230 C 6/2020-131 — Městský soud v Brně

1. Žalobce se žalobou domáhal po žalované úhrady částky 29 236 Kč z titulu neuhrazeného vyúčtování za období roku 2018. Jedná se o vyúčtování záloh na úhradu jednotlivých služeb a příspěvků na krátkodobé výdaje na správu domu a pozemku a na základě té skutečnosti, že žalovaná je vlastnicí bytové jednotky [číslo] garážové jednotky [číslo] v domě [ulice a číslo], [obec], a současně je členem společenství vlastníků jednotek [ulice a číslo] (dále jen„ SVJ“). Předmětné vyúčtování obdržela žalovaná dne 5. 4. 2019, přičemž nedoplatek pro bytovou jednotku je v částce 29 059 Kč a nedoplatek pro garáž činí 177 Kč, celkem pak jde o žalovanou částku. 2. Žalovaná se ve věci vyjádřila tak, že toto vyúčtování reklamovala, když jí byla účtována částka za vodné a stočné pro bytovou jednotku [číslo] ve výši 32 414,90 Kč. K této částce správce [anonymizováno] SBD dospěl uplatněním tzv. náhradního pravidla podle finančních pravidel pro správu a služby SVJ. Žalovaná namítla, že e-mailem ze dne 8. 4. 2019 sdělila žalobci náměr svého bytového vodoměru a následně dne 20. 1. 2020 uhradila manipulační poplatek ve výši 500 Kč za žádost o nové vyúčtování. I přes opakované žádosti k tomuto však žalobce nepřistoupil. Dále namítla, že toto vyúčtování nesplňuje náležitosti pro řádné vyúčtování, jednak použitím tohoto tzv. náhradního pravidla, tedy určité fikce odběru, která je nepřípustná, a to i s ohledem na předchozí skutečnou spotřebu žalované, která činila řádově cca 5 500 Kč za rok a částka vyúčtovaná žalované v předmětném vyúčtování za spotřebu vody odpovídá 20 % spotřeby celého bytového domu. Dále namítla, že nedošlo k vyúčtování dlouhodobých záloh. Ze všech těchto důvodů dle žalované tak nedošlo k řádnému vyúčtování a částka uplatněná žalobcem tak ani nemůže být splatná. Dále poukazuje i na tu skutečnost, že žalobce odmítnutím opravného vyúčtování a podáním žaloby koná nejen v rozporu se stanovy SVJ, ale i proti vůli ostatních členů žalobce, jak je zřejmé ze zápisu ze shromáždění z 19. 6. 2019. 3. Z provedeného dokazování soud zjistil a vzal za prokázané následující skutečnosti. Z informace o jednotce č. jednotky [číslo] – byt a [číslo] – garáž je zjevné, že tyto jednotky, které se obě nachází v budově číslo popisné [číslo] v katastrálním území Řečkovice, jsou ve vlastnictví žalované. Z výpisu z rejstříku SVJsoud zjistil, že žalobce je společenství vlastníků jednotek s účelem zajišťování správy domu a pozemku. 4. Ze stanov SVJ vyplynulo, že tyto byly schváleny na zasedání shromáždění dne 25. 4. 2016 s účinností od 26. 4. 2016. V článku 21 odst. 4 těchto stanov je upraveno právo každého člena společenství vlastníků obdržet vyúčtování záloh na úhradu jednotlivých služeb a příspěvků na krátkodobé výdaje na správu domu a pozemků nejpozději do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období. Finanční vyrovnání přeplatků a nedoplatků z vyúčtování zálohových plateb provedou správce a vlastník jednotky způsobem a ve lhůtě stanovené finančními pravidly. Přílohou č. 2 těchto stanov jsou finanční pravidla pro správu, přílohou č. 4 jsou stanoveny spoluvlastnické podíly a plošná výměra jednotek domu. Z této přílohy č. 4 je patrno, že byt [číslo] má výměru 53,35 m2, výměru terasy pak 8,5 m2. Pokud se jedná o zde uvedené jednotky 31 až 54, zde nebylo sporu o tom, že toto jsou garáže. U garáže žalované je pak uvedena výměra 18 m2. Mezi účastníky nebylo sporu ani o tom, že do těchto garáží není zavedena voda a vodné a stočné pro tyto jednotky tak není účtováno. Finanční pravidla pro správu a služby SJV pak v rámci definic pojmu uvádí jako SVP čitatel spoluvlastnického podílu vztažený na základ [číslo]. V článku 3 všeobecná ustanovení, bod 8 je uvedeno, že pokud je některá položka KV, což jsou krátkodobé výdaje, rozúčtované jinak než podle SVP, musí být jednoznačně konkretizována. Dle článku 4 zálohy na dlouhodobé výdaje bod 1 činí zálohy na DV, což jsou dlouhodobé výdaje, v Kč na jednotku a měsíc 0,15xSVP. Dle bodu 4 nevyčerpaný zůstatek záloh na DV se nevypořádává a převádí se do následujícího roku. Dle článku 6 služby, bod 3, případné námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování předloží vlastník správci nejpozději do 30 dnů ode dne předložení vyúčtování. Vyřízení uplatněných námitek musí být správcem uskutečněno nejpozději do 30 dnů od jejich podání. Tabulka č. 2 pak vymezuje služby a způsob rozúčtování nákladů na služby. Pro vodné a stočné jsou zde uvedena zvláštní pravidla. Pod bodem b) této tabulky je uvedeno, že pokud některý vlastník jednotky na výzvu správce nebo výboru SVJ nesdělí náměr bytového vodoměru ani neumožní jeho odečet nebo bude tento náměr neprůkazný, bude rozdělení nákladů na vodné a stočné provedeno takto: vlastníkům s průkaznými náměry bude započtena spotřeba vody podle náměru jejich vodoměrů, vlastníkům s neprůkaznými nebo chybějícími náměry bude započteno zbývající množství, a to podle velikosti jejich SVP. U žalované je SVP pro jednotku [číslo] – [číslo] as pro jednotku [číslo]. 