61 CO 11/2022-117 — Krajský soud v Plzni

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně zamítl žalobu, kterou se žalobce domáhal po žalované zaplacení částky 24 800 Kč s příslušenstvím a uložil mu nahradit žalované náklady řízení v plné výši. Své rozhodnutí zdůvodnil tím, účastníci uzavřeli platnou kupní smlouvu, podle níž žalovaná nabyla do vlastnictví pozemek p. [číslo] trvalý travní porost v k.ú. [obec]. Na kupní ceně předmětného pozemku se účastníci dohodli před uzavřením smlouvy v souladu se znaleckým posudkem, proto je smlouva pro účastníky závazná, a na to nemá vliv případná zjištěná nesprávnost sjednané obvyklé ceny věci. Argumentaci žalobce související se stanovením kupní ceny při převodu nemovitostí dle zákona o půdě a oceňování náhradních pozemků podle zákona o půdě nelze analogicky použít na stanovení obvyklé ceny pro účel sjednání kupní ceny ve smlouvě o převodu nemovité věci. V případě vydání náhradních pozemků dle zákona o půdě musí být tyto oceněny dle vyhlášky č. 182/88 Sb. ve znění vyhlášky č. 316/90 Sb., zatímco kupní cena v případě prodeje věci musí být stanovena ve výši ceny obvyklé. Z těchto důvodů byla žaloba zamítnuta. 2. Proti tomuto rozsudku podal žalobce včasné odvolání, v němž namítá, že zásadní pro posouzení věci je, že v případě smluv uzavřených mezi Státním pozemkovým úřadem (dále také jen„ SPÚ“) a uživateli pozemků v zahrádkové osadě podle § 10 odst. 3 zákona č. 503/2012 Sb., o Státním pozemkovém úřadu, bylo povinností SPÚ na základě písemné žádosti oprávněného uživatele pozemku v zahrádkových nebo chatových osadách zřízených na základě územního rozhodnutí nebo existujících již před 1. říjnem 1976 převést pozemek do vlastnictví, popřípadě spoluvlastnictví této osobě. Nešlo o projev svobodné vůle smluvních stran, nýbrž jejím prostřednictvím byla realizována zákonem stanovená povinnost převést na uživatele pozemku v zahrádkové osadě pozemky v souladu s § 14 odst. 1 citovaného zákona za cenu obvyklou ve smyslu § 2 zákona č. 152/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákonná hodnota). Z dikce zákona jednoznačně vyplývá, že Státní pozemkový úřad převod musel realizovat za splnění zákonem stanovených podmínek, tedy i za zákonem definovanou cenu. Judikatura k této problematice je celkem jednotná, když je dlouhodobě opakován názor, že smlouvy, kterými převádí pozemky v režimu nárokového převodu Pozemkový fond ČR, respektive Státní pozemkový úřad, nejsou projevem vůle smluvních stran, nýbrž jejich prostřednictvím byla realizována zákonem stanovená povinnost převést pozemky za zákonem stanovených podmínek zákonem stanoveným subjektům. Pokud došlo v souzených případech k převodu pozemků v hodnotě vyšší nežli zákonné, učinil tak převádějící subjekt mimo rámec zákona, a proto i bez právního důvodu, čímž se žalovaná (nabyvatelka pozemku) na úkor žalobce (převádějícího) bezdůvodně obohatila. K vydání byli legitimováni ti, kteří se obohatili, nikoliv znalec, který pochybil při zpracování znaleckého posudku. V souvislosti s tím odkazuje na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR 28 Cdo 1189/2010 a 28 Cdo 1623/2019 a k námitce, že tato rozhodnutí nejsou případná, uvádí, že převod náhradního pozemku za pozemky nevydané je nutno odlišit od vydání pozemků v tzv. přímé restituci podle zákona č. 229/1991 Sb., kdy je ve správním řízení rozhodováno o vydání, respektive obnově vlastnického práva ke konkrétnímu pozemku. V případě převodu náhradního pozemku má Státní pozemkový úřad zákonem stanoven okruh osob, na které za zákonem stanovených podmínek, mimo jiné i hodnotových, smlouvou, nikoliv ve správním řízení, převede pozemek jako náhradní, proto je zde nepopiratelná podobnost s nárokovým převodem na uživatele pozemku v zahrádkových osadách. Na posouzení nemůže mít vliv ani to, že v daném případě cenu stanovil zákon č. 229/1991 Sb., nikoliv zákon č. 503/2012 Sb., protože oba tyto zákony definují dispoziční oprávnění pro žalobce a podmínky i cenové, za jakých může, respektive musí dispozici realizovat. Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 28 Cdo 1189/2010 posuzovalo prakticky obdobnou situaci, kdy původní posudek, ze kterého se vycházelo při stanovení ceny pozemků v převodní smlouvě, objednal Pozemkový fond ČR a nabyvatel toto ocenění pouze akceptoval. I v tomto případě, kdy měla být převodem saturována majetková křivda a žalovaným dle jejich tvrzení de facto vznikla křivda nová, Nejvyšší soud dospěl k tomu, že musí bezdůvodné obohacení vydat. Žalobce proto navrhl, aby odvolací soud napadené rozhodnutí změnil a žalobě v celém rozsahu vyhověl. 3. Žalovaná ve vyjádření k odvolání nesouhlasila s tím, že v judikatuře Nejvyššího soudu citované v odvolání je posuzovaná obdobná situace, neboť žalobce nepřípustně zobecňuje závěry zmíněných judikátů. Zásadní rozdíl mezi kauzami řešenými žalobcem uváděnou judikaturou a danou věcí spočívá v tom, že judikáty řešily jen specifickou a úzkou otázku vydání náhradních pozemků podle zákona o půdě č. 229/1991 Sb., respektive jejich oceňování a nikdy se nejednalo o převody pozemků formou kupní smlouvy. Oceňování náhradních pozemků podle zákona o půdě se mělo dít přesně podle podmínek stanovených zákonem, tedy ocenění mělo být učiněno ke konkrétnímu datu a podle zcela konkrétně označené oceňovací vyhlášky, zatímco v daném případě byla uzavírána kupní smlouva a podle zákona měla žalobce prodávat pozemky v dané zahrádkářské osadě za obvyklou cenu. Skutečnost, že zákon ukládá Státnímu pozemkovému úřadu povinnost určitým osobám při splnění zákonných podmínek převést pozemky, znamená automaticky nedostatek autonomní svobodné vůle na straně prodávajícího, ale co se týče obsahu smlouvy, není autonomie svobodné vůle Státního pozemkového úřadu jako prodávajícího nijak zvlášť omezena. Skutečnost, že má prodat pozemek za obvyklou cenu, je stanovena zákonem, ale obecně vzato i ostatní státní instituce a dokonce i státní podniky jsou při dispozicích se svým majetkem zavazovány zákonem k určitým podmínkám a k použití obvyklé ceny. To ale obecně neznamená, že by neměly svobodnou vůli a že by smlouvy jimi uzavřené mohly být libovolně revidovány právě třeba v otázce ceny a třeba jen na základě revizního posudku. Do důsledku vzato by závěry žalobce o nedostatku autonomie svobodné vůle vedly k nastolení právní nejistoty všech účastníků, kteří si od státních institucí cokoli kupují. Byl to žalobce, kdo jednostranně stanovil výši kupní ceny, a kupující na takovou cenu přistoupili a učinili tak v přesvědčení, že i stran kupní ceny je smlouva v naprostém pořádku. Způsob zjištění či stanovení obvyklé ceny byl zcela na svobodné vůli žalobce. Obvyklá cena nemusí být vůbec cenou zjištěnou znaleckým posudkem a ani zákon o oceňování majetku to nepředepisuje. Obvyklá cena je cenou, za kterou je prodávající ochoten něco prodat a kupující je ochoten to koupit a za takovou cenu se obvykle převody či koupě v daném místě a čase realizují. Jestliže žalobce zvolil způsob stanovení ceny znaleckým posudkem, je to způsob přípustný, ale jakmile uzavřel smlouvu na konkrétní cenu, a je jedno, zda podle znaleckého posudku či jinak stanovenou, smlouva platí a nelze ji jednostranně měnit ani odkazem na to, že si po letech nechal zpracovat další posudek a následně ještě další revizní posudek znaleckého ústavu. Žalovaná proto navrhla potvrzení napadeného rozsudku. 4. Odvolací soud přezkoumal napadené rozhodnutí dle ustanovení § 212 a 212a o. s. ř. a dospěl k závěru, že odvolání žalobce není důvodné. 5. Se skutkovým zjištěním soudu prvního stupně i jeho právním posouzením se odvolací soud plně ztotožňuje a v podstatě lze na odůvodnění napadeného rozsudku zcela odkázat. 6. Je nesporné, že pozemek byl na žalovanou převeden kupní smlouvou uzavřenou ve smyslu § 10 odst. 3 zákona č. 503/2012 Sb. na základě její žádosti, tj. v režimu nárokového převodu, a žalobce měl zákonnou povinnost pozemek převést za cenu obvyklou (dle § 14 odst. 1 zákona č. 503/2012 Sb.). Co se rozumí cenou obvyklou, stanoví § 2 odst. 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle něhož obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním. 7. V projednávané věci byla kupní cena stanovena na základě znaleckého posudku znalce [jméno] [příjmení] EV. [číslo] včetně jeho doplňků č. 1 ze dne 25.