119 C 129/2022-148 — Městský soud v Brně

1. Žalobou doručenou soudu dne 26. 5. 2022 se žalobce domáhal přezkoumání oprávněnosti a platnosti výpovědi z nájmu prostor sloužících podnikání – restaurace [ulice] na adrese [adresa]. Žalobce tvrdil, že mu byla dne 8. 2. 2022 doručena výpověď z nájmu, a to na adresu bývalé jednatelky žalobce, paní [jméno] [příjmení]. Proti této výpovědi dne 3. 3. 2022 doručil žalovanému námitky. Co se týče důvodu výpovědi spočívajícím v prodlení s placením nájemného, uvedl žalobce, že žalovaný v době údajného prodlení žalobce neoprávněně disponoval finančními prostředky, které mu poskytl žalobce jako platby za teplo, nicméně které neodpovídaly skutečně spotřebovanému teplu a které by částku dlužného nájemného bezpečně pokryly. Rovněž má žalobce za to, že za prodlení s platbou nemůže být odpovědný, když žalovaný negativně působil na jeho cashflow tolerováním konkurenčního jednání vinárny a prodejce oblečení v totožném objektu. 2. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby. Uvedl, že výpověď byla žalobci doručena již 24. 1. 2022, a to na adresu sídla žalobce. Důvodem výpovědi bylo prodlení s úhradou nájemného přesahující 10 dní, jak je uvedeno v nájemní smlouvě a připojených obchodních podmínkách. Námitky proti výpovědi byly podány opožděně, a právo na přezkoumání oprávněnosti výpovědi tak žalobci zaniklo. Co se týče neoprávněně vymoženého plnění, žalovaný uvedl, že v souladu s obchodními podmínkami není možné jednostranné započtení. Dále žalovaný poukázal na znění nájemní smlouvy včetně obchodních podmínek v tom směru, že tyto zakazují žalovanému nárokování si ochrany před konkurenčním jednáním jakéhokoliv druhu. 3. Z provedeného dokazování soud zjistil následující skutkový stav: Mezi žalovaným jako pronajímatelem a žalobcem jako nájemcem byla dne 25. 6. 2018 uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem byl prostor sloužící k podnikání v 1. nadzemním podlaží [anonymizována tři slova] [jméno] na adrese [adresa] (dále také„ Prostor nájmu“). Doba nájmu byla sjednána od 1. 7. 2018 do 30. 6. 2023 s tím, že na žádost nájemce podanou alespoň 6 měsíců před uplynutím doby nájmu, může být uzavřena nová nájemní smlouva. Nájemné bylo sjednáno ve výši 1 000 Kč do 30. 11. 2018 a dále ve výši 35 000 Kč. Výše plateb za služby spojené s užíváním předmětu nájmu byly sjednány ve výpočtovém listu, který byl spolu s obchodními podmínkami nedílnou přílohou smlouvy (z nájemní smlouvy – [jméno] [příjmení] – [obec] včetně obchodních podmínek). K nájemní smlouvě pak byl dne 2. 2. 2020 uzavřen dodatek, kterým bylo mezi stranami dohodnuto, že žalobce může přenechat Prostor do podnájmu (z dodatku [číslo] k nájemní smlouvě). Dále byla dne 1. 4. 2020 uzavřena podnájemní smlouva mezi žalobcem jako nájemcem a společností [právnická osoba] jako podnájemcem, jejímž předmětem byl Prostor nájmu (ze Smlouvy o podnájmu nebytových prostor). 4. Dne 8. 10. 2020 žalobce uznal dluh vůči žalovanému ve výši 874 776,67 Kč z titulu dlužného nájemného, servisních poplatků a dlužných plateb valorizace nájemného a servisních poplatků. Strany se rovněž dohodly na způsobu splácení dlužné částky a na odklad splácení v době trvání nouzového stavu vyhlášeného vládou České republiky (z uznání dluhu ze dne 8. 10. 2020). 5. Přípisem ze dne 18. 1. 2022 vypověděl žalovaný nájemní smlouvu ze dne 25. 6. 2018 z důvodu, že je nájemce o více než 10 dní v prodlení s placením nájemného a plnění za spotřebu médií za měsíc prosinec 2021 (dlužná částka 17 726,95 Kč) a leden 2022 (dlužná částka 70 081,95 Kč). Žalobce byl poučen o 14denní výpovědní lhůtě a rovněž o jeho právu podat námitky do jednoho měsíce od doručení výpovědi a o právu žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi (z výpovědi ze dne 18. 1. 2022). Výpověď byla doručována na adresu [adresa žalobkyně] (z obálky na č.l. 54). V době doručování výpovědi měl žalobce na adrese [adresa žalobkyně] adresu sídla zapsanou v obchodním rejstříku (z výpisu obchodního rejstříku žalobce). Proti výpovědi podal dne 3. 3. 2022 žalobce námitky (z námitek proti výpovědi ze dne 3. 3. 2022). Přípisem ze dne 16. 3. 2021 a ze dne 30. 3. 2021 žalobce reagoval na vyjádření žalovaného k námitkám proti výpovědi (z přípisu žalobce ze dne 16. 3. 2021 a ze dne 30. 3. 2021). 6. Z předpisu splátek dluhu ve výši 1 212 836,67 Kč vyplývá, že žalobce uhradil 5. splátku ve výši 50 535 Kč splatnou dne 30. 9. 2021 ke dni 29. 9. 2021 (částku 30 000 Kč) a 4. 10. 2021 (částku 20 535 Kč) a 6. splátku splatnou dne 30. 10. 2021 ke dni 2. 11. 2021 (částku 25 535 Kč) a ke dni 8. 