116 C 283/2023-123 — Městský soud v Brně

1. Žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne , datum, se žalobce domáhal vyklizení shora označeného pozemku – zahrady, kterou žalovanému pronajal na základě nájemní smlouvy ze dne 25.3.2013 za účelem užívání jako zahrady. Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou s výpovědní dobou 3 měsíce. Žalobce zaslal žalovanému dne 11.5.2022 výpověď, která byla doručena dne 13.5.2022. Výpovědní doba tak uplynula dne 13.8.2022. Žalovaný předmětný pozemek nevyklidil a užívá jej nadále. Na výzvu k vyklizení pozemku žalovaný nereagoval. Dne 15.8.2022 žalovaný podal žalobu o určení neplatnosti výpovědi. Řízení pod sp. zn. , spisová značka, bylo po vydání rozsudku, pro zpětvzetí zastaveno a rozsudek zrušen. Žalobce se domnívá, že byl oprávněn vypovědět nájemní smlouvu, a to i bez udání důvodu.2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil. Tento spor podle něj vznikl proto, že žalobce usiluje o získání pozemku parc. č. , Anonymizováno, ve vlastnictví žalovaného a jeho manželky, který je pod komunikací ve vlastnictví žalobce. Výpovědní důvody z nájmu zahrady nebyly nikdy žalovanému sděleny a pozemek nikdy nebyl užíván v rozporu s nájemní smlouvou. Výpověď je neplatná, jedná se o zemědělský půdní fond a nájem tak může být vypovězen pouze jednou za rok, a to vždy k 1. říjnu daného roku. Petit žaloby neosahuje výměru pozemku a žalobě tak nelze vyhovět. Jelikož se nejedná o žádný složitý případ nemusel být žalobce zastoupen advokátní kanceláří a pro případ úspěchu nelze přiznat žalobci náklady za právní zastoupení.3. Soud provedl následující dokazování:4. Z nájemní smlouvy č. , hodnota, bylo zjištěno, že žalobce jako pronajímatel uzavřel s žalovaným jako nájemcem nájemní smlouvu k pozemku p. č. , Anonymizováno, zahrada o výměře , Anonymizováno, v k. ú. , jméno FO, , obec , adresa, , zapsaný na LV č. , hodnota, , za účelem užívání jako zahrada. Výši nájemného stanovili dohodou na částku 17 689 Kč ročně, vždy k 30.9. příslušného kalendářního roku. Pod bodem VI. se účastníci shodli, že smlouva se uzavírá na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 3 měsíce.5. Z výpovědi nájemní smlouvy bylo zjištěno, že žalobce dopisem ze dne 11.5.2022 vypověděl smlouvu č. , hodnota, s tím, že tato výpověď byla schválena na , Anonymizováno, schůzi Rady města , jméno FO, konané dne , datum, pod bodem , Anonymizováno, . Výpovědní lhůta činí tři měsíce v souladu s nájemní smlouvou a začne běžet ode dne, ve kterém byla doručena druhé straně. Z dodejky bylo zjištěno, že si žalovaný výpověď převzal dne 13.5.2022. Ze zápisu schůze Rady města , jméno FO, č. , Anonymizováno, ze dne , datum, bylo zjištěno, že pod bodem , Anonymizováno, byla schválena výpověď nájmu pozemku na základě smlouvy č. , hodnota, .6. Z reakce žalovaného na výpověď ze dne 11.5.2022 bylo zjištěno, že žalovaný s výpovědí vyslovil nesouhlas a považuje ji za neúčinnou, jelikož od uzavření nájemní smlouvy došlo ke změně právních předpisů. Navíc je nemravné vypovědět nájemní smlouvu v květnu s tříměsíční lhůtou a sklidit v létě to, co pronajímatel zasel. Upozornil, že pro případ, že žalobce nevezme výpověď zpět, bude se bránit u soudu žalobou.7. Z podnětů k výpovědi z nájemní smlouvy ze dne 29.1.2021 a 15.9.2020 bylo zjištěno, že ÚMČ města , adresa, podal podnět k výpovědi nájmu, a to z důvodu opakovaného nepořádku a nevyužívání předmětu nájmu v souladu s nájemní smlouvou. Podnět ke kontrole užívání předmětu nájmu požadoval i , jméno FO, , jelikož dle jeho názoru žalovaný užívá zahradu v rozporu s jejím účelem.8. Z fotografií založených ve spise soud zjistil stav pozemku.9. Ze spisového materiálu zdejšího soudu sp. zn. , spisová značka, bylo zjištěno, že žalovaný se v tomto řízení domáhal určení neplatnosti výpovědi žalobou ze dne , datum, . Rozsudkem č.j. , spisová značka, ze dne , datum, byla žaloba zamítnuta pro absenci naléhavého právního zájmu na určení. Žalovaný se sice odvolal, ale následně žalobu i odvolání vzal zpět. Řízení pak bylo odvolacím soudem zastaveno.10. Z emailové komunikace mezi zástupci / zaměstnanci žalobce a žalovaným bylo zjištěno, že jednali o ukončení nájemní smlouvy a také o odkupu pozemku p. č. , Anonymizováno, (pod komunikací) žalobcem. Důkaz výslechem svědkyně , tituly před jménem, , jméno FO, , jakož i nahrávkou této svědkyně z jednání s žalovaným, pořízenou bez jejího souhlasu, soud zamítl.11. Z dalších předložených důkazů: znaleckého posudku č. , Anonymizováno, konceptu kupní