51 C 7/2023-69 — Městský soud v Brně

1. Žalobou doručenou soudu dne 18.1.2023 domáhal se žalobce po žalovaném zaplacení 24 608 Kč s příslušenstvím. Žalobce v návrhu uvedl, že s žalovaným dne 28.7.2022 podepsali Dohodu o koupi nemovitosti, jejímž předmětem měla být koupě nemovité věci žalobcem, a to jednotky č. , Anonymizováno, /7, nacházející se v obci , adresa, , k.ú. , adresa, – , Anonymizováno, , a to za kupní cenu 2 950 000 Kč. Žalobce na základě této dohody žalovanému zaplatil dne 29.7.2022 blokační úhradu ve výši 50 000 Kč. V rámci čl. 2 dohody je uvedeno, že se jedná o smlouvu o smlouvě budoucí kupní, kdy prodávající a zájemce - žalobce se na jejím základě zavazují uzavřít kupní smlouvu a realitní kancelář - žalovaný se zavazuje vykonávat činnost sjednanou v dohodě. V rámci čl. 5 dohody je dále uvedeno, že provize žalovaného je sjednána s prodávajícím v dohodě o zprostředkování, kdy pokud nedojde z důvodů na straně zájemce - žalobce k uzavření smlouvy, dojde k přechodu povinnost zaplatit provizi realitní kanceláři na zájemce. Žalobce má za to, že Dohoda o koupi nemovité věci je neplatná, neboť byl žalobce uveden v omyl, že by se mělo jednat o dohodu na koupi nemovitosti, když v rámci smlouvy chybí jako smluvní strana prodávající, kterým není tato smlouva ani podepsána. Žalobce tak po žalovaném požadoval vrácení zaplacené zálohy ve výši 50 000 Kč z titulu bezdůvodného obohacení. Žalovaný však žalobci vrátil pouze částku 25 392 Kč, kdy si zbytek částky ve výši 24 608 Kč ponechal. Žalobce tak po žalovaném požaduje zaplacení zbývající části blokační zálohy ve výši 24 608 Kč s příslušenstvím.2. Žalovaný ve svém písemném vyjádření uvedl, že Dohodu o koupi nemovitosti považuje za platnou, když tato obsahuje veškeré podstatné náležitosti. Žalovaný dále uvedl, že dne 29.7.2022 uhradil žalobce blokační zálohu, na základě čehož žalovaný dne 3.8.2022 zadal u advokáta vyhotovit návrh na kupní smlouvu a smlouvu o úschově, kdy tyto dvě smlouvy byly hotové dne 5.8.2022, a byly následně předloženy prodávajícímu k posouzení. Žalobce se měl v mezidobí obrátit na žalovaného, zda by mu pomohl s prodejem bytu v , adresa, , kdy tak žalovaný nafotil a zpracoval pro žalobce inzerci. Žalobce posléze žalovanému sdělil, že již nemá zájem o předmětný byt dle Dohody o koupi nemovitosti ze dne 28.7.2022, žalovaný proto po žalobci požadoval úhradu nákladů, které mu v souvislosti s prodejem tohoto bytu vznikly, kdy tak žalovaný provedl vůči žalobci zápočet na blokační zálohu.3. Žalobce ve svém písemném vyjádření uvedl, že v rámci bodu 10 Dohody o koupi nemovitosti bylo sjednáno, že závazek žalovaného zajistit vypracování dokumentace je podmíněn předchozí žádostí žalobce o toto zpracování, přičemž žalobce po žalovaném nikdy žádné takové vypracování dokumentace nepožadoval. Žalobce dále uvedl, že nerozporuje, že jej dne 2.12.2022 žalovaný písemně vyzval k úhradě nákladů údajně vzniklých v souvislosti s plněním z neplatné Dohody, a to za „advokátní úschovu a vypracování kupní smlouvy 22 000 Kč„ a „Cestovné , adresa, ve výši 2608 Kč“, celkem tedy 24 608 Kč, avšak žalobce si není vědom žádné realizace advokátní úschovy, jejíž by byl účastníkem. Pokud se tak mělo jednat o odměnu , tituly před jménem, , jméno FO, za vypracování návrhů smluvní dokumentace, tuto žalobce nikdy neobdržel, ani ji po žalovaném nepožadoval. Pokud pak jde o písemné oznámení žalovaného s označením „Zápočet pohledávky“, toto postrádá jasnou specifikaci pohledávek, jichž se má započtení týkat, není zřejmá ani výše započítávaných pohledávek či důvod započtení, toto oznámení je tak dle žalobce zcela neurčité.4. Soud provedl dokazování čtením podstatného obsahu listinných důkazů, kdy zjistil následující skutečnosti.5. Z kopie Dohody o koupi nemovitosti ze dne 28.7.2022 předložené žalobcem při podání žaloby bylo zjištěno, že mezi žalobcem jako zájemcem a mezi žalovaným jako makléřem zastupujícím realitní kancelář byla dne 28.7.2022 uzavřena Dohoda o koupi nemovitosti. Tato dohoda měla být dle čl. 2 smlouvou o smlouvě budoucí kupní, kdy se prodávající a zájemce na jejím základě zavazují uzavřít kupní smlouvu a realitní kancelář se zavazuje vykonávat činnosti sjednané v této dohodě. Předmětem kupní smlouvy pak měla být bytová jednotka , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , Anonymizováno, v obci , adresa, , zapsaná na listu vlastnictví , Anonymizováno, . V rámci čl. 10 této dohody bylo sjednáno, že realitní kancelář zdarma poskytne na žádost uskutečnění úschovy finančních prostředků k