27 Co 286/2025-393 — Krajský soud v Hradci Králové, pobočka Pardubice

1. Okresní soud shora označeným rozsudkem uložil žalovanému povinnost ve lhůtě 14 dnů uzavřít s žalobcem kupní smlouvu, jejíž náležitosti vetkl do výrokové části rozsudku (výrok I), žalovanému uložil povinnost nahradit žalobci náklady řízení 179 592 Kč k rukám zástupce žalobce do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II), a dále žalovanému uložil povinnost nahradit České republice na účet Okresního soudu v , adresa, náklady řízení 6 944 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok III).2. V odůvodnění rozsudku okresní soud uvedl, že žalobce se podanou žalobou domáhal nahrazení projevu vůle žalovaného, konkrétně povinnosti uzavřít kupní smlouvu ohledně pozemku parc. č. , parcelní číslo, v k.ú. a obci , adresa, . Uvedl, že stavba komunikace na tomto pozemku je samostatnou věcí, což vyplynulo ze závěru soudního znalce , tituly před jménem, , jméno FO, . Stavba splňuje podmínky samostatné věci ve smyslu občanskoprávním a podle ust. § 3056 o.z. zakládá předkupní právo žalobce k dotčenému pozemku, na němž je zřízena. Stavba komunikace byla původně zřízena na jediném pozemku parc. č. , parcelní číslo, a teprve v důsledku následného rozdělení tohoto pozemku se zřízenou stavbou komunikace na více menších pozemků pod stavbou vznikla situace, kdy se stavba komunikace nachází na několika pozemcích. Proto také na daný skutkový stav nelze aplikovat ust. § 3059 o.z., jak namítá žalovaný. Právní úprava § 3058 o.z. počítá s postupným naplňováním superficiální zásady, tedy sjednocením vlastnictví pozemku a stavby na něm stojící. Žalovaný se snaží zpochybnit právo žalobce na uplatnění předkupního práva, ale sám jako nabyvatel pozemku jednal nepoctivě, neboť věděl o existenci zákonného předkupního práva žalobce. Přesto uzavřel kupní smlouvu s původním vlastníkem pozemku. Tento pozemek byl dříve zemědělským pozemkem. Následnou investiční výstavbou žalobce bez přičinění žalovaného či pana , jméno FO, , který žalovanému pozemek prodal, se z něho stal mnohem hodnotnější stavební pozemek. Žalobce navrhl žalovanému uzavření kupní smlouvy za částku 403 330 Kč, která odpovídá obvyklé ceně pozemku stanovené znalcem , tituly před jménem, , jméno FO, ve znaleckém posudku.3. Žalovaný s žalobou nesouhlasil. Namítal, že žalobci překupní právo k pozemku nesvědčí. Původní vlastník , jméno FO, kupní smlouvou z , datum, převedl vlastnictví k pozemku na žalovaného, a to za kupní cenu 500 000 Kč. Žalovaný potvrdil, že na pozemku se nachází stavba komunikace – zpevněná manipulační plocha s asfaltovou pokrývkou. Mezi účastníky je pak sporné, zda na stavbu komunikace dopadá ust. § 3059 o.z. nebo 3061 o.z. ve spojení s ust. § 509 o.z., zda je žalobce vlastníkem stavby, zda jde o stavbu ve smyslu občanskoprávním, případně pouze ve smyslu stavebně právním a jaká by měla být úplata za případný převod pozemku. Žalovaný dále zdůraznil, že dotčená stavba se nenachází pouze na jednom označeném pozemku, ale i na dalších jím specifikovaných pozemcích. Stavba je po částech vybudovanou jedinou stavbou, její celková výměra činí , hodnota, m2. Na žalobcem nárokovaném pozemku se nenachází převážná část stavby ani nadpoloviční část stavby, a dokonce ani největší část stavby. Žalovaný proto zastává názor, že ve vztahu mezi předmětnou stavbou a pozemkem není s ohledem na ust. § 3059 o.z. založeno předkupní právo ve smyslu ust. § 3056 odst. 1 věty první o.z. Na tom nemůže nic změnit ani skutečnost, zda byla stavba původně zřízena na jediném pozemku.4. Podle žalovaného žalobce neprokázal, že je vlastníkem stavby, tedy že jeho právní předchůdce nabyl stavbu od , adresa, , které ji vybudovalo. Struktura stavby nebyla znalcem , tituly před jménem, , jméno FO, zjištěna. V řízení nebylo prokázáno ani to, jaká je obvyklá cena pozemku. Vyhlášková cena pozemku podle znalce v roce , datum, činila 403 330 Kč, v roce , datum, pak 4 990 280 Kč. Věcné předkupní právo zakládá podle § 2144 odst. 1 o.z. oprávnění překupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jež věc nabyl koupí, aby mu ji převedl za příslušnou úplatu. Tedy takovou, za kterou byla věc koupena koupěchtivým. Úplata, kterou by žalobce měl žalovanému za pozemek zaplatit, pakliže by skutečně žalobci svědčilo předkupní právo, by tedy měla odpovídat ceně zaplacené za pozemek žalovaným. Nikoli neprokázané obvyklé (vyhláškové) ceně pozemku.5. Okresní soud po provedeném dokazování, kdy se seznámil s obsahem listin, které účastníci předložili či označili k prokázání svých skutkových tvrzení, znaleckými posudky , tituly před jménem, , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, , když současně vyložil, z jakého důvodu neprovedl další především žalovaným navrhované dokazování, věc posoudil dle příslušných ustanovení zák. č. 89/2012 Sb., ve znění pozdějších předpisů (občanský zákoník, dále jen o.z.), především pak ust. §§ 3028, 498, 509, 2141, 2144, 2147, 3056, 3059 a 3061 o.z., a dospěl k závěru, že žalobu lze považovat za opodstatněnou.6. Konstatoval, že žalobce se domáhal nahrazení projevu vůle žalovaného, a to povinnosti uzavřít se žalobcem kupní smlouvu ohledně pozemku parc. č. , parcelní číslo, v obci a k.