38 C 170/2023-13 — Městský soud v Brně

1. Žalobce se žalobou doručenou Městskému soudu v Brně dne 29. 8. 2023 domáhal vydání rozhodnutí, jímž by soud určil výši nájemného k bytu [číslo] nacházejícího se v bytovém domě na ulici [adresa], č. or. [anonymizováno] v [obec] ke dni podání žaloby. Svou žalobu odůvodnil tak, že účastníci uzavřeli nájemní smlouvu k výše uvedenému bytu dne 22. 12. 2008. Výše nájemného byla stanovena na 110 Kč/m2. Nájemné se od uzavření nájemní smlouvy nezvýšilo. Žalobce žalovaným doručil dne 3. 4. 2023 návrh na zvýšení nájemného. Žalovaní se k návrhu dosud nevyjádřili ani nezačali platit nové nájemné. Srovnatelné nájemné v lokalitě dle žalobce činí alespoň 145,91 Kč/m2/měsíc a navrhovaná výše tak je dokonce nižší než srovnatelné nájemné. Žalobce žalovaným před podáním žaloby zaslal marně předžalobní výzvu. 2. Žalovaní se k žalobě nevyjádřili. 3. Soud v této věci rozhodoval pouze na základě listinných důkazů, neboť to typová povaha věci umožňuje (skutková zjištění o právně významných skutečnostech, jež jsou mezi účastníky sporné, lze činit jen na základě listin) a bez jednání ve smyslu § 115a občanského soudního řádu. 4. Soud z předložených důkazních prostředků, a to z informace o pozemku ze dne 24. 7. 2023, nájemní smlouvy ze dne 22. 12. 2008, evidenčního listu platného od 1. 6. 2022, návrhů ze dne 3. 4. 2023 včetně doručenek, výpisu z usnesení ze dne 8. 3. 2023 včetně přílohy, evidenčních listů platných do 1. 7. 2023 od srovnatelných bytů ve vlastnictví žalobce v počtu 3 ks, zjistil následující: 5. Výše uvedený byt je ve vlastnictví žalobce, jak vyplynulo z předložené informace o pozemku. Dne 22. 12. 2008 byla uzavřena nájemní smlouva mezi žalobcem a žalovanými k výše uvedenému bytu na dobu neurčitou. Nájemné bylo účastníky sjednáno dle tehdy platných cenových předpisů ve výši 110 Kč/m2/měsíc dle připojeného evidenčního listu. Jednostranné úpravy nájemného byly možné jen při změně platné právní úpravy cenových předpisů. Z evidenčního listu platného ode dne 1. 6. 2023 soud zjistil, že k předmětnému bytu byla stanovena sazba za 1 m2 ve výši 110 Kč a velikost nájemné plochy byla v evidenčním listě stanovena na 73,18 m2. Z výpisu z usnesení ze dne 8. 3. 2023 soud zjistil, že v bodě č. 10 byla projednávána změna výše nájemného, která byla jednomyslně schválena. Dne 3. 4. 2023 byl podán návrh pronajímatele na zvýšení nájemného o 20 % na 132 Kč/m2/měsíc a nově předepisované nájemné tak celkem činí 9.659 Kč. Žalovaní byli současně vyzváni, aby do 60 kalendářní dnů doručili žalobci souhlas se zvýšením nájemného. V případě, že tento souhlas nebude nájemcem dán, bude pronajímatel nucen řešit určení výše nájemného soudní cestou. Návrh byl žalovaným dle doručenek doručen dne 26. 4. 2023. Ze změny výše nájemného včetně příloh 2/2e usnesení ze dne 8. 3. 2023 soud zjistil, že navrhovaná sazba nájemného pro k.ú. [část obce] činí v rozmezí 120- 132 Kč, při navýšení o 20% z aktuální sazby nájemného. Pro bytový dům na adrese [ulice a číslo], v k.