13 CO 147/2022-240 — Krajský soud v Plzni

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně určil, že žalovaná je jediným a výlučným vlastníkem bytové jednotky [číslo] vymezené dle zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytu v budově [adresa] stojící na pozemku st. parc. [číslo] k ní náležejícího spoluvlastnického podílu o velikosti [číslo] na společných částech budovy [adresa] stojící na pozemku st. parc. [číslo] to vše v [katastrální uzemí] v obci [obec] evidované u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, [stát. instituce] na [list vlastnictví] (výrok I). Dále rozhodl, že žalovaná je povinna zaplatit žalobcům částku 2 134 115 Kč s příslušenstvím do tří dnů do právní moci rozsudku (výrok II). Žalované uložil povinnost zaplatit státem zálohované náklady řízení v částce 18 200 Kč (výrok III) a dále jí uložil povinnost zaplatit žalobcům na náhradě nákladů řízení 356 822,33 Kč nákladů řízení (výrok IV). 2. Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že žalobci nabyli od žalované na základě kupní smlouvy z 9. 11. 2018 výše specifikovanou bytovou jednotku za kupní cenu 2 150 000 Kč. Jednalo se o bytovou jednotku umístěnou v prvním nadzemním podlaží bytového domu, kterou předchůdkyně žalované rozšířila o suterénní prostory, které byly původně součástí sklepních prostor bytového domu. V suterénních prostorách bytu pak byla zřízena jedna místnost, WC a koupelna. Rozšíření bytu bylo kolaudováno Stavebním úřadem [stát. instituce]. Žalobci poté, co začali bytovou jednotku po jejím zakoupení od žalované užívat, zjistili, že je v ní přítomna nadměrná vlhkost, a to zejména v suterénních prostorách. Nejprve zaregistrovali vlhkost zdiva v šíři jednoho metru. Ohledně této vady vyšlo najevo, že její příčinou byl průnik vodního kondenzátu z neužívaného komína. Ohledně této vady se účastníci před zahájením řízení na základě dodatku kupní smlouvy z 9. 11. 2018 vyrovnali slevou z kupní ceny ve výši 15 885 Kč. Vlhkost bytu však ani po odstranění předmětné vady nezmizela. Žalobci proto nechali posoudit charakter a příčiny nadměrné vlhkosti bytové jednotky znaleckým posudkem znalce z oboru stavebnictví Ing. [jméno] [příjmení]. Znalec dospěl k závěru, že technický stav konstrukčních prvků prostoru bytové jednotky je havarijní v důsledku vzlínání a pronikání vlhkosti, příčinou je vlhkost ve zdivu zapříčiněná vzlínáním z podzákladí a souvrstvími obvodových zdí suterénu až do úrovně zdí 1. NP, poukázal na nesystémové řešení hydroizolace zdiva a celkového odizolování domu (exteriéru i interiéru). Znalec uvedl, že vlhkost z uvedených příčin ohrožuje zdraví osob, jedná se o závažnou poruchu, vlhkost působí na stavební materiály, výrazně se podílí na jejich degeneraci a stárnutí, stav bytu označil za havarijní. Uvedl, že se jedná o skrytou vadu, kterou nebylo možné zjistit při běžné vizuální kontrole v době převzetí. Posudek podal s doložkou podle ust. § 127a o. s. ř. S ohledem na zdravotní závadnost bytu dokumentovanou posudkem Ing. [jméno] [příjmení], s přihlédnutím k zájmu dvou nezletilých dětí mladších v té době tří let, žalobci od kupní smlouvy uzavřené s žalovanou dopisem ze 17. 12. 2019 odstoupili. Současně s odstoupením zaslali žalované k podpisu souhlasné prohlášení pro katastr nemovitostí, jímž mělo být stvrzeno, že se žalovaná v důsledku jejich odstoupení od kupní smlouvy stává opět výlučnou vlastnicí bytové jednotky. Žalovaná označila odstoupení žalobců od kupní smlouvy za neplatné a souhlasné prohlášení pro katastr nemovitostí nepodepsala. Namítala, že znalecký posudek Ing. [jméno] [příjmení] neuvádí konkrétní příčiny vzniku vlhkosti v bytě, nesouhlasila s tím, že je byt nezpůsobilý k bydlení, poukazovala na to, že v bytě žila s manželem a dcerou před jeho prodejem po dobu čtyř let bez zdravotních obtíží. Makléř realitní kanceláře, která prodej bytu zajišťovala, žalobce před uzavřením kupní smlouvy seznámil s faktickým stavem bytové jednotky, žalobci měli možnost poradit se s odborníkem. Argumentovala tím, že vypořádáním vady vlhkosti zapříčiněné kondenzací vody v komíně, jež byla mezi účastníky vyřešena na základě dodatku kupní smlouvy z 9. 11. 