26 Co 57/2026-134 – Krajský soud v Praze

1. Shora označeným rozsudkem (ve znění opravného usnesení) Okresní soud v Mělníku (soud I. stupně) ve výroku I. zamítl žalobu, aby žalovanému byla uložena povinnost zaplatit žalobci částku 990 000 Kč jako slevu z kupní ceny za právní vady nemovitostí a 100 000 Kč jako smluvní pokutu. Ve výroku II. uložil žalobci zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 54 720 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalovaného.2. Soud I. stupně se zabýval žalobním tvrzením, že účastníci uzavřeli dne 17. 8. 2020 kupní smlouvu (dále případně jen „Smlouva“), kterou žalovaný prodal žalobci nemovitosti, a to pozemek parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba bez č. p./č. e., jiná stavba, pozemek parc. č. , Anonymizováno, a pozemek parc. č. , Anonymizováno, , vše v k. ú. , adresa, , obec , adresa, (dále i jen ,,Pozemky“), za částku 3 700 000 Kč. Ve Smlouvě žalovaný mimo jiné prohlásil, že nemovitosti nejsou zatíženy žádnými právními vadami. Toto ujištění se však po uzavření Smlouvy ukázalo jako nepravdivé a předmět koupě – předmětné nemovitosti právní vady vykazují. Za tyto právní vady žalobce považuje skutečnost, že žalovaný prostřednictvím realitní kanceláře inzeroval stavbu na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, jako rodinný dům, ačkoliv se jedná pouze o zahradní chatu bez čísla evidenčního a čísla popisného. Na stavebním úřadě není evidována žádná dokumentace k této stavbě, tedy ani kolaudační rozhodnutí. Stavba chaty představuje zastavěnou plochu o výměře 67 m², ačkoliv ve Smlouvě je uvedena výměra 47 m², přičemž územním plánem obce byla v chatové oblasti povolena zastavěná plocha budov jen do 40 m². Je zde tak rozpor se správními předpisy, který zakládá pro žalobce riziko možného postihu či nutnosti provést nápravu. Na Pozemcích se rovněž nachází nezkolaudovaná plechová garáž a nezkolaudovaná čistička odpadních vod. Za existenci těchto právních vad žalobce požaduje po žalovaném slevu z kupní ceny ve výši 990 000 Kč a smluvní pokutu ve výši 100 000 Kč, která byla ve Smlouvě sjednána za porušení povinnosti prodávajícího předat předmět prodeje bez právních vad.3. Po provedeném dokazování soud I. stupně uzavřel, že mezi účastníky byla platně uzavřena Smlouva, na základě které nabyl žalobce do svého vlastnictví předmětné nemovitosti. Žalobcem namítané nedostatky označované jako vady neshledal soud I. stupně jako vady předmětu prodeje. Žalobce při uzavření Smlouvy věděl, co je předmětem prodeje, jím uváděné nedostatky mu v řádném výkonu vlastnického práva nebrání. Že stavba na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, není rodinným domem je evidentní už z obsahu samotné Smlouvy, ve které je uváděna jako stavba bez č. p./ č. e. Skutečná výměra zastavěné plochy byla rovněž zjistitelná, přičemž ve Smlouvě není uváděna výměra 47 m² jako výměra zastavěné plochy, ale jako výměra pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, . Žalobci rovněž nic nebránilo ještě před uzavřením Smlouvy zjistit si požadavky místního územního plánu ohledně zastavitelnosti Pozemků, stejně jako se zajímat o existenci stavební dokumentace ke stavbě na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, a existenci kolaudačního rozhodnutí ke této stavbě a k čističce odpadních vod, a to tím spíše, že při uzavírání Smlouvy prověřoval okolnosti týkající se předmětu prodeje s odbornicí ze společnosti , právnická osoba, , paní , jméno FO, . Uvedené zároveň znamená, že i v případě, kdyby vytýkané nedostatky předmětu koupě byly vadami ve smyslu právním, žalobce pozbyl práva k jejich uplatnění s ohledem na § 2103 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen ,,o. z.“), protože tyto tvrzené nedostatky mohl při obvyklé opatrnosti zjistit ještě před uzavřením Smlouvy. Soud I. stupně rovněž uzavřel, že za situace, kdy tvrzené nedostatky rozhodně nemají povahu vad skrytých, uplatnil žalobce tyto nedostatky opožděně ve smyslu § 2112 o. z. a z těchto důvodů žalobu zamítl.4. Proti tomuto rozsudku podal žalobce v zákonné lhůtě odvolání. Namítl v něm především, že se jmenovanou paní , jméno FO, nebyl v žádném smluvním vztahu na úrovni klient-makléř. Jmenovaná jím byla pouze přizvána k posouzení nestandardního požadavku makléře ohledně vyplacení provize v hotovosti; nad tento smluvený rámec pak již jen orientačně prošla návrh Smlouvy, z jehož obsahu se v řízení namítané nedostatky předmětu koupě nepodávaly. Pokud soud I. stupně uzavřel, že žalovaný si mohl a měl ověřit všechny namítané nedostatky ohledně předmětu Smlouvy ještě před