69 CO 120/2022-97 — Krajský soud v Ostravě, pobočka Olomouc

1. Okresní soud zamítl žalobu o uložení povinnosti žalovanému zaplatit žalobkyni částku 90.000 Kč spolu s 10 % úrokem z prodlení od 24. 4. 2020 do zaplacení (výrok I.) a žalobkyni uložil povinnost zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení ve výši 24.200 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II.). 2. Proti tomuto rozsudku podala odvolání žalobkyně s tím, že je sice pravdou, že čl. 12 Dohody o koupi nemovitosti obsahuje ujednání, že Zájemce má povinnost jednoznačně prokázat Prodávajícímu a RK do konce trvání Dohody schopnost financovat celou kupní cenu DB. Dle názoru žalobkyně však tato povinnost byla splněna, když z výslechu svědkyně [příjmení] a [příjmení] jednoznačně vyplývá, že žalovaný a jeho otec byli od počátku žalobkyní informování o skutečnosti, jakým způsobem bude zájemce kupní cenu financovat. Rovněž je potřeba uvést, že citované smluvní ujednání není pojato tak, že zájemce musí mít po dobu trvání předmětné Dohody o koupi nemovitosti kupní cenu na svém účtu, nýbrž je žalovanému povinen prokázat, že je schopen kupní cenu uhradit. Toto zájemce prokazatelně splnil, přičemž skutečnost, že právní moc rozsudku opatrovnického soudu nastala dne 5. 11. 2019, tedy pouze tři dny po uplynutí Dohody o koupi nemovitosti na tom nemůže nic změnit. Je naopak ustálenou praxí, že v případě koupě nemovité věci či družstevního podílu je kupní cena hrazena a vyplácena s určitým časovým odstupem od uzavření kupní smlouvy, neboť se v drtivé většině případů nejedná o zanedbatelné částky a je tak potřeba chránit všechny smluvní strany. Žalobkyně je přesvědčena, že pokud by žalovaný předmětný družstevní podíl skutečně chtěl prodat, uzavře se Zájemcem předmětnou zprostředkovávanou smlouvu, když tato neobsahovala žádných nestandardních ujednání. Rovněž nelze odhlédnout od skutečnosti, že zájemce žalovanému nad rámec kupní ceny uhradil částku ve výši 35.000 Kč, což prokazuje, že se jednalo o bonitního zájemce. Žalobkyně je přesvědčena, že poskytla součinnost, aby byla uzavřena dohoda mezi všemi stranami, v rámci které by bylo možno dostát povinnostem všech zúčastněných, když touto dohodou je samotná smlouva o převodu družstevního podílu, v níž byla stanovena splatnost úhrady kupní ceny a tato smlouva byla ze strany zájemce podepsána. Žalobkyně je tedy přesvědčena, že to byl právě žalovaný, kdo svou nesoučinností zmařil kontraktační proces, v důsledku čehož jednal nepoctivě. § 6 NOZ přitom stanoví, že každý má povinnost jednat v právním styku poctivě a nikdo nesmí těžit ze svého nepoctivého nebo protiprávního činu. Dle názoru žalobce je napadené rozhodnutí soudu prvého stupně přepjatě formalistické, tendenční a ve své podstatě chrání nepoctivost žalovaného. Žalobkyně dále ve svém odvolání odkázala na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 30 Cdo 772/2014 a sp. zn. 25 Cdo 5296/2008. Vzhledem k výše uvedenému žalobkyně navrhla, aby krajský soud rozsudek okresního soudu změnil tak, že žalobě v celém rozsahu vyhoví. 3. K odvolání se žalovaný vyjádřil tak, že v řízení bylo dle jeho názoru prokázáno, že žalobkyně neopatřila reálného zájemce, který by byl schopen financovat cenu za převod družstevního bytu, a porušila tím své smluvní povinnosti. Z dohody o koupi bytu a z dohody o zprostředkování vyplývá jednoznačně nejzazší možný termín pro uzavření dohody o převodu členského podílu, tj. den 2. 11. 2019. Zájemce, paní [příjmení], potřebnou částkou za převod členských práv do 2. 11. 2019 nedisponovala. Nad rámec odůvodnění rozsudku pak je třeba zdůraznit, že částku, kterou poté zamýšlela použít na úhradu ceny za převod členských práv, získaly její nezletilé děti za prodej nemovitostí v [obec] a dispozice paní [příjmení] touto částkou tedy nebyla možná bez souhlasu opatrovnického soudu. Tento souhlas paní [příjmení] do 2. 11. 2019 neměla. Po datu 2. 11. 2019 již dohoda o koupi bytu nepokračovala. Žalovaný na rozdíl od žalobkyně žádnou svou povinnost neporušil a nárok na úhradu provize tedy žalobkyni nevznikl. Soud správně uzavřel, že to byla žalobkyně, kdo porušil své smluvní povinnosti z dohody ze dne 2. 8. 2019 tím, že takovou dohodu uzavřela se zájemcem, o němž věděla, že částkou 890.000 Kč za převod družstevního bytu nedisponuje. Navíc za žalovaného tuto dohodu uzavírala makléřka žalobkyně [jméno] [příjmení], která byla vzhledem k obsahu dohody ve střetu zájmů. Žalovaný odmítá argument žalobce uvedený v odvolání, a sice že žalovaný jednal nepoctivě, naopak se domnívá, že nepoctivě jednala žalobkyně, když v jeho zastoupení uzavřela dohodu z 2. 