5. K dotazu soudu ohledně nespornosti opakovaných výzev ze strany žalobce na žalovanou ohledně předložení náměru vodoměru počátkem roku 2019 žalovaná uvádí, že došlo k nedorozumění. Domnívala se, že tento náměr odeslala a proto na hromadné e-maily vyzývající k jeho předložení nereagovala. Toto však vyvrací emaily, když u opakovaných výzev již nešlo o žádné hromadné maily, konkrétně výzva z 13. 1. 2019 byla adresována jen žalované, výzva z 27. 1. 2019 taktéž nejde označit za hromadnou, když se jednalo o upomínku pro šest osob, s tím, že dosud nedodali stavy vodoměrů, 5. 2. 2019 byla žalované přeposlána konverzace s paní [příjmení], provádějící vyúčtování, opět tedy jde o mail týkající se jen její osoby a následně jí bylo přeposíláno i sdělení z 26. 2. 2019, že bude postupováno podle náhradního pravidla, pokud nedodá stav dříve, než bude vyúčtování provedeno. 6. Nebylo ani sporné, že všech zbývajících 29 bytů náměry předložilo, chyběl náměr pouze od žalované. Tento náhradní způsob rozúčtování prováděl žalobce poprvé, nikdy dříve daná situace nenastala. 7. E-mail z 5. 4. 2019 s přílohami, kterými jsou zúčtovací list záloh a nákladů za období 1. 1. 2018 až 31. 12. 2018, jak pro byt (č.l. 15 druhá strana) tak pro garáž (č.l. 16) dokládá, že toto vyúčtování bylo předmětného dne zasláno žalované. Nakonec uvedené nebylo sporováno, když účastníci shodně uvedli, že komunikace emailem byla mezi nimi běžná. K bodu A obou zúčtování zástupce žalované namítl, že z vyúčtování není patrno, kolik bylo žalovanou uhrazeno na dlouhodobých zálohách, navíc tyto částky nesouhlasí s předpisem záloh z 29. 1. 2015, jež byl platný i pro rok 2018. Platnost tohoto předpisu pro rok 2018 nebyla sporována. Z uvedeného předpisu pak vyplývá výše záloh jak pro byt stanovený částkou 1 842 Kč a částkou 591 Kč pro garáž, u obou předpisů je tato celková částka jednotlivě rozpočtena na zálohy na jednotlivé provozní výdaje a zálohy na jednotlivé služby. Současně je zde uvedeno, že dlouhodobá záloha na opravy, údržbu a technické zhodnocení společných částí domu nepoužitá v příslušném kalendářním roce se převádí do následujícího roku. Také je zde stanovena splatnost záloh do 25. dne téhož měsíce. 8. V předmětných vyúčtováních je pro každou jednotku uvedeno, kolik bylo uhrazeno na zálohách, je rozděleno, kolik bylo uhrazeno na zálohách na správu domu (celkem 3 010 Kč pro byt a 687 Kč pro garáž), kolik bylo uhrazeno na zálohách na služby (celkem u bytu jde o částku 6 777 Kč a u garáže 1 050 Kč), tyto celkové částky zaplacených záloh jsou jednotlivě rozpočítány u každé položky nákladů na správu i u služeb. Současně je uvedeno, kolik jsou náklady na dům, je uvedeno, jak došlo k výpočtu pro žalovanou (zda jde o přepočet dle SVP či jinak), v neposlední řadě je vždy uvedeno, že dlouhodobá záloha je uhrazena v plné výši, je zde uvede počáteční stav dlouhodobé zálohy k 1. 1. 2018 a konečný stav ke konci roku 2018. Současně je uvedeno u každé jednotlivé položky správy domu i u služby, jaké byly skutečné náklady. U bytu je pak celková položka nákladů u správy domu částka 4 215,30 Kč, u služeb pak 34 630,90 Kč (z tohoto je sporována položka vodné a stočné v částce nákladů 32 414,90 Kč). U garáže je pak celková položka nákladů u správy domu částka 2 846,50 Kč, u služeb pak 539,90 Kč. 9. Ještě téhož dne reagovala žalovaná mailem se sdělením:„ Neuznavam a rozporuji v plnem rozsahu. Vase aktivity jsou usmevne a amaterske, vc. vecne neprislusneho soudu.“ Dne 13. 4. reagoval žalobce s dotazem, zda má tuto zprávu považovat za reklamaci vyúčtování. Žalovaná odpověděla téhož dne, že ano. Dne 24. 4. jí bylo žalobcem sděleno, že tuto námitku nelze považovat za reklamaci, neboť reklamovat lze jen chyby či nedostatky, nikoli však vlastní, ale výbor rozhodl, že pokud žalovaná požádá o nové vyúčtování a zaplatí manipulační poplatek a případné náklady smluvního správce s opravným vyúčtováním, dojde k započtení předloženého náměru z 8. 4. 2019. Reakce žalované je z 25. 4. 2019 s tím, že žalovaná nemá čas ani náladu na absurdní nápady pana [příjmení],