11 Co 215/2025-123 — Krajský soud v Ostravě

1. Napadeným rozsudkem okresní soud zamítl žalobu o povinnost žalovaného zaplatit žalobcům k jejich ruce společné a nerozdílné částku 270.000 Kč s 14,75% úrokem z prodlení ročně ze stejné částky od 22. 3. 2024 do zaplacení. Žalobcům uložil povinnost zaplatit žalovanému k rukám jeho advokátky na náhradě nákladů prvostupňového řízení společně a nerozdílně částku 95.154,40 Kč do 45 dnů od právní moci rozsudku.2. Proti rozsudku okresního soudu v celém jeho rozsahu podali žalobci včasné odvolání. Okresnímu soudu vytýkali, že nesprávně vyhodnotil otázku kontinuity nájemního vztahu mezi účastníky. Zaměnil totiž nepřípustně pojmy „zrušení smlouvy“ a „zánik nájemního vztahu“. Zrušení smlouvy, na němž se a) žalobkyně a žalovaný v nové nájemní smlouvě dne , datum, dohodli, nemělo mít za následek obnovení dispozičního práva pronajímatele k bytu, nýbrž odstranění souběžné existence více smluv. Text původní nájemní smlouvy a nájemní smlouvy ze dne , datum, jde-li o práva a povinnosti obou smluvních stran, je obsahově téměř totožný. Připravil jej žalovaný. Případná nejasnost textu nemůže být proto vykládána k tíži žalobců, kteří se k textu svým podpisem pouze připojili. Článek VII. bod 7.3 nájemní smlouvy ze dne , datum, je třeba interpretovat jako dohodu o nahrazení dosavadního závazku závazkem novým, nikoli jako ukončení nájemního vztahu bez další návaznosti. Jestliže obě smluvní strany měly zjevně vůli v nájemním vztahu pokračovat, byla nová nájemní smlouva novací původního smluvního vztahu. Okresní soud posuzoval vůli účastníků nedostatečně a jednostranně. Zohlednil izolovaně výpověď a) žalobkyně, aniž zjišťoval vůli ostatních účastníků. Nezabýval se celkovým kontextem jejich právního jednání, následným chováním a zavedenou praxí. Jednotlivé výroky a) žalobkyně hodnotil značně formalisticky. Nadbytečně řešil výklad institutů „nájem“ a „podnájem“, aniž věnoval pozornost rozhodným skutečnostem. Správně zjistil, že žalovaný souhlasil s provedením úprav v bytě na náklady a) žalobkyně. Vyhradil si, že při skončení nájmu nebude a) žalobkyně uplatňovat finanční vypořádání, tedy nárok na náhradu odpovídající míře zhodnocení v důsledku provedení úprav bytu. Soud ignoroval, že otázka nákladů stavebních úprav a otázka finančního vypořádání jsou dva rozdílné instituty. Souhlas s provedením stavebních úprav v bytě na vlastní náklady udělil žalovaný výhradně a) žalobkyni, nikoli b) žalobci. V průběhu trvání nájmu se a) žalobkyně provdala za b) žalobce, a oba žalobci se tak stali oprávněnými z finančního vypořádání vázaného na skončení nájmu. Při sepisu podmínek provedení změn v bytě b) žalobce nebyl přítomen, a nemohl se vyjádřit k obsahu tehdy sepsané listiny. Výsledkem jednání a) žalobkyně a žalovaného proto není vázán; jinak by totiž došlo k omezení jeho práv. Uvedené skutečnosti okresní soud pominul a kvalifikoval projev vůle žalovaného jako podmíněný souhlas s provedením úprav v bytě. Náklady žalovaného na jeho zastoupení advokátkou nebyly vynaloženy účelně. Žalovaný je veřejnoprávní korporací, která má k dispozici vlastní právní aparát. Žalovaný udělil advokátce plnou moc ke svému zastoupení, avšak ta v řízení postupovala dle pokynů právníka – zaměstnance žalovaného. Odkaz na Nález Ústavního soudu ve věci sp. zn. I. ÚS 3819/13 není přiléhavý, neboť rozhodnutí bylo vydáno ve skutkově a právně odlišné věci, a jeho závěry nelze bez dalšího mechanicky převzít v nyní projednávaném sporu. Žalobci tedy svými odvolacími argumenty zpochybňovali okresním soudem provedenou interpretaci obsahu uzavřených smluv, jejich právní hodnocení a závěr o okamžiku zániku nájmu. Okresní soud se podle mínění odvolatelů nevypořádal s řadou žalobních argumentů. Jeho rozsudek je nepřezkoumatelný. Má být proto zrušen, věc má být vrácena okresnímu soudu k dalšímu řízení, případně v rámci změny rozsudku žaloba zamítnuta.3. Žalovaný ve vyjádření k odvolání navrhl rozsudek okresního soudu jako věcně správný potvrdit. Žalobci svými odvolacími argumenty zpochybňovali právní hodnocení věci, zejména závěr přijatý k otázce, zda došlo k zániku původní nájemní smlouvy, nebo k její novaci. Novou nájemní smlouvu uzavřela a) žalobkyně se žalovaným dne , datum, a pak znovu, společně s b) žalobcem (manželem), pokaždé na dobu určitou. Po skončení nájmu bytu hodlala byt směnit a žádat po jeho novém nájemci částku 50.000 Kč za zhodnocení bytu. , právnická osoba, se směnou nesouhlasila. Poté uplatnila