ú. [část obce] pak představuje navrhovaná sazba nájemného 132 Kč, tedy 18% navýšení dle současné sazby nájemného. Z evidenčních listů pro výpočet nájemného s platností od 1.7.2023 soud zjistil, že pro nejméně dva byty 3+1 na ulici [ulice] v [obec] je stanovena sazba za m2 145,91 Kč, pro byt na ulici [] [anonymizováno] v [obec] o velikosti 3+1 činí sazba za m2 145,91 Kč. 6. Podle ustanovení § 2249 odst. 1 až 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jen„ OZ“) neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží. Prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu. 7. Podle ust. § 3074 odst. 1 a 2 OZ nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht. Ustanovení § 2249 odst. 1 se nepoužije v případě, že nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu. V takovém případě má pronajímatel právo navrhnout v písemné formě nájemci zvýšení nájemného; ustanovení § 2249 odst. 3 se použije obdobně. 8. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k závěru, že žalovaní mají s žalobcem jako vlastníkem bytu [číslo] nacházejícího se v bytovém domě na ulici [adresa], č. or. [anonymizováno] v [obec] uzavřenou nájemní smlouvu, na základě které tento byt užívají. Nájemné bylo ve smlouvě sjednáno dle cenových předpisů, a proto se ust. § 2249 odst. 1 OZ dle ust. § 3074 odst. 2 OZ nepoužije. Žalobce byl oprávněn navrhnout v písemné formě žalovaným zvýšení nájemného. Žalobce svého práva přípisem ze dne 3. 4. 2023 využil. Žalovaní zvýšení nájemného neodsouhlasili ani nezačali platit novou výši nájemného. Žalobci tak vzniklo právo obrátit se na soud dle ust. § 2249 odst. 3 OZ k určení výše nájemného. Dle předložených evidenčních listů se obdobné byty v obdobné lokalitě pronajímaly za cenu 145,91 Kč/m2 a tato cena se dá považovat za cenu srovnatelného nájemného v daném místě a čase. Žalobce navrhoval zvýšení na 132 Kč/m2, tedy pod hranicí ceny srovnatelného nájemného. Žalovaní zůstali ve sporu neaktivní a netvrdili ani neprokazovali žádné skutečnosti, které by jakékoliv tvrzení žalobce vyvracelo. Soud proto ve výroku I. tohoto rozsudku vyhověl nároku žalobce a stanovil ode dne podání žaloby (29. 8. 2023) novou výši nájemného předmětného bytu na 132 Kč/m2, což odpovídá částce 9.659 Kč při výměře 73,18 m2. 9. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. tak, že úspěšný žalobce má právo na náhradu nákladů řízení proti neúspěšným žalovaným. Náleží mu proto plná náhrada nákladů řízení, které jsou představovány zaplaceným soudním poplatkem ve výši 2.000 Kč a v jednom režijním paušálu ve výši 300 Kč v souladu s ust. § 151 odst. 3 o.s.ř. a vyhlášky č. 254/2015 Sb. za tyto úkony – podání žaloby, celkem 2.300 Kč, které jsou žalovaní povinni společně a nerozdílně zaplatit zástupci žalobce v souladu s ust. § 160 odst. 1 o.s.ř. ve lhůtě tří dnů od právní moci rozsudku. 10. Náklady vzniklé žalobci za právní zastupování advokátem soud nepovažoval za náklady účelně vynaložené dle ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. z důvodu, že se jedná o spor tvořící relativně běžnou agendu žalobce, žalobce by tak měl spory v této oblasti presumovat a materiálně a personálně se vybavit a zabezpečit tak, aby byl schopen kvalifikovaně hájit svá práva a zájmy, aniž by musel využívat právní pomoci advokátů (v podrobnostech rozhodnutí Ústavního soudu ze dne 13. 8. 2012, sp. zn. II. ÚS 2396/09), současně se v řízení nevyskytlo nic, co by vyžadovalo a odůvodňovalo aktivní zastupování advokátem (srov. také nález Ústavního soudu ČR ze dne 15. 12. 2011, sp. zn. I. 195/11, event. ze dne 23. 11. 2010, sp. zn. III. ÚS 2984/09). Soud proto pohlížel na žalobce jako na nezastoupeného účastníka a postupoval v souladu s vyhláškou č. 254/2015 Sb.