71 CO 184/2022-76 — Krajský soud v Ostravě

1. Napadeným rozsudkem okresní soud v odstavci I. výroku zamítl žalobu na určení, že je žalobce vlastníkem pozemků [parcelní číslo], p. [číslo] p. [číslo] p. [číslo] v [katastrální uzemí], [územní celek] [část obce], zapsaných v katastru nemovitostí na [list vlastnictví] u [stát. instituce], [stát. instituce] (dále jen nemovitosti) a zavázal žalobce zaplatit žalovanému náklady řízení (odstavec II. výroku). 2. Okresní soud vyšel ze zjištění, že mezi účastníky byla dne 28. 1. 2010 uzavřena kupní smlouva a smlouva o věcném předkupním právu. Na základě této smlouvy žalobce převedl do vlastnictví žalovaného nemovitosti a žalovaný se zavázal, že tyto nemovitosti a dále stavby vybudované na těchto pozemcích včetně součástí a příslušenství bude v následujících 15 letech využívat k účelu sportoviště pro odbornou veřejnost. Pro případ porušení tohoto závazku byl žalobce oprávněn odstoupit od smlouvy, případně uplatnit vůči nabyvateli smluvní pokutu ve výši 2.350.800 Kč. V řízení vedeném u téhož okresního soudu pod sp. zn. 110 C 15/2019 se žalobce domáhal po žalovaném zaplacení smluvní pokuty ve výši 2.350.800 Kč s příslušenstvím, neboť žalovaný spolek nesplnil a neplní závazek vyplývající z kupní smlouvy, když nedokončil stavbu školícího centra potápění, nedochází ani k souvislé výstavbě tohoto centra a neprokázal, že předmětné pozemky na stavbu provozní budovy užívá za účelem sjednaným v kupní smlouvě, například, že by zajišťoval pravidelnou výuku potápěčů. Žalobě nebylo vyhověno s tím, že nebyly splněny zákonné předpoklady pro uplatnění nároku na smluvní pokutu, když si žalovaný od uzavření smlouvy své povinnosti plní. Rozsudkem odvolacího soudu sp. zn. 8 Co 53/2020-82 byl rozsudek okresního soudu potvrzen s právním závěrem, že ujednání o smluvní pokutě a ujednání o zajištěných povinnostech žalovaného se jeví jako absolutně neplatné, neboť žalovaný se zavázal k nemožnému plnění. V době uzavření kupní smlouvy se žádné sportoviště na pozemcích nenacházelo a žalovaný tak nemohl sjednanou povinnost splnit. 3. S odkazem na přechodná ustanovení § 3028 o. z. posoudil okresní soud po právní stránce nárok žalobce dle ust. § 37, § 41 občanského zákoníku platného do 31. 12. 2013 se závěrem, že žaloba není důvodná. Předmětné pozemky byly žalovanému prodány po předchozím souhlasu zastupitelstva [územní celek] [část obce] za cenu nižší než tržní, neboť se jednalo o podporu veřejného zájmu sportování. Okresní soud se neztotožnil s názorem žalobce o absolutní neplatnosti kupní smlouvy, kterou dovozoval ze závěru soudů v řízení vedeném pod sp. zn. 110 C 15/2019, kde bylo shledáno ujednání o smluvní pokutě představující rozdíl mezi tržní a ujednanou cenou ve smlouvě, neplatným. Okresní soud dospěl k závěru, že kupní smlouva je ve zbylé části nadále platná a na jejím základě došlo k převodu vlastnického práva specifikovaných nemovitostí. Smluvní ujednání o smluvní pokutě lze oddělit od ostatního obsahu, nejde o podstatnou náležitost kupní smlouvy. Absolutní neplatnost ujednání o smluvní pokutě tak nevede k absolutní neplatnosti celé smlouvy. Ujednání obsažená v čl. V. považoval okresní soud za nejasná, nesrozumitelná a nekonkrétní, když se žalovaný zavázal užívat převáděné nemovitosti včetně staveb na nich vybudovaných v následujících 15 letech k účelu sportoviště pro odbornou veřejnost, a to přesto, že v době uzavření smlouvy, tj. k [datum], na předmětných pozemcích žádné sportoviště vybudováno nebylo. Žalovaný se tak zavázal k něčemu, co nebylo možné a žalobkyně jí tak nemůže klást za vinu, že neužívá pozemky ke sjednanému účelu. 4. Proti tomuto rozsudku podal včasné odvolání žalobce a domáhal se jeho změny tak, že bude žalobě vyhověno. Namítal, že v čl. V. smlouvy bylo sjednáno, že v případě porušení závazku žalovaného užívat pozemky a stavby ke sjednanému účelu, byl žalobce oprávněn odstoupit od smlouvy, případně uplatnit vůči žalovanému smluvní pokutu, která vyjadřovala rozdíl mezi cenou kupní a cenou obvyklou v době uzavření kupní smlouvy. Z okolností, za kterých došlo k právnímu úkonu je zřejmé, že tento článek je neoddělitelným od čl. II. smlouvy, který upravoval ujednání o kupní ceně, jakožto podstatné náležitosti kupní smlouvy. Pokud by toto ujednání v čl. V. smlouvy absentovalo, žalobce by smlouvu tohoto znění neuzavřel, neboť by tak s ohledem na vázanost usnesením Zastupitelstva žalobce ze dne [datum] ani platně učinit nemohl. Poukázal na judikaturu týkající se této problematiky s tím, že je třeba dbát, aby