a) žalobkyně nárok na zaplacení náhrady za zhodnocení bytu u žalovaného. Svědek , tituly před jménem, , jméno FO, potvrdil, že , právnická osoba, udělila souhlas k provedení změn v bytě pouze za podmínky jejich realizace na vlastní náklady, tedy po výslovném vyjádření nájemce, že po skončení nájmu nebude požadovat žádné plnění. S uvedenými podmínkami byla a) žalobkyně seznámena a souhlasila s nimi. Jinak by jí totiž souhlas s úpravami bytu nebyl udělen. Jedná se o standardní postup žalovaného, resp. , právnická osoba, ve všech obdobných případech. Veškeré změny v bytě byly provedeny v letech 2008 – 2009, tedy před datem , datum, . Žalovaný namítl promlčení práva a) žalobkyně na náhradu nákladů na rekonstrukci bytu. Tříletá promlčecí lhůta začala běžet po skončení prvého nájemního poměru, to je po dni , datum, . Do doby zahájení řízení v této věci (dne , datum, ) tedy uplynula marně, a to ke dni , datum, . Podle závěrů ÚS ČR má každý právo nechat se zastoupit před soudem advokátem. V situaci, kdy stejné právo využili žalobci, nebyl důvod odepřít je žalovanému. Tomu v souvislosti s kvalifikovaným zastoupením jako procesně úspěšnému účastníku vzniklo právo na náhradu nákladů řízení.4. Krajský soud přezkoumal rozsudek okresního soudu a řízení jemu předcházející v celém rozsahu, postupem dle § 214 odst. 1 o. s. ř., se závěrem, že odvolání není důvodné.5. Podle § 3028 odst. 3 věta první zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, účinného od 1. 1. 2014 (dále jen „o. z.“), není-li dále stanoveno jinak, řídí se jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, dosavadními právními předpisy.6. Podle § 667 odst. 1 zák. č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, platného do 31. 12. 2013 (dále jen „obč. zák.“), změny na věci je nájemce oprávněn provádět jen se souhlasem pronajímatele. Úhradu nákladů s tím spojených může nájemce požadovat jen v případě, že se k tomu pronajímatel zavázal. Nestanoví-li smlouva jinak, je oprávněn požadovat úhradu nákladů až po ukončení nájmu po odečtení znehodnocení změn, k němuž v mezidobí došlo v důsledku užívání věci. Dal-li pronajímatel souhlas se změnou, ale nezavázal se k úhradě nákladů, může nájemce požadovat po skončení nájmu protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci.7. Podle § 2220 odst. 1 věta 4. za středníkem o. z. dojde-li změnou věci k jejímu zhodnocení, pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná podle míry zhodnocení.8. Podle § 745 odst. 1 věta první před středníkem o. z. je-li obydlím manželů dům nebo byt, k němuž měl jeden z manželů ke dni uzavření manželství nájemní právo, vznikne uzavřením manželství k domu nebo bytu oběma manželům společné nájemní právo.9. Podle § 746 odst. 1 o. z. mají-li manželé k domu nebo bytu společné nájemní právo, jsou zavázáni a oprávněni společně a nerozdílně.10. Krajský soud souhlasil se všemi právně významnými skutkovými zjištěními okresního soudu podrobně vyjmenovanými v odstavcích 4. – 7. odůvodnění napadeného rozsudku. Pro stručnost na ně v podrobnostech odkazuje. Současně je pro přehlednost shrnuje:11. Žalovaný uzavřel s a) žalobkyní dne , datum, nájemní smlouvu o přenechání bytu č. , hodnota, v domě č. p. , adresa, , který je součástí pozemku parc. č. , hodnota, ve vlastnictví žalovaného (dále jen „byt“), a) žalobkyni do nájmu od , datum, na dobu neurčitou; a) žalobkyně byt převzala do užívání dne 4. 2. 2003. Dne 3. 8. 2005 a) žalobkyně požádala o udělení souhlasu k provedení tam konkrétně vyjmenovaných změn v bytě. Žalovaný prostřednictvím , právnická osoba, souhlas udělil, avšak s podmínkou, že změny budou provedeny zcela na náklady nájemce a „v případě vrácení bytu nebude uplatňovat finanční vyrovnání“. V pořadí druhou žádost o souhlas k provedení změn v bytě ze dne 28. 1. 2008 doručila a) žalobkyně správci bytu stejného dne, s tím, že opravu spočívající (mimo jiné) ve vybourání původního a vyzdění nového bytového jádra provede na vlastní náklady. , právnická osoba, a) žalobkyni dopisem ze dne 29. 1. 2008 sdělila, že souhlasí s provedením změn v bytě za tam stanovených podmínek, mimo jiné, že úpravy budou provedeny zcela na náklady nájemce a v případě vrácení bytu nebude (nájemce) uplatňovat finanční vyrovnání. Podmínky a) žalobkyně respektovala, jestliže změny v bytě provedla. Podmínka spočívající v požadavku, aby úpravy bytu byly provedeny na náklady nájemce, který při skončení nájemního poměru nebude uplatňovat nárok na finanční vyrovnání za zh