11. 2021 (částku 25 000 Kč) (z předpisu splátek na č.l. 22). 7. Z ostatních provedených důkazů - emailové komunikace ze dne 18. 6. 2021, žádosti o sdělení informací ze dne 28. 6. 2021, protokolu o předání, usnesení Městského soudu v Brně č.j. 20 Nc 21/2022-15, upozornění na vyklizení ze dne 24. 3. 2022, soupisu věcí nacházejících se v Prostoru, soupisu zadržených movitých věcí, žádosti o vyloučení některých movitých věcí z uplatnění zadržovacího práva, z přípisu ze dne 5. 4. 2022, z rozsudku č.j. 3 To 292/2021-206, z emailové konverzace ze dne 28. 6. 2021, z dokumentu rozdělení dodávek a prací při vybavování obchodní pasáže, průkazu energetické náročnosti budovy, z přípisu ze dne 9. 7. 2021 (č.l. 131), ze dne 28. 6. 2021 (č.l. 133) a ze dne 26. 7. 2021 (č.l. 134) nevyplývají žádné skutečnosti, které by byly významné pro posouzení věci. 8. Na základě zjištěného skutkového stavu dospěl soud k následujícím právním závěrům: 9. Mezi účastníky byla dne 25. 6. 2018 uzavřena v souladu s ust. § 2302 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále také „o. z.“), smlouva o nájmu prostoru sloužícího podnikání. Na základě této smlouvy se žalovaný zavázal přenechat žalobci [příjmení] nájmu k užívání jako restaurační zařízení, a žalobce se zavázal za to platit sjednané nájemné. Mezi stranami bylo nesporné, že žalobce neuhradil faktury [číslo] [číslo] kterými byla vyúčtována částka nájemného a plnění za spotřebu médií za měsíc prosinec 2021 a leden 2022. V souladu s čl. XXIII. bod 3.1. písm. b) obchodních podmínek vypověděl žalovaný nájemní smlouvu žalobci, a to z důvodu, že byl žalobce více než 10 dní v prodlení s uvedenými platbami. Výpověď obsahovala řádně specifikovaný výpovědní důvod, poučení o možnosti podat námitky proti výpovědi i o možnosti domáhat se přezkoumání oprávněnosti výpovědi. Výpověď byla doručena žalobci dne 24. 1. 2022, a to na adresu jeho sídla zapsanou v obchodním rejstříku a současně uvedenou v záhlaví nájemní smlouvy. Ačkoliv se zásilka s výpovědí vrátila s tím, že si ji adresát v úložní době nevyzvedl, považuje se za řádně doručenou, neboť uložením na poště dne 24. 1. 2022 se dostala do dispoziční sféry žalobce a bylo již v jeho silách se se zásilkou seznámit. Pokud žalobce namítá nesprávnost adresy pro doručení, když správnou adresu žalovanému sdělil při předchozí komunikaci, nelze s tímto tvrzením souhlasit s odkazem na článek IX. bodu 2 nájemní smlouvy, který pro doručování umožňuje volbu mezi adresou uvedenou v záhlaví, tou, jež nájemce (žalobce) později pronajímateli písemně sdělí, nebo adresou jeho sídla. Výpověď byla tedy žalobci řádně doručena dne 24. 1. 2022 a od tohoto data mu počala běžet lhůta k podání námitek ve smyslu ust. § 2314 o.z. Námitky byly žalovanému doručeny dne 4. 3. 2022, tedy opožděně (lhůta k jejich podání uplynula dne 23. 2. 2022). Marným uplynutím lhůty k podání námitek pak žalobci v souladu s ust. § 2314 odst. 2 o.z. zaniklo právo domáhat se u soudu přezkoumání oprávněnosti výpovědi. 10. Argumenty žalobce o zásazích žalovaného do jeho cashflow a nesprávném účtování plateb za teplo, nemůže brát soud s ohledem na shora učiněné závěry v potaz. Tyto skutečnosti by bylo nutné posuzovat v rámci přezkumu oprávněnosti výpovědi z nájmu, nicméně vzhledem k tomu, že žalobce právo domáhat se přezkumu ztratil opožděně podanými námitkami, nebyl v tomto řízení pro přezkum daných skutečností prostor. 11. Soud tedy v souladu se shora uvedeným dospěl k závěru, že nelze konstatovat neplatnost výpovědi žalovaného, neboť tato obsahovala všechny náležitosti výpovědi nájmu z prostor sloužících podnikání ve smyslu ust. § 2310 o.z. a současně byla žalobci řádně doručena. Co se týče žalobou požadovaného přezkoumání oprávněnosti výpovědi, ztratil na nej žalobce nárok marným uplynutím lhůty k podání námitek proti výpovědi. Soudu proto nezbylo než žalobu zcela zamítnout. 12. K námitce žalobce, že výpověď doručená dne 24. 1. 2022 byla zrušena novou výpovědí doručenou bývalé jednatelce žalobce dne 8. 2. 2022, soud nad rámec výše uvedeného rozhodnutí dodává, že v případě obou doručovaných výpovědí se jedná pouze o jedno právní jednání, které je pouze opětovně doručováno, nikoliv o dvě samostatná jednání, která by se mohla navzájem nahrazovat. 13. Pokud jde o výrok o náhradě nákladů řízení, soud přiznal úspěšnému žalovanému dle § 142 odst. 1 o.s.ř. právo na náhradu nákladů potřebných k účelnému bránění práva, která sestává z odměny za zastupování za 4 úkony právní služby po 1 500 Kč dle § 7 bod 5 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tar