ECLI: ECLI:CZ:KSHK:2026:25.Co.72.2026.1 Datum: 2026-05-07 Předmět: o přezkum oprávněnosti výpovědi nájemní smlouvy Ustanovení: ["§ 2201 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2235 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2286 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2290 z. č. 89/2012 Sb."] ["majetek""lhůty""náhrada nákladů""smlouva nájemní""odvolání""advokátní tarif""prekluze"]
O co šlo: o přezkum oprávněnosti výpovědi nájemní smlouvy (["§ 2201 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2235 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2286 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2290 z. č. 89/2012 Sb."])
1. Okresní soud jako soud prvního stupně (dále jen „soud prvního stupně“) shora označeným rozsudkem zamítl žalobu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi nájemní smlouvy ze dne 31. 1. 2018. Ve spojitosti s výsledkem sporu zavázal žalobce k náhradě nákladů ve prospěch žalované v částce 21.152,94 Kč.2. Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že společnost , právnická osoba, ., IČO: , IČO, jako pronajímatel uzavřela dne 31. 1. 2018 s žalobcem coby nájemcem smlouvu o nájmu pozemku St. , hodnota, , jehož součástí je rodinný dům čp. , hodnota, , pozemku St. , hodnota, , jehož součástí je stavba bez čp/ev.č., a pozemků p. č. , hodnota, , to vše zapsané v katastru nemovitostí pro katastrální území , adresa, na listu vlastnictví , hodnota, . Nemovité věci byly pronajaty za účelem bydlení. Nájemní smlouva byla sjednána na dobu určitou v trvání dvanácti roků ode dne podpisu smlouvy. Smluvci se dohodli, že nájemce bude hradit průběžně nájemné tím způsobem, že v plné výši ponese a uhradí veškeré náklady na řádnou údržbu a opravy předmětných nemovitostí, aby byla zachována jejich hodnota a nedocházelo ke zhoršování jejich stavu nad rámec obvyklého opotřebení. Nájemce se zavázal, že uzavře a bude udržovat v platnosti pojištění předmětných nemovitostí.3. Městský soud v Praze jako soud insolvenční (dále jen „insolvenční soud“) usnesením ze dne 18. 11. 2022 č. j. , spisová značka, zjistil úpadek pronajímatele, na jeho majetek prohlásil konkurz a insolvenčním správcem ustanovil žalovanou; insolvenční řízení stále probíhá.4. Žalovaná listinou ze dne 20. 11. 2024 vypověděla nájemní smlouvu s odůvodněním, že žalobce nedostál své smluvní povinnosti provádět řádně údržbu a opravy předmětu nájmu tak, aby nedocházelo ke zhoršování jeho stavu mimo obvyklé opotřebení. Rodinný dům vykazuje dle poznatků žalované částečnou vlhkost, poškození stěn, vzedmutou dlažbu (evidentně v důsledku spodní vlhkosti) a další poškození. Kromě toho žalobce neužíval předmětné nemovitosti k bydlení, jak bylo ujednáno v nájemní smlouvě, nýbrž pouze k rekreaci. V neposlední řadě nesplnil svoji povinnost udržovat v platnosti pojištění předmětných nemovitostí, pojištění zaniklo dne 18. 12. 2022, o čemž byla žalovaná informována až v dubnu 2023. Žalobce pak dle úsudku žalované porušil hrubě své povinnosti vyplývající z nájmu ve smyslu ustanovení § 2288 odst. 1 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, dále jen „o. z.“). Žalovaná ve výpovědi poučila žalobce o možnosti podat proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání výpovědi soudem. Lhůta k podání žaloby na přezkum oprávněnosti výpovědi činí dle poučení dva měsíce ode dne, kdy žalobci výpověď došla; to se stalo 2. 12. 2024. Žalovaný vznesl proti výpovědi námitky v listině ze dne 19.12.2024.5. Žaloba napadla u soudu prvního stupně dne 25. 2. 2025.6. Soud prvního stupně na základě takto zjištěného skutkového stavu věci uzavřel, že žalobce zmeškal hmotněprávní prekluzivní (propadnou) dvouměsíční lhůtu k podání žaloby na přezkum oprávněnosti výpovědi nájemní smlouvy. Výpověď mu totiž byla doručena 2. 12. 2024 a uvedená lhůta tudíž skončila 2. 2. 2025; žaloba však došla soudu prvního stupně až dne 25. 2. 2025. Soud se proto nemohl zabývat otázkou naplnění použitého výpovědního důvodu ze strany žalované.7. Výpověď byla podle závěru soudu prvního stupně dána platně, protože žalovaná dodržela povinnou písemnou formu a poskytla žalobci poučení o právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout soudní přezkum oprávněnosti výpovědi ve dvouměsíční lhůtě běžící ode dne doručení výpovědi. Skutečnost, že žalovaná při posledně uvedeném poučení odkázala chybně na § 2286 odst. 1 o. z. namísto § 2286 odst. 2 o. z., nemohla za situace, kdy samo poučení bylo po obsahové stránce zcela správné, přivodit neplatnost výpovědi. Zdůraznil, že žalovaná rovněž ve výpovědi uvedla použitý důvod individualizování po skutkové stránce.8. Proti rozsudku se odvolal žalobce, přičemž brojil proti výroku o věci samé a na něm závislému nákladovému výroku. Přednesl, že z ustanovení § 2290 o. z. neplyne fikce oprávněnosti výpovědi, popř. zákaz pozdního podání žaloby na přezkoumání oprávněnosti výpovědi. Uvedené ustanovení totiž hovoří o právu žalobce jako nájemce podat žalobu na přezkum výpovědi, ale nehovoří o povinnosti tak učinit, a ani z něj nevyplývá zákaz podání žaloby později, pokud jsou pro neplatnost výpovědi dány důvody obecně. Namítal, že žalovaná založila výpověď nájemní smlouvy na smyšlených důvodech, čímž se dopustila protiprávního jednání. Zdůraznil, že existenci uplatněného výpovědního důvodu konkrétně a podrobně popřel v námitkách proti výpovědi ze dne 19. 