21 CO 248/2022-113 — Krajský soud v Praze

1. Žalobkyně se žalobou podanou dne [datum] u soudu I. stupně domáhala určení, že pozemek parc. č. st. [číslo], o výměře 334 m2, zastavěná plocha a nádvoří, v katastrálním území a obci [obec] (dále jen„ pozemek“), je zatížen věcným břemenem, jehož obsahem je právo vlastníka jednotky [číslo] byt, vymezené v budově [adresa], postavené na pozemku, v katastrálním území a obci [obec] (dále jen„ jednotka“), spoluužívat pozemek v části zastavěné budovou [adresa], a to v rozsahu [číslo] odpovídajícím velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu [adresa] v [katastrální uzemí]. Uvedla, že je výlučným vlastníkem jednotky, a to na základě smlouvy o převodu vlastnictví nebytové jednotky podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (dále jen„ zákon o vlastnictví bytů“) ze dne [datum], kterou uzavřeli rodiče žalovaného [jméno] [příjmení] a [anonymizováno] [jméno] [příjmení], jakožto prodávající a žalobkyně, jakožto kupující; součástí vlastnického práva k jednotce je i podíl na společných částech budovy [adresa] o velikosti [číslo]. Součástí převodu vlastnického práva dle uvedené kupní smlouvy nebyl odpovídající spoluvlastnický podíl na pozemku, práva žalobkyně k pozemku nebyla v době uzavření kupní smlouvy upravena žádnou dohodou. Dne [datum] došlo k uzavření nájemní smlouvy k pozemku mezi žalovaným jako vlastníkem pozemku, a [anonymizována tři slova] v domě [adresa] v [obec], [IČO], sídlem [adresa], PSČ: [PSČ] (dále jen„ společenství“), které zastupoval jako pověřený vlastník otec žalovaného [příjmení] [jméno] [příjmení]. K uzavření této nájemní smlouvy došlo bez vědomí a vůle žalobkyně, schválení smlouvy nebylo předmětem žádné předchozí schůze shromáždění společenství. Nájemné pro rok 2004 bylo sjednáno částkou 14 688 Kč - částka nájemného za užívání pozemku pro rok 2004 pro žalobkyni činila 258 Kč měsíčně a byla zahrnuta v předpisu záloh, za období od roku 2004 do roku 2020 zaplatila žalobkyně na nájemném žalovanému částku 61 901 Kč. Žalobkyně má za to, že ke dni [datum] jí ze zákona vzniklo věcné břemeno užívání pozemku dle § 21 odst. 5 zákona o vlastnictví bytů, neboť mezi ní a vlastníkem pozemku nebyla práva k pozemku k [datum] na základě písemné smlouvy upravena. Z hlediska protiplnění, které by měla žalobkyně poskytnout žalovanému, jakožto majiteli sloužícího pozemku, žalobkyně považovala za odpovídající částku 61 901 Kč, kterou bez právního titulu žalovanému hradila jako nájemné (toto plnění považovala žalobkyně za adekvátní náhradu za vznik věcného břemene). Žalobkyně vyzvala dne [datum] žalovaného k součinnosti k provedení zápisu ze zákona vzniklého věcného břemene užívání pozemku do katastru nemovitostí, žalovaný žádost žalobkyně odmítl jako nedůvodnou s tím, že k [datum] existoval mezi účastníky vztah založený písemnou nájemní smlouvou, který práva žalobkyně k pozemku upravoval. Vzhledem k tomu, že žalovaný odmítl existenci věcného břemene žalobkyně ve vztahu k pozemku uznat, a zároveň odmítl poskytnout součinnost k zápisu věcného břemene do katastru nemovitostí, je žalobkyně přesvědčena o tom, že má naléhavý právní zájem na požadovaném určení. Naléhavý právní zájem dle žalobkyně vyplývá mimo jiné z principu správnosti zápisů v katastru nemovitostí, v němž zápis věcného břemene ve prospěch jednotky není uveden, přičemž zápis věcného břemene v katastru nemovitostí měl mít rovněž nezanedbatelný vliv na hodnotu jednotky. Požadované určení pak mělo dle žalobkyně odstranit do budoucna nejistotu o tom, zda je žalovaný oprávněn za užívání pozemku požadovat po žalobkyni úhradu nájemného. 2. K nájemní smlouvě předložené žalovaným žalobkyně uvedla, že smlouva nebyla řádně uzavřena, resp. je neplatná, neboť žalobkyně nedisponuje platně uzavřenou nájemní smlouvou s podpisy obou smluvních stran, resp. s podpisem pronajímatele. Při uzavírání smlouvy nebyla zachována pravidla kontraktačního procesu, neboť nebyla dodržena písemná forma - žalobkyni byl doručen nepodepsaný návrh nájemní smlouvy vyhotovený pronajímatelem, na který jako první připojila svůj podpis žalobkyně (s poznámkou, že vše bude řešeno po návratu žalobkyně), žalobkyně následně vhodila výtisk smlouvy do schránky zástupce žalovaného, avšak o uzavření smlouvy (připojení podpisu žalovaného nebo jeho zástupce na smlouvu) se nedozvěděla, oboustranně podepsaná smlouva jí nikdy nebyla předána, tedy informace o přijetí návrhu smlouvy pronajímatelem se nikdy nedostala do sféry žalobkyně. Dle žalobkyně navíc v nájemní smlouvě není určitě