ú. , adresa, . Stavba komunikace na předmětném pozemku je podle okresního soudu samostatnou stavbou ve smyslu občanskoprávním, nikoliv pouhou úpravou pozemku. To vyplynulo ze znaleckého posudku znalce , tituly před jménem, , jméno FO, . Stavba splňuje podmínky samostatné věci a zakládá tak podle ust. § 3056 o.z. předkupní právo žalobce k dotčenému pozemku, na němž je zřízena. Žalobce prokázal, že je vlastníkem stavby na tomto pozemku. Okresní soud současně dospěl k závěru, že § 3059 o.z. se vztahuje toliko na případy, kdy stavba je zřízena na několika pozemcích od samého počátku. Tak tomu však v dané věci nebylo. Stavba komunikace byla původně zřízena na jediném pozemku (pozemek parc. č. , parcelní číslo, ) a teprve následným rozdělením tohoto pozemku se zřízenou stavbou komunikace na více menších pozemků vznikla nynější situace. Tedy to, že stavba komunikace se nachází na několika samostatných pozemcích. Na posuzovanou věc se proto ust. § 3059 o.z. nevztahuje.7. Okresní soud vysvětlil, že z tohoto důvodu nemohl akceptovat argumentaci žalovaného o neaplikovatelnosti předkupního práva žalobce na předmětný pozemek. Právní úprava v § 3058 o.z. akcentuje naplňování superficiální zásady. Tedy sjednocení vlastnictví pozemku a stavby na něm stojící. Žalovaný jako nabyvatel pozemku musel s ohledem ke všem okolnostem o existenci zákonného předkupního práva žalobce vědět. Přesto kupní smlouvu s původním vlastníkem pozemků uzavřel. Též nelze přehlédnout, že předmětný pozemek byl původně pozemkem zemědělským a hodnotnějším se stal teprve následnou investiční výstavbou, na níž se podílel žalobce, event. i jeho právní předchůdce. Připomenout lze i výstižné konstatování znalce , tituly před jménem, , jméno FO, v tom směru, že pokud někdo kupuje pozemek v uzavřeném areálu, jedná se z hlediska výhodnosti investice o velmi rizikovou záležitost.8. Okresní soud proto žalobě vyhověl a ve věci úspěšnému žalobci ve smyslu ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. přiznal právo na náhradu nákladů řízení vůči neúspěšnému žalovanému.9. Žalovanému také ve smyslu ust. § 148 odst. 1 o.s.ř. uložil povinnost nahradit státu náklady řízení, které státu vznikly v souvislosti s vyplaceným znalečným znalcům , jméno FO, .10. Proti rozsudku podal včas odvolání žalovaný.11. Okresnímu soudu předně vytýkal, že se rozhodl diferencovat na straně jedné mezi stavbami zřízenými původně na jediném pozemku, jenž byl až posléze rozdělen na více pozemků a na straně druhé mezi stavbami zřízenými od počátku na více pozemcích. Žalovaný je přesvědčen, že k takovéto diferenciaci není rozumného důvodu. Podle žalovaného je nutno se ptát, kvůli čemu by měla mít stavba vybudovaná na více pozemcích odlišný právní režim od úplně stejné stavby vybudované na jediném pozemku, který byl později rozdělen. Rozhodující by měly být aktuální poměry mezi stavbou a pozemky pod ní. Nikoli neaktuální poměry mezi stavbou a pozemky pod ní ve více či méně vzdálené minulosti. Žalovaný odkázal na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 462/2022 či 22 Cdo 1995/2020, z nichž se podle žalovaného podává, že ve vztahu mezi stavbou a pozemkem (tedy mezi jejich vlastníky) není s ohledem na ust. § 3059 o.z. založeno žádné předkupní právo ve smyslu ust. § 3056 odst. 1 věty prvé o.z.12. Okresní soud proto věc nesprávně právně posoudil. Nesprávně aplikoval ust. § 3059 o.z. a pominul i skutečnost, že stavba se svojí převážnou částí nenachází pouze na předmětném pozemku, ale i na pozemcích dalších. Na pozemku parc. č. , parcelní číslo, se nachází část zpevněné manipulační plochy o velikosti cca , hodnota, m2 , a to z celkové výměry této plochy , hodnota, m2. Nejde o nadpoloviční a rozhodně ani převážnou část plochy. Lze tak bez pochybností uzavřít, že stavba se se svojí převážnou částí nenachází na předmětném pozemku. Není sporu o tom, že pozemek byl v minulosti oddělen z většího celku. Faktem ovšem je, že z provedených