52 C 151/2022-93 — Městský soud v Brně

1. Žalobci a) a b) se žalobou doručenou soudu dne 24.3.2022 domáhali vydání rozhodnutí, kterým by byl žalovaný zavázán k povinnosti zaplatit částku 503.000,- Kč s příslušenstvím. Žalobu odůvodnili tím, že účastníci uzavřeli dne 27.2.2020 kupní smlouvu, na jejímž základě nabyli nemovité věci v k.ú. , adresa, , a to pozemek p.č. , Anonymizováno, v k.ú , adresa, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, a pozemek p.č. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, . Žalobci uvedené nemovité věci koupili v dobré víře, že stav katastru nemovitostí – zápis jako objekt bydlení – je v souladu se skutečným stavem a znaleckým posudkem, který žalovaný žalobcům před uzavřením smlouvy poskytnul. Žalobci zaplatili částku 1.760.000,- Kč. Cena byla sjednána na základě znaleckého posudku, který předložil žalovaný. Následně ale žalobci zjistili, že stavba nebyla zkolaudována k trvalému bydlení, podle kolaudačního rozhodnutí bylo povoleno užívání části stavby jako prodejny náhradních dílů. V takové situaci cena nemovitých věcí nemohla odpovídat posudku. Žalobci měli možnost předmět koupě před uzavřením smlouvy prohlédnout, neměli však přístroje na měření výšky, neměli jak zjistit, že trámy jsou shnilé. Žalobci zjistili vady spočívající v:- Shnilých stropních trámech, kdy jeden bylo třeba okamžitě vyměnit- Výška podlaží stavby neodpovídá znaleckému posudku- Přes střešní okno zatéká- Zdivo nesestává pouze z pálených bloků cihel a bloků THERM, ale i z tvárnic- Půdorysy stavby neodpovídají předaným podkladům- Nedostatečně provedená hydroizolace mající za následek vlhké zdi na několika místech.Dopisem z 24.7.2020 žalobci tyto vady oznámili žalovanému a vyzvali jej k úhradě slevy z kupní ceny ve výši 500.000,- Kč. Nejednalo se o rodinný dům, ale o nebytový prostor. Vady činily 700.000,- Kč, žalobci žádají slevu toliko v částce 500.000,- Kč. Žalovaný však tuto slevu neuhradil. Žalobci uvedenou stavbu na vlastní náklady zrekonstruovali a vady odstranili, poté nemovité věci prodali třetí osobě. Většinu vad odstranili svépomocí, nedisponují tedy účty. Náklady spočívají v investovaném čase. Projektantovi, který se vyjádřil k potřebě změny kolaudace zaplatili 45.000,- Kč. Další náklady činily 130.000,- Kč. Rovněž bylo třeba vybudovat nový hromosvod. Žalovaný se ve smlouvě zavázal předat nemovitou věc žalobcům do 5 dnů od zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Zatímco k zápisu došlo dne 7.4.2020, žalovaný tuto povinnost splnil až 15.4.2020. Po tři dny tak byl v prodlení. Ve smlouvě pro tento případ byla sjednána smluvní pokuta ve výši 1.000,- Kč za každý den prodlení žalovaného s předáním nemovité věci. Žalobci nárok na smluvní pokutu uplatnili dopisem z 18.11.2020 a rovněž v předžalobní výzvě dne 6.8.2021, žalovaný však nezaplatil ničeho.2. Žalovaný se bránil tím, že na straně žalobců absentuje aktivní legitimace, když nemovité věci prodali. Vady tvrzené účastníky byly zjevné a nebyly žalobci vytknuty, přestože se se stavem nemovité věci seznámili. Prodávající přitom odpovídá pouze za vady, které měla věc v momentě převzetí, a to ještě za takové, které neodpovídají míře používání a opotřebení. V kupní smlouvě žalobci prohlásili, že je jim znám faktický stav nemovitých věcí, se kterým se mohli seznámit při prohlídce a právní stav v rozsahu zjistitelném z veřejné evidence, jakož i v rozsahu, ve kterém je prodávající s faktickým a právním stavem seznámil. Koupili tedy starší nemovitou věc a potvrdili znalost faktického stavu poté, co si ji prohlédli Nevymínili si žádné vlastnosti či stav nemovité věci. Nepřísluší jim tedy námitky dle § 1914 o.z. Nemohou namítat ani jimi vytýkané vady, neboť je mohli zjistit při prohlídce. Předmětem právního jednání nebyl v žádném případě dům se dvěma bytovými jednotkami, ani zkolaudování. Znalecký posudek, kterým žalobci argumentují byl zpracován pro daňové účely, nesloužil jako podklad o stavu domu. Znalecký posudek nebyl předmětem smluvního ujednání. Ani ve vztahu k ceně o něm není zmínka. Právo na slevu žalobcům nemohlo vzniknout. Žalovaný je nikdy neujišťoval, že by nemovitá věc byla celá užívána k bydlení, ani je neinformoval o rozměrech. Vadu spočívající ve shnilém stropním trámu nikdy neprokázali. Žalovaný poukázal na ust. § 1917 o.z., podle něhož kupující nemá právo z vadného plnění, jedná-li se o vadu, která byla nápadná a zřejmá již při uzavírání smlouvy, leda by byl prodávajícím ujištěn o opaku. Žalobci ujištění netvrdí, naopak ve smlouvě prohlásili, že