vymezen předmět nájmu, rovněž není uvedeno, že se má jednat o užívání sdílené s ostatními vlastníky jednotek v domě. Žalobkyně rovněž namítla, že dle nájemní smlouvy z [datum] nebylo plněno - žalobkyně nájemné dle smlouvy žalovanému nehradila, nájemné nebylo ani určitě stanoveno, žalovaný z titulu nájemní smlouvy po žalobkyni nikdy ničeho nepožadoval. Navíc žalobkyně zdůraznila, že dle zákona měla být úprava práv k pozemku provedena v rovině věcněprávní, a proto ani případná nájemní smlouva nemohla předejít vzniku věcného břemene ze zákona (toto je možné dle žalobkyně dovodit i z aktuální judikatury, kdy např. ve vztahu k nezbytné cestě bylo judikováno, že existence nájemní smlouvy není překážkou pro zřízení nezbytné cesty soudem; vznik věcného břemene užívání dle § 21 odst. 5 ZoVB je pak dle žalobkyně obdobná situace). 3. Žalovaný s podanou žalobou nesouhlasil. Namítal, že spolu s vlastnictvím jednotky nebyl na žalobkyni převeden odpovídající spoluvlastnický podíl na pozemku proto, že vlastníkem pozemku byl žalovaný a nikoli jeho rodiče, jakožto převodci Jednotky na žalobkyni (žalovaný se stal vlastníkem pozemku na základě darovací smlouvy ze dne [datum], právní účinky vkladu do katastru nemovitostí nastaly [datum]. Dne [datum] došlo k uzavření nájemní smlouvy k pozemku mezi žalovaným, jakožto pronajímatelem, a žalobkyní, jakožto nájemcem, tedy ke dni [datum] existovala písemná úprava práv žalobkyně k pozemku a žalobkyni tak nemohlo vzniknout věcné břemeno ve smyslu § 21 odst. 5 zákona o vlastnictví bytů. Nájemné bylo v uvedené smlouvě sjednáno ve výši alikvotní části trojnásobku daně, případně dalších poplatků, spojených s vlastnictvím příslušné stavební parcely. Žalobkyně proto hradila nájemné ve výši dle svého spoluvlastnického podílu (21 %) z částky 8 493 Kč Částku hradilo jako celek společenství a poměrnou část (ve výši dle velikosti spoluvlastnického podílu) následně společenství rozúčtovalo jednotlivým vlastníkům jednotek; žalobkyně platby nájemného dobrovolně hradila. Pokud jde o uzavření nájemní smlouvy, byla mezi účastníky uzavřena platně, neboť k písemnému uzavření smlouvy stačilo, pokud byl písemně učiněný návrh písemně přijat, což žalobkyně učinila. Následně byly nájemní smlouvy k pozemku uzavřené mezi žalovaným a jednotlivými vlastníky jednotek v domě, nahrazeny nájemní smlouvou ze dne [datum], která byla uzavřena mezi žalovaným, jako vlastníkem pozemku, a společenstvím, jakožto správcem příslušného domu. Dle žalovaného navíc žalobkyně neosvědčila naléhavý právní zájem na požadovaném určení, neboť určovací žaloba je preventivního charakteru a slouží jako prostředek umožňující poskytnutí ochrany právnímu postavení žalobce dříve, než toto jeho postavení bylo porušeno. Žalobkyně se však domáhala určení, že jí ze zákona dne [datum] vzniklo věcné břemeno užívání k Pozemku, tedy určení existence věcného břemene k pozemku, po více než 20 letech od okamžiku, kdy jí toto věcné břemeno mělo ze zákona vzniknout. 4. Okresní soud v Nymburce (dále jen soud I. stupně) po provedeném dokazování rozsudkem ze dne 28.6.2022, č. 9 C 46/2022-73 zamítl žalobu, kterou se žalobkyně vůči žalovanému domáhala určení, že pozemek parc. č. St. [číslo], o výměře 334 m2, zastavěná plocha a nádvoří, v katastrálním území a obci [obec], je zatížen věcným břemenem, jehož obsahem je právo vlastníka jednotky [číslo] byt, vymezené v budově [adresa], postavené na pozemku parc. č. St. [číslo] v katastrálním území a obci [obec], spoluužívat pozemek v části zastavěné budovou [adresa], a to v rozsahu [číslo] odpovídajícím velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu [adresa] v [katastrální uzemí] (výrok I) a rozhodl o povinnosti žalobkyně zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení ve výši 13 928 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám právního zástupce žalovaného [příjmení] [jméno] [příjmení], advokáta se sídlem v [obec a číslo] (výrok II). Z odůvodnění rozsudku se podává, že soud I. stupně se nejprve zabýval tím, zda je dán naléhavý právní zájem na podané žalobě. Uvedl, že žalobkyně se podanou žalobou domáhala určení, že je pozemek zatížen věcným břemenem, jehož obsahem je právo vlastníka Jednotky spoluužívat pozemek v části zastavěné budovou [adresa], a to v rozsahu [číslo], tj. v rozsahu odpovídajícím velikosti podílu na společných částech domu [adresa], který je s jednotkou spojen. Existenci tohoto věcného břemene žalobkyně dovozovala z ustanovení § 21 odst. 5 zákona o vlastnictví bytů, kdy věcné břemeno mělo vzniknout ze zákona ke