10 Co 290/2025-354 — Krajský soud v Ústí nad Labem

1. V záhlaví označeným rozsudkem Okresní soud v Děčíně (dále jen „soud prvního stupně“) uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni 1 184,92 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 9,75 % z částky 35 117,45 Kč od 1. 2. 2019 do 20. 5. 2019 a se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,5 % z částky 1 184,92 Kč od 21. 5. 2019 do zaplacení, do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I.), zamítl žalobu co do zaplacení částky 101 511,08 Kč, zákonného úroku z prodlení ve výši 9,75 % z částky 102 592,55 Kč od 1. 2. 2019 do 20. 5. 2019 a zákonného úroku z prodlení ve výši 8,5 % z částky 101 511,08 Kč od 21. 5. 2019 do zaplacení (výrok II.) a žalobkyni uložil povinnost zaplatit žalovanému náklady řízení ve výši 88 637,10 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám jeho právního zástupce (výrok III.).2. Takto rozhodl soud prvního stupně o žalobě, podané u soudu prvního stupně dne 3. 6. 2019, kterou se žalobkyně po žalovaném domáhala vydání bezdůvodného obohacení za užívání jejího pozemku parc. č. , parcelní číslo, , zastavěná plocha, nacházejícího se v k. ú. , kat. území, , o celkové výměře , hodnota, m2, zapsaného na listu vlastnictví č. , číslo listu vlastnictví, pro katastrální území , kat. území, , obec , obec, , u Katastrálního úřadu pro , oblast působnosti, , Katastrální pracoviště , obec, (dále jen „pozemek“) žalovaným bez právního důvodu v období od 4. 6. 2016 do 30. 9. 2018 (dále též jen „rozhodné období“) ve výši (po částečném zpětvzetí žaloby) 102 696 Kč se zákonným úrokem z prodlení. Mezi účastníky bylo nesporné že žalobkyně je vlastníkem pozemku a že na jeho části stojí budova bez č. p./č. e., zemědělské stavení, zapsaná na listu vlastnictví č. , číslo listu vlastnictví, pro katastrální území , kat. území, , obec , obec, , u Katastrálního úřadu pro , oblast působnosti, , Katastrální pracoviště , obec, (dále jen „budova“), která je ve vlastnictví žalovaného. Pozemek se nachází v uzavřeném areálu ve vlastnictví žalovaného, budova je součástí tohoto areálu a žalovaný vlastní i pozemky obklopující předmětný pozemek. Žalovaný užívá část předmětného pozemku, na kterém budova stojí, bez právního důvodu, neboť v období od 1. 10. 2014 nedošlo mezi účastníky k dohodě o výši nájemného a k uzavření nájemní smlouvy. Žalovaný uhradil žalobkyni dne 20. 5. 2019 částku 45 000 Kč, jakožto cenu za užívání části pozemku za období od května 2016 do května 2019, odpovídající částce 15 000 Kč ročně. Sporná mezi účastníky byla skutečnost, kolik činila v rozhodném období obvyklá výše nájemného (cena za užívání předmětné části či celého pozemku) a zda žalovaný užívá i části pozemku nezastavěné budovou. Žalovaný hradí žalobkyni na základě vlastního odhadu obvyklé ceny za užívání pozemku částku 15 000 Kč ročně, vycházeje ze znaleckého posudku vypracovaného , jméno FO, dne , datum, , č. , hodnota, , jehož předmětem bylo zjištění obvyklé ceny nájemného za pozemek v rozhodném období (dále též jen „znalecký posudek“), a kterým znalec určil obvyklou cenu ročního nájemného ve výši 12 400 Kč – 14 000 Kč (ve vztahu k části výměry pozemku , hodnota, m2). Žalovaný s žalobou nesouhlasil, neboť je přesvědčen, že žalobkyně vůči němu nemá na uhrazení žalované částky nárok. Žalobkyně žalovaným uhrazenou částku 45 000 Kč zohlednila v žalobě tak, že jelikož žalovaný určil, že toto plnění je za období 5/16 – 5/19 a vydání bezdůvodného obohacení je požadováno za období do 30. 9. 2018, rozdělila uhrazenou částku tak, že na období 5/16 – 9/18 připadla částka 35 014 Kč a na období 10/18 – 5/19 částka 9 886 Kč. Vzhledem k částečnému zpětvzetí žaloby vyčíslila svůj nárok na vydání bezdůvodného obohacení za období od 4. 6. 2016 do 30. 9. 2018 částkou 137 710 Kč; při zohlednění poměrně uhrazené platby ve výši 35 014 Kč proto po žalovaném požaduje zaplacení 102 696 Kč.3. Soud prvního stupně při svém rozhodnutí vycházel ze znaleckého posudku , jméno FO, z , datum, , kterým byla stanovena obvyklá cena nájemného za užívání části předmětného pozemku o výměře , hodnota, m2 v roce 2016 - 12 500 Kč ročně, v roce 2017 -12 600 Kč ročně a v roce 2018 - 12 900 Kč ročně, a to procentní sazbou 5,5 % z obvyklé (tržní) ceny pozemku, kterou znalec určil porovnávací metodou částkou 254 310 Kč, tj. , částka, /m2. Dospěl k závěru, že závěry znalce o obvyklé výši nájemného jsou ve znaleckém posudku náležitě vysvětleny a odůvodněny a znalcem použitá metoda ke zjištění obvyklé výše