62 C 147/2023-45 — Městský soud v Brně

Žalobou doručenou soudu dne 14. 12. 2023, doplněnou podáním ze dne 29. 4. 2024, se žalobce domáhal určení výše nájemného za užívání bytu č. , hodnota, nacházejícího se ve 3. podlaží domu na adrese , adresa, , který je součástí pozemku p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , zapsaného na LV č. , hodnota, pro k. ú. , adresa, (dále jen „byt“ nebo „předmětný byt“) s účinností ode dne podání žaloby. Uvedl, že je vlastníkem bytu, který žalovaný užívá na základě nájemní smlouvy ze dne 11. 3. 2009; nájem je sjednán na dobu neurčitou. Výše nájemného byla podle čl. II. odst. 1 nájemní smlouvy stanovena dohodou. Právní předpis (zákon č. 107/2006 Sb.), který žalobci umožňoval jednostranné zvýšení nájemného, byl zrušen. Nájemní smlouva neupravuje možnost žalobce jako pronajímatele zvýšit jednostranně nájemné, nájemné nebylo v posledních třech letech navyšováno; současná výše nájemného činí 66 Kč/m2, tj. 3.084,20 Kč měsíčně. Žalobce hospodaří s velkým množstvím bytů. Srovnatelné byty pronajímá za nájemné ve výši 105,93 Kč/m2 až 200 Kč/m2. Žalobce navrhl žalovanému zvýšení nájemného o 20 %, tj. na 79 Kč/m2. Žalovaný na písemný návrh žalobce nereagoval, žalobce mu proto dne 23. 10. 2023 zaslal předžalobní upomínku a domáhá se určení výše nájemného soudem.Žalovaný se k žalobě nevyjádřil.Soud v této věci rozhodoval pouze na základě listinných důkazů, neboť to typová povaha věci umožňuje (skutková zjištění o právně významných skutečnostech, jež jsou mezi účastníky sporné, lze činit jen na základě listin) a bez jednání ve smyslu § 115a zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, v platném znění (dále jen „o. s. ř.“); žalobce s rozhodnutím věci bez nařízení jednání vyjádřil výslovný souhlas, souhlas žalovaného se předpokládá (§ 101 odst. 4 o. s. ř.).Soud, vycházeje z předložených listin, zjistil, že nájemní smlouvou ze dne 11. 3. 2009 přenechal žalobce jako pronajímatel žalovanému do užívání předmětný byt na dobu neurčitou s účinností od 1. 4. 2008 a žalovaný se zavázal platit měsíční nájemné ve výši 32,99 Kč/m2. Podle výpočtového listu (č. l. 8) bylo nájemné s účinností od 1. 10. 2018 sjednáno ve výši 66 Kč/m2, tj. 3.084 Kč měsíčně. Přípisem ze dne 12. 7. 2023 navrhl žalobce žalovanému zvýšení nájemného o 20 %, tj. na 79 Kč/m2, což představuje 3.692,46 Kč měsíčně za užívání bytu. Následně byl žalovaný vyzván k reakci na návrh žalobce předžalobní výzvou ze dne 23. 10. 2023, která mu byla vložena do poštovní schránky dne 15. 11. 2023.Podle pravidel pronájmu bytů v domech v majetku , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, schválených na jednání zastupitelstva města , Anonymizováno, dne 20. 6. 2017 nesmí být nájemné u nově uzavíraných nájemních smluv nižší než tzv. ekonomické nájemné. Podle tabulky pro výpočet výše nájemného u nově uzavíraných smluv vycházející z pravidel určených v dokumentu „Stanovení ekonomického nájemného pro potřeby , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, “ činí výše nájemného pro smlouvy uzavírané v rámci městské části , adresa, –, Anonymizováno, od 1. 7. 2023 do 30. 6. 2024 měsíčně 102,74 Kč/m2.Podle ustanovení § 2249 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jen „o. z.“) neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.Podle ustanovení § 2249 odst. 3 o. z. souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.Soud dospěl k závěru, že žaloba je zcela důvodná. Přípisem ze dne 12. 7. 2023 žalobce navrhl žalovanému zvýšení nájemného o 20 % sjednaného (dříve placeného) nájemného. Ve lhůtě uvedené v ustanovení § 2249 odst. 3 o. z. žalovaný na tento návrh nijak nereagoval. Žalobce včas (srov. § 2249 odst. 3 o. z.) podal návrh na zvýšení nájemného u soudu. Navrhované nájemné nepřevyšuje nájemné, které je v místě a čase obvyklé. Soud proto návrhu vyhověl a rozhodl o zvýšení nájemného, resp. určil výši nájemného, s účinky ode dne podání žaloby, jak je ve výroku I tohoto rozhodnutí uvedeno.O nákladech řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že zcela procesně úspěšný žalobce má proti žalovanému právo na náhradu nákladů řízení. S ohledem na poměrně ustálenou judikaturu zejména Ústavního soudu k otázce zastupování statutárních měst advokáty (srovnej např. III. ÚS 2984/2009, II. ÚS 376/12, II. ÚS 2396/2009: „...U statutárních měst a jejich městských částí lze presumovat existenci dostatečného materiálního a personálního vybavení a zabezpečení k tomu, aby byla schopna kvalifikovaně hájit svá rozhodnutí, práva a zájmy, aniž by musela využívat právní pomoci advokátů. Nebude-li jimi v příslušném řízení prokázán opak, nejsou náklady na zastoupení advokátem nákladem účelně vynaloženým...), neshledal soud náklady na zastoupení advokátem účelně vynaloženými, a proto přiznal žalobci toliko paušální náhradu nákladů nezastoupeného účastníka podle § 151 odst. 3 o. s. ř.Náklady řízení činí 2.600 Kč a sestávají ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 2.000 Kč a paušální náhrady nákladů nezastoupeného žalobce ve smyslu § 151 odst. 3 o. s. ř. ve výši 600 Kč stanovené podle § 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb. za dva úkony (výzva k plnění, podání žaloby) podle § 1 odst. 3 této vyhlášky.Náklady řízení je žalovaný povinen uhradit k rukám zástupce žalobce podle § 149 odst. 1 o. s. ř.