byla respektována vůle účastníků právního úkonu s přihlédnutím k účelu, jehož dosažení osoba konající právní úkon, resp. všichni účastníci právního úkonu, sledovali. Okresní soud se však vůlí účastníků, jakož i účelem, jehož účastníci kupní smlouvy ujednáním o smluvní pokutě sledovali, vůbec nezabýval. Provázanost ujednání o smluvní pokutě s ostatním obsahem smlouvy jako celku žalobce spatřuje v tom, že prodej nemovitostí byl realizován za sníženou cenu než obvyklou s ohledem na převod neziskovému sektoru ke sportovním aktivitám. Ujednání o smluvní pokutě si žalobce mínil vynutit dodržování povinnosti užívat nemovitosti k danému účelu, přičemž výše smluvní pokuty představovala rozdíl mezi sjednanou kupní cenou a cenou obvyklou, když jiné využití nemovitostí ze strany žalovaného by neopodstatňovalo snížení kupní ceny. Toto vyplývá i z rozhodnutí [anonymizováno] [územní celek] [část obce] ze dne [datum], které podmínilo prodej pozemků za zvýhodněnou cenu tím, že je bude žalovaný užívat po stanovenou dobu pro účely sportoviště pro odbornou veřejnost, včetně sjednání smluvní pokuty ve výši rozdílu mezi kupní a obvyklou cenou. Tímto je jasně deklarována vůle žalobce a podmínky, za kterých je možné kupní smlouvu uzavřít, když uzavřené smlouvy musí být v souladu s obsahem rozhodnutí zastupitelstva či rady obce. Okresní soud neprovedl navrhované důkazy, které mohou být klíčové pro posouzení důvodnosti vznesené námitky promlčení a neexistence dobré víry žalovaného a jeho rozsudek je tak nepřezkoumatelný. 5. Žalovaný navrhoval potvrzení rozsudku jako věcně správného. Souhlasil se závěrem okresního soudu, že čl. V. smlouvy je oddělitelný od zbylého obsahu uzavřené kupní smlouvy. Byl to žalobce, který předmětnou smlouvu připravil a nelze tak akceptovat závěr žalobce o neplatnosti celé smlouvy, aby tak dosáhl změny právního stavu, který trvá již déle než 12 let. Žalovaný navíc po celou dobu dodržoval danou podmínku smlouvy a nabyté nemovitosti užívá toliko a pouze v intencích svého smluvního závazku, tj. jako sportoviště pro odbornou veřejnost. 6. Z podnětu podaného odvolání přezkoumal odvolací soud napadené rozhodnutí dle § 212 věty prvé a § 212a odst. 1 a 5 o. s. ř. včetně předcházejícího řízení a dospěl k závěru, že odvolání žalobce není důvodné. 7. Odvolací soud dílem zopakoval a dílem doplnil dokazování, a to zápisem z [anonymizováno] zasedání [anonymizováno] [územní celek] [část obce], konaného dne [datum], ze kterého bylo zjištěno, že bylo rozhodnuto o prodeji nemovitostí žalovanému za kupní cenu 200 Kč, přičemž tato kupní cena je platná po dobu 2 let. V kupní smlouvě bude uveden závazek kupujícího užívat pozemky a stavby na těchto pozemcích k účelu sportoviště pro odbornou veřejnost, a to po dobu 15 let. V případě porušení této podmínky, bude sjednána možnost uplatnění smluvní pokuty ve výši rozdílu ceny obvyklé dle znaleckého posudku ve výši 800 Kč a kupní ceny ve výši 200 Kč Dále je zde uvedeno, že prodej za nižší než obvyklou cenu je realizován z důvodu prodeje nemovitostí neziskovému sektoru ke sportovním aktivitám. V důvodové zprávě k tomuto rozhodnutí je pak uvedeno, že nemovitosti měl žalovaný pronajaté za účelem výstavby a provozování sportovního objektu a z důvodu možnosti získání dotace požádal o odprodej pozemků potřebných pro realizaci záměru za kupní cenu co nejblíže k 154 Kč Rovněž je zde uvedeno, že žalobce již dříve realizoval prodej pozemků, na kterých byla vybudována sportovní zařízení za cenu 200- 220 Kč 8. Ze sdělení žalobce žalovanému ze dne 17. 12. 2009 bylo zjištěno, že žalobce sdělil žalovanému, jakým způsobem rozhodlo zastupitelstvo o jeho žádosti na odkup pozemků s tím, že mu zároveň zasílá návrh kupní smlouvy a smlouvy o věcném předkupním právu. 9. Z dopisů žalobce adresovaných žalovanému ze dne 9. 5. 2017, 13. 11. 2017 a 18. 4. 2018 bylo zjištěno, že žalobce vyzýval žalovaného k doložení plnění uzavřené kupní smlouvy co do účelu užívání předmětných pozemků s tím, že pokud požadované skutečnosti nedoloží, přistoupí žalobce k vymáhání sjednaných sankcí. 10. Po doplnění dokazování dospěl odvolací soud k závěru, že mezi účastníky byla dne [datum] uzavřena kupní smlouva, jejíž součástí bylo ujednání o smluvní pokutě. Z pravomocného rozsudku odvolacího soudu ze dne 16. 6. 2020, č. j. 8 Co 53/2020-82 vyplývá, že toto ujednání o smluvní pokutě bylo shledáno absolutně neplatným. Zastupitelstvo žalobce schválilo převod předmětných pozemků za kupní cenu 200 Kč s ohledem na jejich využití. Při porušení užívání pozemků ke sjednané