smlouvy, dohody o vydání náhrady za užívání a dodatku k nájemní smlouvě soud nevyvodil žádné závěry použitelné pro rozhodnutí ve věci.12. Soud se nejprve zabýval otázkou, jakou právní úpravou se bude právní vztah řídit. Odpověď na tuto otázku dávají přechodná ustanovení zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník účinný k , datum, a judikatura Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 3721/2019.13. Podle ustanovení § 3074 zákona č. 89/2012 Sb. se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem: vnik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.14. Podle ustanovení § 2332 zákona č. 89/2012 Sb. se pachtovní smlouvou pachtovatel zavazuje přenechat pachtýři věc k dočasnému užívání a požívání a pachtýř se zavazuje platit za to propachtovateli pachtovné nebo poskytnou poměrnou část výnosu z věci.15. Podle rozhodnutí Nevyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 3721/2019 se smlouva o nájmu uzavřená do 31.12.2013, která by byla podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, pachtovní smlouvou podle § 3074 odst. 1 o.z., řídí i po 1.1.2014 právní úpravou účinnou do 31.12.2013. Je-li za úplatu přenechána věc nejen k dočasnému užívání, ale i používání, jde o pacht, je-li věc přenechána jen k užívání, jde o nájem. Základním rozlišovacím kritériem je hospodářská funkce smlouvy.16. Z nájemní smlouvy i z výpisu z katastru nemovitostí plyne, že se jedná o zemědělskou půdu, zahradu. O tom ani mezi účastníky nebylo sporu. Nebylo také sporu o tom, že žalovaný si ze zahrady bere užitky. To namítal i v přípisech, kdy považoval ukončení nájemního vztahu v květnu s tříměsíční lhůtou za nemravné, jelikož pronajímatel tak neoprávněně sklidí, co nájemce zasel.17. Z výše uvedeného dospěl soud k závěru, že se práva a povinnosti stran nájemní smlouvy řídí občanským zákoníkem č. 40/1964 Sb. účinným do 31.12.2013.18. Podle ustanovení § 677 zákona č. 40/1964 Sb. lze zrušit nájemní smlouvu sjednanou na neurčitou dobu, nedojde-li k dohodě pronajímatele s nájemcem, pouze výpovědí. Nájemní smlouvu lze vypovědět při nájmech pozemků patřících do zemědělského půdního fondu nebo lesního půdního fondu v jednoroční lhůtě, a to ke dni 1.října běžného roku.19. Podle ustanovení § 678 o.z. ustanovení o výpovědní době, vyklizení a odevzdání platí pouze tehdy, není-li smlouvou nebo jinými předpisy stanoveno jinak.20. Z provedeného dokazování bylo zjištěno, že o výpovědi rozhodla rada žalobce, je z ní zřejmé, jaký nájemní vztah je vypovídán a jaká je výpovědní doba. Z nájemní smlouvy vyplývá, že se účastníci dohodli na tříměsíční výpovědní lhůtě bez udání důvodu. Výpověď byla žalovanému doručena do vlastních rukou a výpovědní doba začala běžet. Po jejím skončení byl žalovaný povinen pozemek vyklidit a předat.21. Mohl-li být nájem vypovězen bez udání důvodu, není důvod zabývat se naplněním nějakého výpovědního důvodu a tvrdit a prokazovat užívání předmětu nájmu v rozporu se smlouvou. Na výpověď nemá také vliv ani nesoulad výměry pozemku. Žalovaný má povinnost vyklidit celý pozemek uvedený ve výroku I.22. Výrok o náhradě nákladů řízení je odůvodněn ustanovením § 142 odst. 1 o.s.ř. podle něhož účastníku, který měl ve věci plný úspěch, přizná soud náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva proti účastníku, který ve věci úspěch neměl. Žalobce měl ve věci plný úspěch, a proto mu soud na náhradě nákladů řízení přiznal částku v celkové výši 2 900 Kč sestávající z paušální náhrady nákladů dle ustanovení § 151 odst. 3 o.s.ř. a dle ustanovení § 1 odst. 3 a § 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb., a to ve výši 300 Kč za tři úkony (žaloba, vyjádření a účast na jednání) a zaplacený soudní poplatek.23. Pokud jde o odměnu za právní zastoupení advokátem, tak soud s ohledem na předmět řízení a na nález Ústavního soudu sp. zn. III. ÚS 2984/09 ze dne 23. 11. 2010 dospěl k závěru, že odměna za právní zastoupení není v tomto případě nákladem žalobce potřebným k účelnému uplatňování práva, kdy spor o přezkoumání oprávněnosti výpovědi nájmu tvoří relativně běžnou agendu žalobce a soud též neshledal, že by se v tomto sporu mimořádně vyskytla nějaká další okolnost, jež by aktivní zastupování advokátem odůvodňovala. Vzhledem k uvedenému rozhodl soud o náhradě nákladů řízení tak, jak je ve výroku II. tohoto rozsudku uvedeno.24. Co se týče námitky žalovaného, že , tituly před jménem, , jméno FO, neměla při jednání substituční plnou moc, tak tento nedostatek byl zhojen doložením substituční plné moci ihned