2018 slevou z kupní ceny, byly veškeré nároky žalobců z titulu vady vlhkosti bytové jednotky vypořádány, a proto jim další nároky z titulu uvedené vady nepřísluší, neboť vybrali-li si žalobci řešení vadného plnění formou slevy, pak provedenou volbu již bez jejího souhlasu nemohou měnit. Dále žalovaná namítala nedostatek své pasivní legitimace v řízení s tím, že mají-li tvrzené vady bytové jednotky spočívat v průniku venkovní vlhkosti do obvodového zdiva bytového domu z důvodu absence venkovní izolace, pak vnější plášť domu je společnou částí domu, a proto za jeho stav žalovaná neodpovídá, nýbrž odpovídá společenství vlastníků jednotek, a tudíž žalovaná není ve sporu pasivně legitimována. Protože pak mezi účastníky před zahájením řízení nedošlo k vyřešení sporu, obrátili se žalobci na soud žalobou o zaplacení částky 2 134 115 Kč odpovídající rozdílu mezi kupní cenou 2 150 000 Kč a částkou 15 885 Kč, kterou jim žalovaná poskytla jako slevu za vadu vlhkosti zapříčiněnou kondenzací vody v suterénu z neužívaného komína. Po poučení soudem prvního stupně o podmíněnosti vzájemných plnění z titulu neplatného, resp. zrušeného smluvního vztahu, pak žalobci svou žalobu v petitu doplnili o návrh na určení vlastnického práva žalované k bytové jednotce. Soud prvního stupně vyhověl důkaznímu návrhu žalobců, k němuž se žalovaná připojila, a k posouzení příčin, rozsahu a zjevnosti vady vlhkosti bytové jednotky zadal zpracovat posudek soudnímu znalci z oboru stavebnictví Ing. [jméno] [příjmení]. Jmenovaný znalec v písemném posudku stejně jako při výslechu před soudem konstatoval, že v suterénních prostorách bytové jednotky je patrná vlhkost obvodových stěn (poukazoval na výron sanytru). Stejně jako znalec [příjmení] [jméno] [příjmení], označil za příčinu vlhkosti vzlínání zatékající povrchové vody k základům suterénních stěn a kondenzaci vodní páry na povrchu suterénních stěn. Uvedl, že vlhkost se v bytové jednotce musela vyskytovat i v roce 2018, kdy byla uzavřena kupní smlouva. Stáří domu odhadl na cca 90 let a poukázal na to, že v době, kdy se dům stavěl, se izolace suterénních prostor neprováděla. Podle znalce není dům řádně izolován. Konstatoval, že zvýšená vlhkost suterénních zdí významně snižuje užitnou jakost bytové jednotky, může docházet k rozvoji plísní, což může mít za následek zdravotní problémy, alergie atd. Dále soud prvního stupně provedl výslech souseda žalobců, resp. bývalého souseda žalované [jméno] [příjmení], realitního makléře, který prodej bytu mezi účastníky zprostředkoval. Ten vypověděl, že vlhkost v bytu byla evidentní, nikterak jí před zájemci nezatajoval, byla znatelná zejména, když se přecházelo ze suterénu do patra, byl tam patrný rozdíl teplot. Z uvedeného důvodu se v bytě nacházela čistička vzduchu a odvlhčovač. Vypověděl, že jako makléř oba žalobce na vlhkost bytu upozornil a nabídl jim i přenechání odvlhčovače. Z jeho výpovědi vyplynulo, že na zdech bytové jednotky nebyla v době, kdy probíhala prohlídka, žádná vlhkost patrná. Dále soud prvního stupně vyslechl na návrh žalobců jako svědkyni paní [jméno] [příjmení], která vypověděla, že po nějakou dobu v předmětném bytě bydlela její kamarádka, neboť měla stejně jako žalobci o byt zájem. K zakoupení bytové jednotky však nakonec právě z důvodu nadměrné vlhkosti bytu nepřistoupila. Na podkladě fotodokumentace realitního makléře, na níž byl zachycen stav bytové jednotky v době jejího prodeje, vzal soud prvního stupně za prokázané, že žádné viditelné vady vlhkosti zdiva nebyly na stěnách bytu včetně suterénních prostor patrné. Stěna podél schodiště do suterénu byla obložena laminátovými panely, plochu stěny naproti schodišti pak vyplňovala šatní skříň. V této fotodokumentaci byl i snímek venkovního stavu budovy, kde byla na zdi patrná existence vlhkých map na omítce. Z obsahu spisu vyplývá, že oproti tomu měl soud prvního stupně k dispozici fotodokumentaci stavu po demontáži obkladového panelu u schodiště do suterénu provedenou žalobci po koupi bytu, jež byla součástí posudku znalce [příjmení] [jméno] [příjmení], dokumentující na stěnách v suterénu znatelné vlhké mapy. Z cenové nabídky společnosti [právnická osoba], kterou předložili žalobci, soud prvního stupně zjistil, že náklady na sanaci suterénních prostor by představovaly částku 163 625,70 Kč. 3. Z hlediska právního hodnocení posuzoval soud prvního stupně především otázku platnosti odstoupení žalobců od kupní smlouvy. Po zjištění, že v kupní smlouvě nebyly žádné podmínky odstoupení od smlouvy ujednány, vyšel z ust. § 2106 o. z., podle něhož má kupující právo od kupní smlouvy odstoupit, trpí-li zakoupená věc takovými vadami, které jsou podstatným porušením smlouvy. Podle ust. § 2002 o. z. je nutno podstatným porušením smlouvy rozumět takové její porušení, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala. Soud prvního stupně vyložil, že žalobc