26 Co 208/2025-86 — Krajský soud v Praze

1. Okresní soud v Benešově (dále jen „soud prvního stupně“) shora označeným rozsudkem zamítl žalobu na určení, že výpověď z nájmu bytu ze dne 20. 1. 2025, kterou žalovaný vypověděl nájem žalobkyně k bytu č. , hodnota, nacházejícím se v , Anonymizováno, . nadzemním podlaží domu č. p. , Anonymizováno, , který je součástí pozemku p. č. , hodnota, , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, (dále i jen „Byt“), je neoprávněná (výrok I.) a rozhodl, že žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 8 299 Kč, k rukám právního zástupce žalovaného, do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II.).2. Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že nájemní smlouvu uzavřel žalovaný , adresa, s právním předchůdcem žalobkyně , jméno FO, dne 1. 8. 1994. Jedno z ustanovení nájemní smlouvy upravuje důsledky prodlení s placením nájemného a poskytovaných služeb po dobu delší než 3 měsíce tak, že nájemné skončí k poslednímu dni v pololetí, ve kterém tříměsíční nedoplatek vznikl. Na žalobkyni přešel nájem Bytu po smrti manžela , jméno FO, , což vzal žalovaný na vědomí a potvrdil sdělením ze dne 8. 10. 2003. Dále soud vzal za prokázané, že žalovaný zaslal žalobkyni výpověď z nájmu Bytu datovanou 20. 1. 2025. Ve výpovědi odkázal na výzvu s upozorněním na dluh na nájemném a službách za měsíce listopad 2023 a prosinec 2023 ze dne 18. 3. 2024. Dále uvedl, že zaslal žalobkyni další výzvu dne 15. 7. 2024, kde byla upozorněna na dluh na nájemném a nákladech za služby za měsíc prosinec 2023 s konstatováním, že úhrada dluhu za listopad 2023 proběhla zápočtem na přeplatku vyúčtovaných služeb. Dále byla žalovaná ve výpovědi upozorněna, že žalovaný eviduje ke dni 10. 1. 2024 dluh na nájemném a nákladech za služby kromě prosince 2023 i za září 2024. Tímto měla žalobkyně porušit hrubě svoji povinnost vyplývající z nájmu a byla jí proto dána výpověď z bytu podle § 2288 odst. 1 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník, v platném znění (dále jen „o. z.“). Současně byla poučena, že nájem Bytu skončí uplynutím tříměsíční výpovědní doby, která počne běžet prvního dne kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi, byla poučena v souladu s ustanovením § 2286 odst. 2 o. z., že má právo vznést proti výpovědi námitky a navrhnout do dvou měsíců ode dne doručení výpovědi, aby soud přezkoumal její oprávněnost.3. Z hlediska právního posouzení se soud prvního stupně nejprve správně zabýval otázkou formálních náležitostí dané výpovědi, přičemž dospěl k závěru, že po formální stránce je daná výpověď v souladu s § 2288 až § 2291 o. z. Dále se proto soud prvního stupně zabýval konkrétními výpovědními důvody uvedeným žalovaným ve výpovědi z nájmu Bytu ze dne 20. 1. 2025, a sice, zda a za jaké období žalobkyni vznikl dluh na nájemném a nákladech za služby spojených s užíváním Bytu, specifikované ve výpovědi, zda toto porušení povinností nájemníka může být hodnoceno jako hrubé. Podle § 8 o. z. a § 580 odst. 1 o. z. pak soud prvního stupně posuzoval, zda daná výpověď není v rozporu s dobrými mravy, jak namítala žalobkyně a uzavřel, že výpověď, která byla žalovaným dána žalobkyni z důvodu dluhu na nájemném a nákladech za služby spojené s užíváním Bytu je v souladu se shora uvedenými ustanoveními občanského zákoníku a považuje ji za oprávněnou i platnou, neboť neuhrazení nájemného a služeb byť i za dva měsíce již je možné posoudit jako hrubé porušení povinností nájemce ve smyslu ustanovení § 2291 o. z., podle kterého je neuhrazení nájemného za 3 měsíce považováno za zvlášť hrubé porušení povinností nájemce. Zákon žalovanému neukládá, aby v případě hrubého porušení povinností nájemce tomuto zasílal výzvy a upozornění, přesto tak žalovaný učinil dvakrát, a to ve vztahu k dlužnému nájemnému za měsíce listopad a prosinec 2023, přičemž následně došlo k započtení přeplatku služeb na nájemné za měsíc listopad 2023. Dluh na nájemném a službách tak ke dni podání výpovědi trval za měsíce prosinec 2023 déle než 1 rok, a za měsíc září 2024 déle než 2 měsíce. Žalobkyní byl dluh uhrazen až v souvislosti s podanou výpovědí z nájmu Bytu. Soud prvního stupně uvedl, že na tomto závěru nic nemění ani skutečnost, že žalobkyně byt užívá jako nájemkyně po dobu delší než 20 let. K námitce žalobkyně stran formálních nedostatků výpovědi uvedl, že žalovaný nemá povinnost vyčíslovat dluh na nájemném a službách, postačí, že jako výpovědní důvod označil dluh na nájemném a službách za měsíce prosinec 2023 a září 2024 s tím, že ke dni podání výpovědi