8. 2019, ač věděla, že zájemce potřebným obnosem nedisponuje. Žalovaný si nekladl žádné nesmyslné podmínky a vzhledem k povaze obchodu – převodu družstevního bytu – měl právo na to, aby do konce trvání dohody o koupi nemovitosti byla dodržena všechna, tím spíše podstatná smluvní ujednání, zejm. měl právo vyžadovat, aby byla splněna povinnost zájemce prokázat schopnost financovat kupní cenu družstevního bytu. Nebylo jeho povinností uzavírat po uplynutí data 2. 11. 2019 žádná nová smluvní ujednání jakéhokoliv obsahu. Žalovaný navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek potvrdil a žalovanému přiznal právo na náhradu nákladů řízení. 4. Odvolání žalobkyně je přípustné, bylo podáno osobou k tomuto úkonu oprávněnou a včas, krajský soud proto přezkoumal rozsudek okresního soudu v režimu neúplné apelace s důrazem na uplatněné odvolací důvody, jakož i řízení, které vydání tohoto rozhodnutí předcházelo (§ 206 a 212a o. s. ř.) s přihlédnutím ke koncentraci řízení a po provedení odvolacího řízení dospívá k závěru, že odvolání důvodné není. 5. Skutková zjištění, která okresní soud přijal na základě provedených důkazů, považuje krajský soud za správná a tato zjištění přebírá. 6. Okresní soud správně zjistil, že mezi účastníky byla uzavřena výhradní dohoda o zprostředkování dne 5. 7. 2019, tato smlouva byla uzavřena do 5. 10. 2019 s tím, že kupní cena bude činit částku 890.000 Kč, výše provize bude činit 90.000 Kč. Následně byla uzavřena dohoda o koupi družstevního bytu dne 2. 8. 2019 mezi žalovaným zastoupeným [jméno] [příjmení] a zájemkyní [jméno] [příjmení] na dobu 2. 11. 2019, dle níž měla zájemkyně v bodě [číslo] povinnost prokázat prodávajícímu do konce trvání dohody schopnost financovat celou kupní cenu družstevního bytu. 7. Okresní soud správně konstatuje, že zájemkyně [jméno] [příjmení] nesplnila svou povinnost uvedenou pod bodem [číslo] dohody o koupi družstevního bytu, tedy prokázat schopnost financovat kupní cenu družstevního bytu do skončení doby trvání této dohody, tj. do 2. 11. 2019, neboť právní moc rozsudku, kterým byl schválen prodej domu prodávajícími - jejími nezletilými dětmi, nastala až dne 5. 11. 2019. Žalovaný tak neporušil žádnou povinnost, když zájemkyně neměla uvedenou částku k dispozici ani do data 2. 11. 2019 Okresní soud pak uzavírá, že to byla naopak žalobkyně, která nedostála svým povinnostem, neboť dohodu uzavřela se zájemkyní, o níž věděla, že nemá k dispozici finanční hotovost, z níž by mohla uhradit kupní cenu družstevního bytu. 8. S okresním soudem je možno se ztotožnit s ohledem na shora uvedené v tom, že nejsou splněny předpoklady pro vznik nároku na provizi ve smyslu § 2447 o. z., když žalobkyně nezajistila způsobilého zájemce dle výhradní dohody o zprostředkování. Lze poukázat na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 29. 1. 2019 sp. zn. 33 Cdo 844/2017, dle něhož obstarání příležitosti se rozumí vyhledání takové třetí osoby, s níž má zájem reálnou možnost zprostředkovanou smlouvu uzavřít. K tomu, aby možnost uzavřít smlouvu byla reálná, nestačí, že třetí osoba, kterou zprostředkovatel vyhledá, pouze obecně projevuje zájem o uzavření zprostředkovávané smlouvy, obstarání příležitosti k uzavření smlouvy současně předpokládá, že třetí osoba splňuje požadavky stanovené zákonem a je rozhodnuta za jím stanovených podmínek zprostředkovávanou smlouvu uzavřít, tj. akceptovat návrh na uzavření takové smlouvy ze strany zájemce. V dohodě o koupi družstevního bytu byla sjednána doba trvání smlouvy, ve které zájemkyně měla povinnost prokázat schopnost financovat koupi, jedná se o jednu z podmínek uzavření smlouvy. V tomto časovém období ke splnění podmínky nedošlo z důvodů na straně zájemkyně. Zájemkyni tak nelze považovat za způsobilou, a to třebaže uzavřela dohodu o koupi družstevního bytu, neboť tato není výsledkem, k němuž zprostředkování směřovalo, tímto je samotná převodní smlouva. 9. Nad rámec argumentace okresního soudu je třeba uvést, že sama skutečnost, že byla schválena kupní smlouva za nezletilé jako prodávající, ještě neznamená, že tyto prostředky měla k dispozici zájemkyně. Schválením kupní smlouvy za nezletilé mohlo být schváleno toliko toto právní jednání, získané prostředky z kupní smlouvy náleží nezletilým dětem. Jelikož se jednalo o prostředky nezletilých dětí, jejich použití k financování koupě bytu (převodu družstevního podílu) pro zájemkyni [jméno] [příjmení] by vyžadovalo souhlas opatrovnického soudu, neboť se nepochybně nejedná o běžnou záležitost. Za těchto podmínek však nelze pře