jim faktický stav nemovitosti byl znám. Částečně tedy tvrzené vady nejsou vadami, částečně byl žalobcům stav nemovité věci znám a částečně tvrzené vady nedokládají ani neprokazují. Žalobci požadují slevu ve výši 28%, přitom nedoložili, jakým způsobem byla snížena funkční hodnota nemovité věci.3. Na základě provedeného dokazování učinil soud následující skutková zjištění:4. Žalobce byl ke dni 2.2.2020, 24.2.2020 (sjetiny katastru nemovitostí) a 7.4.2020 (výpis z katastru nemovitostí) evidován jako vlastník pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 151m2, jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , bydlení a pozemek parc. č. , Anonymizováno, o výměře 36m2, oba v k.ú. , adresa, , zaps. na , Anonymizováno, , [dále předmětné nemovité věci]5. Žalovaný inzeroval prodej nemovitých věcí, žalobci na inzerát reagovali a nemovitost navštívili a cca 1,5 hodiny prohlíželi, a to za přítomnosti otce žalobce b). (výpověď žalobce b). Při prohlídce neřešili výšky stropu nebo detaily, natočili video, zaměřili se na to, co bude potřeba rekonstruovat. Nezkoumali ani vlhkost zdí. (výpověď žalobce a). Byl jim přitom předložen k nahlédnutí znalecký posudek č. 324-01/20, a to bez komentáře. Rozhodli se nemovitou věc zakoupit, počítali s rekonstrukcí v hodnotě cca 1.000.000,- Kč. (výpověď žalobce a)). Rozsah rekonstrukce měl zahrnovat strop, hydroizolace, vylití zadní místnosti, zazdění dveří, výměny oken, hromosvod, zdi, koupelny, podlaha, schodiště, půdní nástavby, rozvody vody, topení, plynový kotel, rozvody na kuchyň, terasy a opěrné zdi (výpověď žalobce a). O ceně nesmlouvali, akceptovali cenu uvedenou v posudku. (výpověď žalobce b).6. Následně žalobci, resp. jimi zajištěný právník, sepsali písemnou smlouvu. Žalovaný do textu nezasahoval. (výpověď žalobců a) a b).7. Dne 27.2.2020 účastnící kupní smlouvu podepsali. Jejím předmětem byl závazek žalovaného převést ze svého vlastnictví na žalobce předmětné nemovité věci, přičemž každý z žalobců měl vlastnit id. ½, a zaplatit měli 1.760.000,- Kč s tím, že každý z žalobců zaplatí ½ kupní ceny. Žalobci prohlásili, že jim je znám faktický stav předmětných nemovitých věcí v rozsahu, se kterým se mohli seznámit při prohlídce a právní stav v rozsahu zjistitelném z veřejné evidence nemovitostí, jakož i v rozsahu, ve kterém je žalovaný s faktickým i právním stavem seznámil. Žalovaný se zavázal předat vyklizené nemovitosti do 5 dnů od zápisu vlastnického práva žalobců do katastru nemovitostí. V případě prodlení žalovaného s předáním, je žalovaný povinen uhradit žalobců smluvní pokutu ve výši 1.000,- Kč za každý den prodlení. V okamžiku předání měla být předmětná nemovitá věc ve stavu, s jakým byli žalobci seznámeni při prohlídce, pouze s přihlédnutím k běžnému opotřebení za dobu užívání. (smlouva z 27.2.2020).8. Předmětné nemovité věci předal žalovaný žalobcům dne 15.4.2020, což potvrzuje předávací protokol z téhož dne. Je v něm uvedena poznámka, že nemovitost nebyla předána ve lhůtě 5 dnů od zápisu vlastnického práva a nebyla vyklizena dle smlouvy. Zároveň žalovaný žalobcům předal znalecký posudek č. 324-01/20 a dokumentace stavby (výpověď žalobců a ) a b)).9. Znalecký posudek byl zpracován znalcem , tituly před jménem, , jméno FO, , z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a v oboru stavebnictví dne 2.2.2020. Znalecký posudek byl zpracován pro daňové účely, neobsahuje doložku dle § 127a o.s.ř. Znalecký posudek uvádí obvyklou cenu 1.755.681,- Kč. Posudek označuje stavbu jako rodinný dům se dvěma bytovými jednotkami.10. Stavba, která je součástí předmětné nemovité věci byla zkolaudována dne 6.10.1997 stavebním úřadem , právnická osoba, v , adresa, pod č.j. Výst. , Anonymizováno, , datum, , který povolil užívání přestavby předmětného rodinného domu na prodejnu náhradních dílů pro automobily. (kolaudační rozhodnutí).11. Žalobci po převzetí předmětných nemovitých věcí zahájili práce na rekonstrukci, a to převážně svépomocí a OSVČ zedníků, konkrétní náklady na konkrétní práce jim známy nejsou. (výpověď žalobců a) a b)).12. Při rekonstrukci zjistili prohnutí trámu, snížený strop, havarijní stav okna, vlhkost, složení zdiva (výpověď žalobců a) a b), fotodokumentace).13. Žalobci vytknuli dne 24.7.2020 žalovanému vady a uplatnili nárok na slevu z kupní ceny. Uvedli, že předmětné nemovité věci koupili v dobré víře, že stav zapsaný v katastru nemovitostí je v souladu se skutečným stavem, tedy, že je stavba způsobilá k užívání jako objekt k bydlení a že její stav odpovídá znaleckému posudku č. 324-01/