12. 2024. Žalovaná na tyto námitky vůbec nereagovala a svojí nečinností se dostala do rozporu s dobrými mravy. Žalobce očekával, že žalovaná zareaguje na námitky přibližně do dvou měsíců a počítal i s tou možností, že žalovaná vezme výpověď zpět. Pokud by pronajímatel nemusel vůbec reagovat na námitky nájemce proti dané výpovědi nájemní smlouvy, bylo by lze považovat ustanovení § 2286 odst. 2 o. z. v části, v níž se pronajímateli ukládá povinnost poučit ve výpovědi nájemce o právu vznést námitky, za ustanovení obsolentní. Zmínil i chybné označení ustanovení § 2286 o. z. ve výpovědi, kde namísto odst. 2 uvedla žalovaná nesprávně odst. 1. Žádal, aby rozsudek byl změněn tak, že žalobě bude vyhověno.9. Žalovaná se s napadeným rozsudkem ztotožnila a navrhla jeho potvrzení. Stran charakteru lhůty k podání žaloby na přezkum oprávněnosti výpovědi nájemní smlouvy odkázala na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 3. 2023 sp. zn. 26 Cdo 3259/2022, podle něhož se jedná o lhůtu hmotněprávní prekluzivní, tedy lhůtu, k jejímuž zachování je nezbytné, aby žaloba nejpozději posledního dne lhůty došla soudu, a jejíž zmeškání nelze prominout; tentýž závěr zaujímá právní doktrína. Za situace, kdy nájemce zmešká uvedenou lhůtu, oprávněnost výpovědi, tedy existence výpovědního důvodu se presumuje (Wolters Kluwer-Občanský zákoník.Komentář, sv. V, § 1721-2520, relativní majetková práva, 1.část, k § 2290). Odmítla žalobcovu obranu o smyšlených výpovědních důvodech. Přednesla, že přesvědčivě doložila existenci uplatněných výpovědních důvodů. Žalobce se nicméně opožděným podáním žaloby připravil o možnost soudního přezkumu oprávněnosti výpovědi nájemní smlouvy z pohledu existence použitého výpovědního důvodu.10. Krajský soud jako soud odvolací (dále jen „odvolací soud“) poté, co se ujistil, že odvolání podala oprávněná osoba a včas a že odvolání bylo přípustné a obsahovalo všechny zákonem předepsané náležitosti (§ 42 odst. 4, § 201, § 204 odst. 1, § 205 odst. 1 o. s. ř.), přezkoumal napadený rozsudek včetně řízení, jež mu předcházelo, a dospěl k závěru, že odvolání není opodstatněné.11. Podle § 2201 o. z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.12. Podle § 2235 zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu (1). Ustanovení tohoto pododdílu se nepoužijí přenechává-li pronajímatel nájemci byt nebo dům k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu (2).13. Podle § 2286 odst. 1 věty prvé o. z. výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně.14. Podle § 2286 odst. 2 o. z. vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.15. Podle § 2290 o. z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.16. V řízení bylo prokázáno, že žalovaná pronajala žalobci předmětné nemovitosti k bydlení, o čemž svědčí nejen výslovné znění nájemní smlouvy (viz č. l. I bod 2), ale i délka nájmu v trvání dvanácti roků (viz č. l. II bod 1).17. Žalovaná ve sledované výpovědi identifikovala použitý výpovědní důvod po stránce skutkové, dodržela povinnou písemnou formu výpovědi a rovněž splnila ve vztahu k žalobci svoji poučovací povinnost o jeho právu podat proti výpovědi námitky a žalobu na přezkum oprávněnosti výpovědi do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.18. Sluší se dodat, že neplatnost výpovědi nájmu bytu ze strany pronajímatele nezpůsobuje absence poučení o právu nájemce vznést proti výpovědi námitky, pokud současně výpověď obsahuje dostatečné poučení o právu nájemce navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem (viz rozsudek Krajského soudu v , adresa, ze dne 18. 10. 2017 sp. zn. 21 Co 187/2017).19. V soudní praxi není pochyb, že dvouměsíční lhůta dle § 2290 o. z. k podání návrhu soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, je lhůtou hmotněprávní prekluzivní (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 3. 2019 sp. zn. 26 Cdo 2199/2018), tedy lhůtu, k jejímuž zachování je nezbytné, aby
Provozuje Eucalypt 4 s.r.o., IČO 22103741, Jičínská 226/17, Praha 3 (kontakt). Zdroj dat: e-Sbírka / justice.cz (oficiální). Výklady generovány AI z textu zákona, orientační — nenahrazují radu advokáta.