zaplacení kuní ceny za nemovitosti na úschovním účtu u advokátní kanceláře a dále, že na žádost zajistí návrh Smlouvy a návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Dohoda je datovaná dne 28.7.2022 a podepsána zájemcem a realitní kanceláří.6. Z kopie Dohody o koupi nemovitosti ze dne 28.7.2022 předložené žalovaným spolu s podáním dne 15.8.2023 bylo zjištěno, že se jedná o totožnou smlouvu, kdy jako strany smlouvy jsou zájemce a realitní kancelář, přičemž tato dohoda je navíc podepsána další osobou v neoznačené kolonce, přičemž dle ověřovací doložky ze dne 14.8.2023 se má jednat o podpis pana , jméno FO, .7. Z předloženého originálu dohody o koupi nemovitosti ze dne 28.7.2022 předložené při jednání dne 14.5.2024 bylo zjištěno, že tato se shoduje s kopií předloženou žalobcem při podání žaloby, kdy tato je podepsána pouze žalobcem jako zájemcem a žalovaným jako makléřem zastupujícím realitní kancelář. Podpis jakékoliv další osoby se zde nenachází.8. Z potvrzení o úhradě, předžalobní upomínky ze dne 8.11.2022 a výpisu o vrácení rezervace bylo zjištěno, že žalobce dne 29.7.2022 uhradil částku 50 000 Kč na účet č. , č. účtu, (dle dohody o koupi nemovitosti se jedná o účet realitní kanceláře). Dne 8.11.2022 pak žalobce zaslal žalovanému předžalobní upomínku, v rámci které žalovanému sdělil, že považuje uzavřenou dohodu za absolutně neplatnou, neboť byl uveden v omyl, a tak požaduje vrácení celé zaplacené zálohy ve výši 50 000 Kč. Dne 15.12.2022 pak byla žalovaným zaslána žalobci částka 25 392 Kč, kdy v rámci zprávy pro příjemce bylo uvedeno „vrácení rezervace – zápočet“.9. Z dokumentu předloženého žalovaným v rámci podání ze dne 22.3.2023 označeného jako Zápočet pohledávky včetně potvrzení o doručení bylo zjištěno, že žalovaný zaslal žalobci dne 9.12.2022 zprávu, v rámci které uvedl, že byl žalobce dne 2.12.2022 vyzván k úhradě nákladů za rezervaci bytu v Opavě, tyto náklady ve stanoveném termínu neuhradil tudíž žalovaný započítává blokační zálohu, kterou má žalobce u žalovaného uhrazenou.10. Z dokumentu předloženého žalobcem v rámci podání ze dne 7.5.2023 označeného jako Zápočet pohledávky včetně potvrzení o doručení bylo zjištěno, že se jedná o totožný dokument jako předložil žalovaný, avšak místo uhrazení nákladů za rezervaci bytu v , Anonymizováno, , je uvedena , adresa, .11. Z dokumentu předloženého žalovaným v rámci podání ze dne 22.3.2023 označeného jako Výzva k náhradě škody – vyúčtování nákladů bylo zjištěno, že žalovaný vyzval žalobce k náhradě škody vzniklé po uzavření rezervační smlouvy na byt , adresa, . Žalovaný si vyúčtoval celkem částku 24 628 Kč.12. Z dokumentu předloženého žalobcem v rámci podání ze dne 7.5.2023 označeného jako Výzva k náhradě škody – vyúčtování nákladů bylo zjištěno, že se jedná o totožnou výzvu, která se však částečně liší, a to zejména textací, kdy obsah je sice stejný, ale text odlišný.13. Z emailové komunikace ze dne 11.11.202 a ze sdělení žalovaného ze dne 8.9.2022 bylo zjištěno, že žalovaný obdržel odstoupení od koupi ze strany žalobce, kdy však žalobci sdělil, že rezervace uvedeného bytu trvala od 28.7.2022 asi na pět týdnů, což je dle žalovaného dostatečný důvod na jakoukoliv sankci a žalovaný tak odmítá rezervační zálohu žalobci vrátit. V rámci e-mailové zprávy pak reaguje zástupce žalovaného na předžalobní upomínku, kde uvádí, že dohodu považuje za platnou, kdy žalobci byla obstarána dokumentace a byly mu zaslány návrhy kupní smlouvy a smlouvy o úschově, proto žalovaný nárok na vrácení zálohy odmítá a v rámci smírného řešení navrhuje vrácení částky 10 000 Kč.14. Z e-mailové zprávy ze dne 5.8.2022 bylo zjištěno, že se jedná o zprávu zasílanou žalovaným , tituly před jménem, , jméno FO, , v rámci které ho žádá o nachystání kupní a úschovní smlouvy pro prodávajícího , jméno FO, a kupující , Jméno zainteresované osoby 0/0, , , jméno FO, .15. Z faktury č. , hodnota, a příjmového pokladního dokladu č. PD20225 bylo zjištěno, že , tituly před jménem, , jméno FO, vystavil žalovanému fakturu na částku 22 000 Kč za vyhotovení smluvní dokumentace , jméno FO, x , jméno FO, . Dle pokladního dokladu byla tato částka dne 18.8.2022 uhrazena.16. Pokud jde o další žalovaným navržené důkazy, a to rozúčtování 2021 k bytové jednotce na adrese , adresa, , předběžné vyúčtování nákladů na služby spojené s bydlením pro rok 2021 u bytové jednotky č. , Anonymizováno, na adrese , adresa, , náčrtu půdorysu bytu , adresa, , návrhu smlouvy o úschově, návrhu kupní smlouvy, fotografií inzerce bytové jednotky na adrese , a