27 CO 242/2021-145 — Krajský soud v Praze

1. Rozsudkem Okresního soudu v Mladé Boleslavi č.j. 16 C 380/2021-108 ze dne 14.7.2021 (dále jen„ rozsudek soudu prvního stupně“) byla zamítnuta žaloba o určení neoprávněnosti výpovědi ze dne [datum] z nájmu prostor sloužících k podnikání, a to pozemků parc. [číslo] vše v katastrálním území Horní Bukovina, a na nich se nacházejících budov (výrok I.). Dále soud prvního stupně rozhodl, že žalobce je povinen zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení částku [částka] k rukám zástupce žalované do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II.). Soud prvního stupně vyšel (ve stručnosti) z toho, že mezi stranami byla platně uzavřena shora uvedená nájemní smlouva za účelem provozu koupaliště v obci [obec]. Žalovaná smlouvu po stížnostech občanů (již podruhé) vypověděla a po včasných námitkách žalobce výpověď nevzala zpět, proto žalobce podal (včasnou) žalobu na určení neoprávněnosti této (pozdější) výpovědi. Pokud jde o vymezené důvody výpovědi, bylo podle soudu prvního stupně prokázáno, že žalobce ruší majitele okolních nemovitostí nadměrným hlukem. K rušení hlukem dochází nepravidelně. [obec] pochází z různých činností, jde zejména o hluk z přípravných a uklízecích prací, hluk způsobený přejížděním hlučným vozidlem (honem) a čerpadly. Proto provedení dalších důkazů soud prvního stupně zamítl. Důkazy navržené ke druhému výpovědnímu důvodu (neprovádění údržby, úmyslné poškozování komplexu) soud neprováděl, neboť tímto druhým výpovědním důvodem se kvůli ekonomii a rychlosti řízení vůbec nezabýval. Uzavřel, že výpovědní důvod založený na rušení hlukem byl ve výpovědi dostatečně určitě vymezen a je věcně opodstatněný. Smluvní podmínka předchozí písemné výstrahy nájemci (žalobci) sice nebyla splněna, nicméně soud prvního stupně výpověď považoval za řádnou podle obecných ustanovení, když rušení hlukem kvalifikoval jako hrubé porušení povinností vyplývajících z nájmu. O nákladech řízení pak bylo rozhodnuto podle úspěchu ve věci. 2. Proti rozsudku soudu prvního stupně podal včasné odvolání žalobce. Za nesprávná považoval jak skutková zjištění soudu prvního stupně, tak zejména jejich právní posouzení. Namítal (ve stručnosti), že smluvní strany si výslovně v nájemní smlouvě sjednaly jako jeden z výpovědních důvodů rušení hlukem (dle čl. 5 odst. 3. písm. d) smlouvy). Šlo o specificky vymezený důvod, který podle smlouvy vyžadoval předchozí písemné upozornění ze strany pronajímatele, ke kterému prokazatelně nedošlo. Tento výpovědní důvod tedy naplněn nebyl. Žalobce dále namítal, že tento výpovědní důvod nebyl ve výpovědi ani dostatečně určitě vymezen. Vymezení výpovědního důvodu musí být takové, aby nebyl nezaměnitelný s jiným skutkem. Dále uvedl, že ani provedeným dokazováním nebylo jednoznačně prokázáno, že žalobce skutečně ruší vlastníky okolních nemovitostí nadměrným hlukem nad míru přiměřenou poměrům a že je tento hluk v rozporu s právními předpisy, jak bylo ujednáno. Svůj názor pak podrobně rozvedl. Proto navrhl změnu rozsudku, popř. jeho zrušení a vrácení věci soudu prvního stupně. 3. Žalovaná se písemně podrobně nevyjádřila, nicméně navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek soudu prvního stupně jako věcně správný potvrdil. 4. Krajský soud v Praze jako soud odvolací po zjištění, že odvolání je podáno včas, oprávněnou osobou a proti rozhodnutí soudu prvního stupně, proti kterému je odvolání přípustné, přezkoumal v rozsahu podaného odvolání rozsudek soudu prvního stupně, jakož i řízení, které jeho vydání předcházelo, podle § 212 a § 212a odst. 1, 5 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o.s.ř.“), a shledal odvolání žalobce opodstatněným. 5. Podle § 99 odst. 1 o.s.ř. připouští-li to povaha věci, mohou účastníci skončit řízení soudním smírem. Soud usiluje o smír mezi účastníky; při pokusu o smír předseda senátu zejména s účastníky probere věc, upozorní je na právní úpravu a na stanoviska Nejvyššího soudu a rozhodnutí uveřejněná ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek týkající se věci a podle okolností případu jim doporučí možnosti smírného vyřešení sporu. Podle § 99 odst. 2 o.s.ř. soud rozhodne o tom, zda smír schvaluje; neschválí jej, je-li v rozporu s právními předpisy. V takovém případě soud po právní moci usnesení pokračuje v řízení. 