nájemného (při absenci obdobných nájemních smluv), tj. jeho stanovení procentní sazbou z tržní hodnoty pozemku je logická a relevantní. Znalec ve znaleckém posudku zohledňoval skutečnost, že pozemek je zastavěn stavbou (zatímco srovnatelné pozemky nikoliv). Pochybnosti o správnosti závěrů znaleckého posudku nemůže podle názoru soudu prvního stupně založit ani případně ve znaleckém posudku chybně stanovená hodnota indexů trhu a polohy, použitá k určení ceny zjištěné, když cena zjištěná je administrativní (úřední) cena stanovená dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZOM“) a oceňovací vyhlášky č. 441/2013 Sb., ve znění pozdějších předpisů (dále jen „oceňovací vyhláška“), pročež se nejedná o obvyklou cenu a její použití proto není relevantní. Jde-li o rozsah užívání pozemku žalovaným, měl soud prvního stupně za prokázané, že žalovaný užívá nejen část pozemku nacházející se pod budovou, ale i části pozemku budovou nezastavěné s tím, že je nerozhodné, zda tyto části užívá sám žalovaný či osoby, kterým žalovaný umožnil do svého areálu přístup.4. Z hlediska právního posouzení vycházel soud prvního stupně z ustanovení § 2991 odst. 1, 2 a § 2999 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“). Zohlednil rovněž ustálenou judikaturu Nejvyššího soudu, a to jeho rozsudky ze dne 6. 5. 2009, sp. zn. 30 Cdo 1207/2007 a ze dne 20. 3. 2012, sp. zn. 28 Cdo 337/2011. Dovodil, že bezdůvodné obohacení je ocenitelné peněžitou částkou, která odpovídá částkám vynakládaným obvykle v daném místě a čase na užívání obdobných nemovitostí, zpravidla právě formou nájmu (tj. nájemné, které se vytváří na trhu s nájmy a je dáno stavem místní a časové nabídky a poptávky). Zaujal právní závěr, že žalobkyně je vlastnicí předmětného pozemku, pročež je dle § 1012 o. z. dána její aktivní věcná legitimace ve věci. Tím, že žalovaný užíval pozemek bez právního důvodu, je dána jeho pasivní věcná legitimace ve věci a na jeho straně vzniklo dle § 2991 odst. 2 o. z. ve spojení s § 2999 odst. 1, věty první o. z. bezdůvodné obohacení, jehož předmět nelze žalobkyni vydat; proto je žalovaný povinen poskytnout žalobkyni peněžitou náhradu odpovídající v daném místě a čase obvyklému nájemnému. Vzhledem k tomu, že žalovaný užíval celý pozemek o výměře , hodnota, m2, přepočítal obvyklou cenu pozemku k datu vypracování znaleckého posudku na částku 303 240 Kč (vycházeje z částky , částka, /1 m2, jakožto obvyklé ceny pozemku dle znaleckého posudku, tj. , hodnota, x , hodnota, ), z čehož následně vyčíslil obvyklé nájemné/bezdůvodné obohacení za celý pozemek k datu vypracování znaleckého posudku na částku 16 678,20 Kč ročně (5,5 % z 303 240 Kč); tuto částku ještě redukoval dle míry inflace a vyčíslil obvyklé nájemné za rozhodné období částkou 35 117,45 Kč. Na tuto částku započítal platbu žalovaného ze dne 20. 5. 2019 v poměrné výši 33 932,53 Kč (vycházeje z celkově zaplacené částky 45 000 Kč a z rozhodného období 5/2016 - 5/2019 = 37 měsíců, tj. 1 216,22 Kč měsíčně) a dospěl k závěru, že rozdíl mezi obvyklým nájemným za rozhodné období (35 117,45 Kč) a částkou uhrazenou žalovaným na toto období (33 932,53 Kč) činí 1 184,92 Kč, kterou žalobkyni vůči žalovanému z titulu bezdůvodného obohacení přiznal, a to včetně zákonného úroku z prodlení s tím, že se žalovaný ocitl v prodlení s úhradou částky 35 117,45 Kč nejpozději dne 1. 2. 2019 (vycházeje z výzvy žalobkyně z 12. 11. 2018), po částečné úhradě ve výši 33 932,53 Kč je žalovaný v prodlení s úhradou zbývající dlužné částky 1 184,92 Kč od 21. 5. 2019. Ve zbývající části žalobu jako nedůvodnou zamítl (výrok II. napadeného rozsudku).5. Soud prvního stupně se v odůvodnění napadeného rozsudku vypořádal s důvody, proč při svém rozhodnutí nevycházel z dodatku č. , hodnota, ke znaleckému posudku č. , hodnota, vypracovaného bez jakéhokoli zadání znalcem , jméno FO, dne , datum, (dále též jen „dodatek“). Znalec tento dodatek vypracoval v reakci na stanovisko žalobkyně ke znaleckému posudku, k němuž byl požádán o vyjádření. Soud prvního stupně znalce nežádal o vypracování nového znaleckého posudku ani o vypracování dodatku ke znaleckému posudku. V dodatku znalec určil cenu nájemného z celé výměry pozemku pro rok 2021 částkou 20 170 Kč (po zaokrouhlení); tuto částku stanovil jako 5,5 % z ceny zjištěné podle ZOM a oceňovací vyhlášky, kterou určil částkou 366 689,36 Kč. K použití ceny zjištěné jako základu pro určení nájemného znalec v dodatku uvedl, že tuto použil „v souladu s vyjádřením žalobce“, když nelze nalézt srovnatelné a použi