tento dluh trval. Dodatečné zaplacení dluhu po podání výpovědi je pro právní posouzení věci irelevantní. Nic na tom nemění ani námitka žalobkyně, že se zdržovala dočasně v zahraničí, a proto se předžalobní upomínky nedostaly k jejím rukám. Vycházel přitom z ustanovení § 573 o. z., podle kterého se zásilky s využitím provozovatele poštovních služeb dostaly do dispozice žalobkyně třetí pracovní den po jejich vhození do domovní schránky. Podaná výpověď pak není dle názoru soudu ani v rozporu s dobrými mravy, když žalovanému nelze odepřít výkon a ochranu jeho vlastnického práva, odkazem na dobré mravy, které mají spočívat v délce trvání nájemního vztahu, či v tvrzeném nedoručení upomínky, pro pobyt žalobkyně v zahraničí. Důvodem pro odepření výkonu vlastnického práva žalovaného pak není ani nepříznivý zdravotní stav dcery žalobkyně, a to už proto, že žalobkyně spoluvlastní v obvodu města , právnická osoba, určený k bydlení v rozsahu podílu jedné poloviny. S ohledem na shora uvedené soud prvního stupně žalobu jako nedůvodnou zamítl. O nákladech řízení pak rozhodl podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen ,,o. s. ř.“).4. Proti tomuto rozsudku podala žalobkyně odvolání, ve kterém soudu prvního stupně vytýká, že neúplně zjistil skutkový stav věci a na základě neúplně zjištěného skutkového stavu dospěl k nesprávnému právnímu posouzení. Namítá, že soud prvního stupně zamítl návrhy na doplnění dokazování, kterými žalobkyně hodlala prokázat zdravotní stav své dcery, se kterou žije ve společné domácnosti a dále doklady k prokázání stavu nemovitosti. Má za to, že i tyto důkazy by podpořily tvrzení žalobkyně, že výpověď, která byla daná žalovaným, je v rozporu s dobrými mravy. Zároveň má žalobkyně za to, že nedošlo k naplnění podmínek pro podání výpovědi podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z., neboť nedošlo k hrubému porušení povinnosti nájemkyně vyplývající z nájemní smlouvy. Žalovaný dal žalobkyni výpověď z nájmu Bytu za situace, kdy žalobkyně fakticky dlužila nájemné pouze za jeden měsíc, a o toto byla žalovaným urgována. Před podáním výpovědi pro další nájemné a jeho úhradu nebyla žalobkyně žalovaným vyzvána, nemohlo tedy dojít k naplnění předpokladu hrubého porušení povinností vyplývajících z nájmu. Zároveň má za to, že výpověď daná žalobkyni není platným právním jednáním i z formálních důvodů, neboť nespecifikuje přesnou výši dluhu. Navrhla proto, aby odvolací soud napadené rozhodnutí změnil a žalobě v plném rozsahu vyhověl, případně věc zrušil a vrátil soudu prvního stupně k dalšímu projednání.5. Žalovaný k odvolání žalobkyně uvedl, že rozsudek soudu prvního stupně považuje za věcně správný, přesvědčivě odůvodněný a navrhl jeho potvrzení. Zopakoval, že jednání žalovaného nemůže být považováno za rozporné s dobrými mravy, neboť mimo jiné bylo v řízení prokázáno, že žalobkyně je spoluvlastnicí budovy č. p. , Anonymizováno, , která je součástí pozemku parc. č. , hodnota, v k. ú. , adresa, , jedná se o bytový dům, který je jednoznačně způsobilý naplnit bytovou potřebu žalobkyně i její dcery. Žalobkyně hrubě porušila své povinnosti vyplývající z nájmu Bytu, když nezaplatila nájemné za dva měsíce, za další měsíc pak bylo nájemné započteno vrácením přeplatku zaplacených záloh. Skutečnosti, že si žalobkyně nevyzvedla výzvy k zaplacení dlužného nájemného, nemůže jít k tíži žalovaného, neboť tyto výzvy byly zaslány na její adresu, avšak žalobkyně si nepřebírá poštu na adrese Bytu ani na poště, a to i z důvodů, které ostatní spolunájemníci v domě uváděli, a sice že žalobkyně Byt pronajímá a neužívá pro vlastní bytovou potřebu. I z těchto důvodů nemohl nastat rozpor s dobrými mravy tím, že žalovaný dal žalobkyni výpověď z nájmu Bytu. Pokud jde o námitku, že výpověď z nájmu Bytu není formálně správná a je tak neplatná, uvedl, že je výpověď dostatečně určitá, neboť byl označen výpovědní důvod, dluh na nájemném a konkrétní měsíce, za které dluh trval. Je zjevné, že následně žalobkyně dlužné nájemné uhradila, tudíž jí bylo zcela zřejmé, o jaké období a jaké dlužné nájemné se jedná.6. Krajský soud v Praze jako soud odvolací po zjištění, že odvolání je přípustné, bylo podáno oprávněnou osobou a včas (§ 202 a contr., § 201, § 204 odst. 1 o. s. ř.) přezkoumal rozsudek soudu I. stupně a řízení, které jeho vydání předcházelo podle ust. § 212 a § 212a o. s. ř.) a dospěl k závěru, že odvolání žalobkyně není důvodné.7. Odvolací soud vycházel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně tak, jak jsou uvedena v bodě 3. – 5. napadeného rozsudku, a sh