54 C 161/2023-29 — Městský soud v Brně

1. Žalobou podanou u soudu dne , datum, se žalobce domáhal vydání rozhodnutí, kterým by byla určena výše nájemného za užívání bytu č. , hodnota, situovaného ve , Anonymizováno, . podlaží domu čp. , Anonymizováno, , č. or. , Anonymizováno, na , adresa, v , jméno FO, , k. ú. , adresa, , jehož je žalobce vlastníkem a žalovaný jej užívá na základě nájemní smlouvy ze dne , datum, , a to v částce , částka, měsíčně. Žalobce uvedl, že dne , datum, byl žalovanému doručen písemný návrh na dohodu o úpravě nájemného ze dne , datum, společně s odůvodněným oznámením nájemníkům. V dohodě o úpravě nájemného žalobce navrhl žalovanému zvýšení nájemného v souladu s požadavky pro takovéto zvýšení dle § 2249 odst. 1 o. z. Žalobce výslovně prohlásil, že návrh nebyl učiněn dříve, než 12 měsíců od posledního zvýšení nájemného, když k poslední dohodě o navýšení nájemného došlo od , datum, , a to na částku , částka, (tedy , částka, /m2). Žalovaný ve dvouměsíční lhůtě od dojití návrhu dle § 2249 odst. 3 o. z., nesdělil žalobci písmeně svůj souhlas se zvýšením nájemného, a byly tak naplněn zákonné předpoklady k podání návrhu soudu na určení nájemného. Žalobce ve vztahu ke stanovení ceny obvyklé v místě a čase uvedl, že postupoval při stanovení ceny obvyklé v místě a čase dle ust. § 2249 odst. 2 o. z., ve znění prováděcího předpisu 453/2013 Sb., dle § 3 odst. 1 písm. b), kdy žalobce uvedl, že v jiných městských částech v rámci města , jméno FO, je běžné nájemné u nových nájemních smluv od částek , částka, /m2 a více, tak jak vyplývá z uvedené statistiky Statutárním městem , jméno FO, , dostupné na https://data.brno.cz/pages/ceny-nemovitosti.2. Žalovaný souhlasil se zvýšením nájemného od , datum, a i s jeho úpravou na částku , částka, a potvrdil, že mu skutečně byl dne , datum, doručen písemný návrh na dohodu o úpravě nájemného, ale že zapomněl reagovat na tento návrh a až mu byl ze strany soudu zaslán žalobní návrh na určení výše nájemného, uvědomil si své pochybení.3. Soud provedl důkaz níže uvedenými listinami, z nichž zjistil níže uvedené skutečnosti:Z dohody o užívání bytu, která byla uzavřena dne , datum, soud zjistil, že mezi žalobcem a žalovaným byla uzavřena tato dohoda o nájmu bytu, v této smlouvě si strany ujednaly výši nájemného ve výši 101 Kčs. Následně bylo smluvními stranami dohodnuto opakované navýšení nájemného, přičemž k poslední dohodě o navýšení nájemného došlo od , datum, , a to na částku , částka, (, částka, /m2), tak jak vyplynulo z evidenčního listu pro výpočet nájemného.4. Z inzerátů na pronájmy bytů v lokalitě , Anonymizováno, , jméno FO, soud zjistil pronájmy bytů s následujícím čistým měsíčním nájemným, a to: byt , Anonymizováno, , jméno FO, – , jméno FO, , , adresa, , , jméno FO, – , adresa, , , Anonymizováno, m2, za , částka, měsíčně, tj. , částka, /m2, byt , Anonymizováno, , jméno FO, – , jméno FO, , , adresa, , , jméno FO, – , adresa, , , Anonymizováno, m2, za , částka, měsíčně, tj. , částka, /m2, byt , Anonymizováno, , jméno FO, – , jméno FO, , , adresa, , , jméno FO, – , adresa, , 32 m2, za , částka, měsíčně, tj. , částka, /m2.5. Ze snímku obrazovky https://data.brno.cz/pages/ceny-nemovitosti soud zjistil ceny pronájmu bytů v jednotlivých lokalitách města , jméno FO, , přičemž na další listině jsou pak zobrazeny výše pronájmů srovnatelných bytů v , Anonymizováno, , jméno FO, – , adresa, .6. Podle ust. § 3074 odst. 1, 2 NOZ, nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht. Ustanovení § 2249 odst. 1 se nepoužije v případě, že nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu. V takovém případě má pronajímatel právo navrhnout v písemné formě nájemci zvýšení nájemného; ustanovení § 2249 odst. 3 se použije obdobně.7. Podle § 2249 