byl po celou dobu proaktivní. Soud uvěřil tvrzení žalobce o tom, že jej pan , jméno, ujišťoval, že žalobce bude první, kdo se dozví o jeho záměru spoluvlastnický podíl odprodat. Toto se jeví jako vysoce pravděpodobné v kontextu dlouhodobého užívání a údržby zahrady manželů , jméno, ze strany žalobce. Vědomost o tomto tvrzení zopakoval i svědek , jméno, . Hledisko velikosti spoluvlastnického podílu tak výrazně svědčí ve prospěch žalobce. Ve prospěch žalobce, byť s menší intenzitou než z hlediska velikosti podílů, lze tak vykládat i jeho snahu o získání předmětných nemovitostí. Žalobce prokázal, že dlouhodobě fakticky předmětné nemovitosti užívá, pečuje o pozemek, pravidelně seká travnaté plochy. V minulosti měl zahradu i pronajatou. Provedl též vlastní investice do nemovitosti – pořídil stavební materiál na výstavbu plotu, zpevnil povrch na dvoře, zboural a vybudoval novou přístavbu z důvodu jejího špatného technického stavu. Skutečnost, že žalobce využívá objekt pro osobní a rodinné účely (v nemovitosti skladuje své věci, parkuje na dvoře, děti využívají zahradu), odpovídá postavení většinového spoluvlastníka, který má právo věc přiměřeně užívat a udržovat, zvláště za situace, kdy druhý spoluvlastník reálně svou spoluúčast neuplatňuje. Současně soud přisvědčil argumentaci žalované, že nově zbudovaná přístavba změnila zásadně svůj charakter, když již není přístupná od domu č. p. , číslo, a tato skutečnost nebyla s žalovanou konzultována. Toto jednání soud nevyložil ve prospěch žalobce. Na druhou stranu jediná investice ze strany žalované do domu č. p. , číslo, spočívala ve vybudování vodovodní a kanalizační přípojky. Z projektové dokumentace však vyplývá, že přípojka slouží nejen domu č. p. , číslo, , ale má být napojena na všechny objekty v lokalitě, má tedy obecnější charakter. Žalobce udržuje osobně celou travnatou plochu zahrady, přičemž svědek , jméno, potvrdil, že žalobce tak činí dle potřeby. Logicky z toho vyplývá, že žalobce vyvíjí osobní činnost pro údržbu nemovitosti několikrát za sezónu. Pokud žalovaná tvrdí, že nemá možnost se na zahradu domu č. p. , číslo, dostat se zahradní technikou, především z jednání na místě samém vyplynulo, že oba účastníci nejsou schopni základní komunikace, a to ani za účelem, aby si zajistili přístup příslušnými vchody do nemovitosti. K této námitce žalované proto nelze s vyšší relevancí přihlížet. Z předložené e-mailové komunikace je navíc zřejmé, že minimálně v roce 2021 byli účastníci řízení schopni se na přístupu dohodnout. Hledisko péče a užívání předmětných nemovitostí tak lze vykládat ve prospěch žalobce. Pokud se jedná o budoucí využití nemovitostí, žalovaná svůj záměr vybudovat v domě č. p. , číslo, sociální bydlení doložila architektonickou studií a údaji o dotačních možnostech. Svědčí jí tak hledisko veřejného zájmu, který touto realizací sleduje. Nicméně žádná žádost o dotaci doposud nebyla podána a projekt je ve fázi přípravy. Rovněž nelze pominout, že podle dotazníkového šetření občané preferovali jiné priority (kulturn