15 Co 142/2025-93 — Krajský soud v Ostravě

1. Okresní soud v záhlaví označeným rozsudkem zavázal žalované zaplatit žalobkyni částku 139 208,74 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z této částky od 16. 12. 2023 do zaplacení (výrok I.) a dále na náhradě nákladů řízení částku 50 661,37 Kč (výrok II.). Okresní soud tak rozhodl v řízení, v němž se žalobkyně domáhala po žalovaných zaplacení výše zmíněných nároků s tím, že dne 16. 8. 2022 uzavřela se žalovanými výhradní dohodu o zprostředkování prodeje pozemků parc. č. , Anonymizováno, a pozemku parc. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, , vše v k. ú. , Anonymizováno, , ve vlastnictví žalovaných (dále jen „předmětné nemovitosti“). Žalobkyně tyto nemovitosti propagovala na svých internetových serverech, v důsledku čehož se na žalobkyni dne 15. 2. 2023 obrátil starosta obce , Anonymizováno, s poptávkou na koupi předmětných nemovitostí. Ještě téhož dne proběhla za účasti starosty a dalších zastupitelů obce , Anonymizováno, prohlídka předmětných nemovitostí. Na 5. zasedání zastupitelstva obce , Anonymizováno, konaného dne 19. 6. 2023 bylo projednáváno schválení koupě nemovitostí žalovaných obcí , Anonymizováno, , k čemuž však nedošlo. Ke schválení koupě předmětných nemovitostí obcí , Anonymizováno, došlo až na 7. zasedání jejího zastupitelstva konaného dne 4. 10. 2023 a dne 9. 10. 2023 došlo k uzavření kupní smlouvy na předmětné nemovitosti mezi žalovanými a obcí , Anonymizováno, s kupní cenou 3 950 000 Kč. Žalobkyně tak má za to, že žalovaným opatřila zájemce o koupi předmětných nemovitostí, že k uzavření kupní smlouvy došlo jejím přičiněním, a proto má nárok na provizi, která byla sjednána ve výši 3 % + DPH z prodejní ceny předmětných nemovitostí.2. Žalovaní nárok žalobkyně neuznávali, neboť dle jejich názoru byly předmětné nemovitosti prodány obci , Anonymizováno, bez jakéhokoliv přičinění žalobkyně. K uzavření kupní smlouvy došlo dne 9. 10. 2023 poté, co byli žalovaní osloveni bez souvislosti s činností žalobkyně , tituly před jménem, , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, jednajícími za , Anonymizováno, . Ti pak projevili zájem odkoupit nemovitosti žalovaných pro školní zařízení, přičemž obec , Anonymizováno, byla kupujícím proto, že škola je obcí zřizována. Na 5. zasedání zastupitelstva obce , Anonymizováno, nevznikl vážný zájem obce o koupi předmětných nemovitostí, neboť tam nebyl přijat návrh usnesení na uzavření kupní smlouvy. Poté se již žalobkyně nijak nepřičinila o to, že se na 7. zasedání zastupitelstva obce , Anonymizováno, situace změnila a byl již přijat návrh usnesení, na jehož základě došlo k uzavření kupní smlouvy.3. Okresní soud po provedeném dokazování dovodil důvodnost nároku žalobkyně s tím, že dohodu uzavřenou mezi účastníky posoudil jako smlouvou o zprostředkování dle § 2445 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). Podle § 2447 o. z. pak zprostředkovateli náleží za splnění zprostředkovatelské smlouvy odměna. Okresní soud pak považoval tento předpoklad za naplněný, neboť žalobkyně obstarala žalovaným zájemce s vážnou vůlí koupit předmětné nemovitosti a na základě toho pak byla uzavřena i kupní smlouva. Žalobkyně totiž inzerovala předmětné nemovitosti a pro zastupitele obce , Anonymizováno, provedla jejich prohlídku. Skutečnost, že vážná vůle zastupitelů obce , Anonymizováno, nebyla vytvořena již dne 19. 6. 2023 s ohledem na tehdejší nejednotnost ohledně financování a využití předmětných nemovitostí, ale až postupem času (4. 10. 2023), nemůže jít k tíži žalobkyně. Bylo totiž již pouze věcí obce , Anonymizováno, , aby rozhodla o tom, zda a kdy projeví vůli koupit nemovitosti žalovaných. Nelze tedy po žalobkyni žádat nějakou další činnost v období od 19. 6. 2023 do 4. 10. 2023, kterou by měla přesvědčovat zastupitele této obce ke koupi předmětných nemovitostí. Okresní soud dále argumentoval, že kdyby se jednalo o prodej fyzické osobě, která by se ozvala na inzerát realitní kanceláře a zprvu by po uskutečněné prohlídce řekla realitnímu makléři, že nechce kupovat nemovitost, ale postupem času by si to rozmyslela a přímo s majitelem nemovitosti by pak uzavřela kupní smlouvu, byla by také splněna podmínka pro výplatu provize v podobě „obstarání zájemce s vážnou vůli koupit nemovitost“. Pokud žalovaní uváděli, že se mezi zasedáními zastupitelstva změnily okolnosti, a tedy o prodej se nepřičinila žalobkyně, pak k tomu okresní soud uvedl, že již dne 19. 6. 