odst. , právnická osoba, a 4 NOZ, neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží. Prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu. Navrhuje-li nájemce snížení nájemného, použijí se ustanovení odstavců 1 až 3 obdobně.8. Soud zhodnotil provedené důkazy jednotlivě i všechny důkazy ve vzájemné souvislosti z hlediska zákonnosti, závažnosti a pravdivosti, a má za to, že tyto důkazy jsou spolehlivým podkladem pro rozhodnutí ve věci, tedy, že nic nebrání tomu, aby z nich soud vycházel, a pravdivost listinných důkazů nebyla v tomto řízení účastníky zpochybněna.9. V dané věci existence nájemního poměru k předmětnému bytu na základě nájemní smlouvy ze dne , datum, byla nesporná, stejně tak výše nájemného v původní částce , částka, , stanovená k danému bytu do doby, dokud nedošlo k jeho zvýšení. V nájemní smlouvě účastníci zvyšování nájemného výslovně nevyloučili, zvyšování nájemného ujednáno nebylo, ve smyslu tehdejší právní úpravy je deklarováno oprávnění pronajímatele, stanoví-li to právní předpis. Zvyšování nájemného se řídí s ohledem na ustanovení § 3074 odst. 1 o. z. tímto zákonem, i když ke vzniku nájmu tak, jako v daném případě, došlo přede dnem nabytí jeho účinnosti (, datum, ). Zvýšení nájemného o 20 % na částku , částka, , ke kterému došlo na základě rozhodnutí, které přijala , Anonymizováno, na své schůzi č. , Anonymizováno, usnesením číslo , hodnota, ze dne , datum, , a které navrhl žalobkyně žalovanému dopisem ze dne , datum, , doručeným žalovanému dne , datum, , splňuje obsahové i formální podmínky ve smyslu ust. § 2249 odst. 1 o. z.10. Lhůta dvou měsíců od dojití návrhu k tomu, aby žalovaný sdělil v písemné formě žalobkyni, že se zvýšením nájemného souhlasí (§ 2249 odst. 2 o. z. věta druhá), tak uplynula dne , datum, . V běhu této lhůty žalovaný nikterak nezareagoval a nesdělil tedy žalobci písemně svůj souhlas se zvýšením nájemného a byly tak naplněny zákonné předpoklady k podání návrhu soudu na určení nájemného. Žalovaný nepostupoval ani tak, že by případně mu oznámené zvýšené nájemné, o němž se dozvěděl z dopisu ze dne , datum, , začal bez dalšího hradit, a až u jednání, které se u soudu konalo dne , datum, , uvedl, že si je své povinnosti vědom, a dlužné nájemné, které mu bylo zvýšeno od , datum, , na výzvu uhradí. Žalovaný tedy nezačal hradit zvýšené nájemné podle návrhu žalobkyně, počínaje 3. kalendářním měsícem po dojití návrhu, kdy i tímto způsobem lze vyslovit souhlas se zvýšením nájemného (§ 2249 odst. 3 věta první, viz NS 26 Cdo 4150/2018).11. Po prokázání výše popsaného skutkového děje a podřazení zjištěných skutečností pod výše citovaná zákonná ustanovení soud dospěl k závěru že žalobní návrh žalobce je tedy důvodný a rozhodl tak, že žalobnímu návrhu v celém rozsahu vyhověl, kdy rozhoduje-li soud o zvýšení nájemného, není vázán 20% limitem zvýšení nájemného za poslední tři roky, tak jako pronajímatel, jediným kritériem je výše obvyklého nájemného, která se v průběhu řízení zjišťuje postupem dle nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném čase a místě. Současně je však také omezen žalobním návrhem – byť má ve smyslu zákonného požadavku rozhodnout o určení nájemného, které je v místě a čase obvyklé, avšak nemůže překročit žalobní petit, neboť je zapotřebí respektovat vůli žalobce (pronajímatele), který může za dostačující pokládat i nižší než obvyklé nájemné (NS 26 Cdo 261/2015). V dané věci je zřejmé, že částka nájemného pro daný byt, která byla stanovena naposledy v roce 2014, nedoznala od té doby změn a až na základě rozhodnutí, které přijala , datum, , Anonymizováno, , jméno FO, – , jméno FO, na své schůzi č. R9/005, usnesení č. 3/18, došlo k navýšení nájemného u daného bytu o 20 %. Dle nařízení vlády 453/2013 §§ 2, 3 odst. 1 písm. b) pak s