6. Stručně lze podle obsahu spisu, včetně vyjádření stran před odvolacím soudem, shrnout, že předmětem řízení je určení neoprávněnosti (včetně neplatnosti) shora uvedené výpovědi předmětné nájemní smlouvy. Nesporný je obsah smlouvy uzavřené na dobu určitou 10 let od května 2014, včetně sjednaných výpovědních důvodů, jakož i realizace dvou písemných výpovědí, jak zjistil již soud prvního stupně, včetně včas podaných námitek žalobce. Uvedený smír je založen na tom, že smluvní podmínka předchozího písemného upozornění nájemce na hluk nebyla ze strany žalované jako pronajímatele realizována, existovaly pouze písemné stížnosti občanů a ústní upozornění nájemce (žalobce) ze strany obce. Není také pochyb o tom, že výpovědní důvod byl ve výpovědi písemně vymezen jen velmi stručně, až neurčitě, neboť teprve u soudu vyšlo najevo, co přesně měla žalovaná svou výpovědí na mysli (provoz čerpadel, provoz hlučného vozidla, sekání trávy v nevhodnou dobu atd.). Sporná byla též intenzita takto způsobeného hluku, tedy otázka posouzení, zda hluk překračuje právní předpisy, resp. míru přiměřenou místním poměrům. V tomto směru soud prvního stupně nicméně provedl rozsáhlé dokazování a na jeho závěry lze odkázat. [příjmení] však zůstal druhý výpovědní důvod, který sice byl v písemné výpovědi vymezen podstatně přesněji, soud prvního stupně se ale jeho věcnou opodstatněností (zda odpovídá skutečnosti) z důvodu ekonomie řízení vůbec nezabýval. Podle předložených podkladů se závěr o nedostatečné údržbě ze strany nájemce (ale i ze strany obce) jeví jako vysoce pravděpodobný. Jde však o stav dlouhodobý a obsah nájemní smlouvy ve vztahu k rozdělení povinností k opravám a k údržbě mezi pronajímatele a nájemce byl značně vágní, jak ostatně účastníky správně upozornil již soud prvního stupně. 7. Odvolací soud za této situace postupoval podle shora citovaných zákonných ustanovení a za použití § 220 odst. 2 o.s.ř. změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že smír uzavřený účastníky schválil, neboť předmětem řízení je takový nárok žalobce (nárok určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu prostor sloužících k podnikání), ohledně něhož lze smír uzavřít. Totéž platí pro otázku ukončení smlouvy dohodou a sjednání závazku k vyklizení, které strany učinily předmětem narovnání nad rámec původního předmětu řízení. Povinností soudu je strany k smírnému řešení vést, doporučit možnosti řešení a nezasahovat do jejich smluvní autonomie. Strany tak mohou své sporné vztahy narovnat nejen částečným plněním, ale i uspokojením (uznáním) celého nároku či naopak zcela nebo i bez uspokojení uplatněného nároku, popř. úplně jinak. Smírné řešení se může promítnout v ujednání o lhůtě k plnění nebo o náhradě nákladů řízení, včetně její výše. Vyloučen není ani takový smír, jehož podstatou je něco jiného, než bylo původně předmětem řízení, pokud tím spor o předmět řízení odpadne. 8. V daném případě se strany dohodly na nahrazení všech (z více důvodů sporných) výpovědí dohodou na ukončení nájmu ke sjednanému datu [datum], včetně následného vyklizení. Tím strany postavily najisto, že výpovědi nemají mít účinky a práva a povinnosti v období po poslední výpovědi se řídí uzavřenou smlouvou. Žalobce ustoupil z původní doby, na kterou byla smlouva sjednána (do května 2024), s tím, že provoz koupaliště zajistí za sjednaných podmínek i v letošní sezóně, kterou je (na rozdíl od obce) připraven zahájit. Fakticky se tak nájemní smlouva zkrátí pouze o jednu sezónu. Obec naproti tomu získala jistotu dřívějšího ukončení smlouvy, včetně vykonatelné povinnosti k vyklizení areálu ze strany nájemce ke sjednanému datu (bez dalšího soudního řízení), a navíc zajistila provoz koupaliště v nadcházející sezóně a čas k přípravě jeho budoucích oprav a provozu. Takové řešení považuje odvolací soud za rozumné. Podle odvolacího soudu lze také předpokládat, že dosavadní průběh řízení povede ve zbývajícím období i k uklidnění situace na místě, tedy k eliminaci či alespoň k omezení sporů vznikajících při provozu areálu, zejména s rodinou [příjmení], jak také strany před soudem deklarovaly (mimo obsah uzavřeného smíru). 9. Strany se dohodly i o náhradě nákladů řízení. Tím byla za uvedeným sporem o oprávněnost výpovědi záměrně učiněna tzv. tlustá čára. Pro účely smíru (narovnání) lze vyjít z toho, a bývá to spíše pravidlem, že některé rozhodné skutečnosti zůstanou sporné (neprokázané či právně sporné), což je kompenzováno nesporným obsahem nového nároku vyplývajícího ze soudního smíru. Takový smír neodporuje právním předpisům, proto se odvolací soud nezabýval hodnocením dříve uzavřené smlouvy, řádným obsahem dané výpovědi a ani konkrétními zjištěními o míře obtěžování hlukem a o míře zanedbání údržby areálu. Strany smíru nejlépe vědí, jak se všechny rozhodné skutečno