jejím uzavřením, takový závěr podle něj nemá oporu v provedeném dokazování, jde jen konstrukci soudu. Dle žalobce naopak z jím předložených důkazů lze mít za prokázáno, že žalovaný o všech zmíněných nedostatcích předmětu Smlouvy při jejím uzavírání věděl a žalobci se o nich úmyslně nezmínil, aby ho uvedl v omyl. Pokud jde o inzerčně proklamovaný charakter prodávané stavby jako rodinného domu, jednalo se dle žalobce o podstatnou předsmluvní informaci žalovaného. Nejednalo se ze strany žalovaného jen o jakousi formální zkratku pro označení stavby, nýbrž o informaci o skutečném právním stavu stavby. Jednalo se tedy buď o výslovné ujištění prodávajícího, že prodávaná věc je bez vad, případně se jednalo o jeho snahu zastřít lstivě vadu prodávané věci, což způsobuje výluku pro uplatnění § 2103 o. z.5. Soud I. stupně podle žalobce rovněž pochybil, pokud zjištěný rozdíl mezi deklarovaným a skutečným rozsahem zastavěné plochy nezhodnotil v jeho skutečném právním významu, kdy rozšíření stavby nad výměru stanovenou územním plánem představuje ve své podstatě tzv. černou stavbu. Dle žalobce přitom sám žalovaný v řízení uvedl, že stavba zkolaudována byla. Žalobce má nadále za to, že vadou předmětu prodeje je i skutečnost, že nedošlo ke správně právnímu povolovacímu řízení ohledně na předmětných Pozemcích umístněné čističky odpadních vod. Soud I. stupně pochybil, pokud neprovedl navržené výslechy svědků Odvárkové a Procingera (zprostředkovávající realitní makléř) zejména k prokázání tvrzení, že žalovaný žalobce ujišťoval o bezvadnosti předmětu koupě, případně že zastíral skutečný stav. Soud I. stupně pochybil i tím, že nenechal vypracovat znalecký posudek na určení výše přiměřené slevy z kupní ceny převáděných nemovitostí. Soud I. stupně si rovněž nesprávně vyložil zákonem (§ 2103 o. z.) používaný pojem „obvyklá pozornost“ a ve své podstatě vyžadoval, aby žalobce před koupí provedl komplexní technicko-právní prověrku. Nesprávně soud I. stupně uzavřel, že namítané nedostatky předmětu koupě nejsou právními vadami ve smyslu § 1920 o. z. Podle žalobce i zdánlivě faktický nesoulad vyvolává konkrétní veřejnoprávní a soukromoprávní důsledky. Existence řádně nepovolené stavby představuje pro žalobce nemožnost řádného vlastnického užívání koupené nemovitosti. Nepředání stavebně technických a povolovacích dokladů k prodávané stavbě, jakož i ke zmíněné čističce odpadních vod představuje vadu v dokladech ve smyslu § 2099 o. z. Pokud stavba na pozemku parc. č. st. 352 zahrnuje nepovolenou přístavbu, jíž došlo zároveň k nepovolenému rozšíření zastavěné plochy, představuje to porušení povinnosti dle § 79 odst. 2 zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon, opatřit si územní rozhodnutí nebo územní souhlas. Takový stav pak zakládá naplnění skutkové podstaty přestupku podle § 301 odst. 1 písm. c) stavebního zákona. Vše uvedené podle žalobce zakládá existenci jím tvrzených právních vad předmětu koupě. Existence těchto vad zároveň zakládá i nárok na smluvní pokutu zakotvenou ve Smlouvě. Dle žalobce pak nesprávně soud I. stupně aplikoval ustanovení § 2112 o. z. ohledně posouzení opožděnosti uplatnění práva za vady, kdy správně mělo být aplikováno ustanovení § 2129 odst. 2 o. z. které pro prodej nemovitostí stanoví lhůta k uplatnění vad v délce pěti let od nabytí nemovitosti. Žalobce navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek soudu I. stupně změnil tak, že žalobě bude zcela vyhověno, případně aby ho zrušil a věc vrátil soudu I. stupně k dalšímu řízení za účelem doplnění dokazování.6. Žalovaný v písemném vyjádření k odvolání navrhl napadený rozsudek jako věcně správný potvrdit. Žalobcem zmiňovaná paní , jméno FO, poskytovala žalobci odbornou pomoc při posuzování předmětu prodeje v širším rozsahu, než žalobce tvrdí. Ve Smlouvě není nikde uvedeno, jakou výměru má stavba na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , rovněž v ní není uvedeno, že tato stavba by měla být rodinným domem. Projektovou a ani jakoukoliv další dokumentaci k předmětu převodu žalobce po žalovaném nikdy nevyžadoval, protože věděl, že žalovaný takovou dokumentací sám ani nemá. Všechny žalobcem namítané nedostatky předmětu koupě byly v době uzavírání Smlouvy objektivně a bez problému seznatelné. Pokud soud I. stupně nevyslechl v odvolání zmiňované svědky, nebylo jeho procesní povinností jejich výslech k důkazu provést, pokud potřebné skutečnosti zjistil z jiných důkazů.7. Odvolací soud poté, co usoudil, že odvolání bylo podáno osobou k tomu oprávněnou a že je přípustné, přezkoumal rozsudek soudu I. stupně, jakož i řízení, kt