2023 byl jedním ze zamýšlených účelů využití nemovitostí vznik dětské skupiny. Ten se pak prosadil jako důvod pro koupi nemovitostí dne 4. 10. 2023, a tudíž je nutno dovodit, že se neměnily žádné důležité okolnosti týkající se prodeje nemovitostí. Měnila se jen vnitřní vůle a motivace obce , Anonymizováno, koupit nemovitosti žalovaných. Okresní soud tak dospěl k závěru, že žalobkyni náleží vůči žalovaným provize za prodej jejich nemovitostí ve výši 3 % + DPH z kupní ceny, která činila 3 950 000 Kč. Pokud se pak žalobkyně domáhala zaplacení pouze částky 139 208,74 Kč (tedy částky nižší, než shora uvedené procentuální vyjádření), okresní soud žalobě v celém rozsahu vyhověl, a to včetně požadovaného úroku z prodlení.4. Proti celému rozsudku si žalovaní podali včasné odvolání s návrhem, aby odvolací soud rozsudek okresního soudu zrušil a vrátil mu věc k dalšímu řízení. Žalovaní uvedli, že okresní soud nemohl objektivně zjistit skutkový stav věci, pokud neprovedl důkazy navržené žalovanými, kteří tvrdili, že není dána příčinná souvislost mezi jednáním žalobkyně a uzavřením kupní smlouvy ze dne 9. 10. 2023. Na podporu tohoto tvrzení odkazovali na rozhodovací praxi Nejvyššího soudu, dle které se obstaráním příležitosti rozumí vyhledání takové třetí osoby, s níž má zájemce reálnou možnost zprostředkovávanou smlouvu uzavřít. K tomu, aby možnost uzavřít smlouvu byla reálná, nestačí, že třetí osoba, kterou zprostředkovatel vyhledá, pouze obecně projevuje zájem o uzavření zprostředkovávané smlouvy, obstarání příležitosti k uzavření smlouvy současně předpokládá, že třetí osoba splňuje požadavky stanovené zájemcem a je rozhodnuta za jím stanovených podmínek zprostředkovávanou smlouvu uzavřít, tj. akceptovat návrh na uzavření takové smlouvy ze strany zájemce (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 1. 2019, sp. zn. 33 Cdo 844/2017, a usnesení Nejvyššího soudu ze dne 21. 5. 2019, sp. zn. 33 Cdo 902/2019). Z této rozhodovací praxe Nejvyššího soudu vyplývá, že nestačí pouze vyhledání zájemce, ale tento zájemce musí současně projevit vážný a nikoliv pouze obecný zájem o koupi nemovitosti. Současně musí být třetí osoba rozhodnuta za stanovených podmínek zprostředkovávanou smlouvu uzavřít. V projednávané věci přitom o koupi předmětných nemovitostí rozhodovalo zastupitelstvo obce , Anonymizováno, složené celkem z 9 osob. Ze zápisu z 5. zasedání zastupitelstva obce , Anonymizováno, pak vyplývá, že nepanovala žádná shoda o záměru, k němuž by se měly předmětné nemovitosti využít a také nebyl znám způsob financování takového záměru. Ke dni 19. 6. 2023 tak nebyly známy podstatné náležitosti, pro které by obec , Anonymizováno, měla předmětné nemovitosti kupovat. Naopak ze zápisu ze 7. zasedání zastupitelstva obce , Anonymizováno, vyplývá, že podnět pro zastupitelstvo zabývat se možností zřídit dětskou skupinu dal ředitel , Anonymizováno, v návaznosti na skutečnost, že při zápise do mateřské školy byl v roce 2023 zvýšený zájem umístit děti mladší než 3 roky. Tento zvýšený zájem pak logicky nebyl zjištěn dříve (tj. ke dni konání 5. zasedání zastupitelstva obce , Anonymizováno, ) a v zápise o něm nebyla žádná zmínka. Žádná zmínka ostatně nebyla ani o tom, že by prodej zprostředkovala právě žalobkyně.5. Žalovaní jsou tak přesvědčeni, že zastupitelstvo obce , Anonymizováno, při 5. zasedání dne 19. 6. 2023 projevilo pouze obecný zájem o předmětné nemovitosti. Okresní soud tak měl vyzvat žalobkyni k prokázání konkrétních úkonů činěných v době mezi konáními zmíněných zasedání zastupitelstva obce , Anonymizováno, , tj. v době od 19. 6. 2023 do 4. 10. 2023. Okresní soud to však neučinil a celou záležitost posoudil zjednodušenou optikou, že žalobkyně obstarala obec , Anonymizováno, jako zájemce o koupi předmětných nemovitostí, a to aniž by byly zkoumány bližší okolnosti a tzv. vážný zájem v souladu s výše zmíněnou judikaturou Nejvyššího soudu. Přitom sám okresní soud v odstavci 15. odůvodnění svého rozsudku uvedl, že vážná vůle zastupitelů nebyla vytvořena dne 19. 6. 2023 s ohledem na nejednotnost ohledně financování a využití nemovitostí.6. Žalovaní pak také v prvostupňovém řízení tvrdili, že byli osloveni napřímo ředitelem , Anonymizováno, (, tituly před jménem, , jméno FO, ) a , tituly před jménem, , jméno FO, a navrhovali k důkazu jejich výslech. Tito svědci pak byli způsobilí prokázat, že se rozhodli oslovit žalované bez jakéhokoliv přičinění žalobkyně. Nelze totiž akceptovat argumentaci okresního soudu, podle níž ve své podstatě nezáleží na ničem jiném, než že obec , Anonymizováno, nakonec uzavře