37 C 211/2024-49 — Městský soud v Brně

1. Žalobou soudu doručenou dne 27. 8. 2024 se žalobkyně domáhala určení, že předmětná výpověď jí byla dána žalovaným neoprávněně, neboť neprováděla kompletní rekonstrukci bytového jádra bez jeho souhlasu, jak žalovaný ve výpovědi uvádí. Kompletní rekonstrukci bytového jádra provedl předcházející nájemce. Žalovaná v bytovém jádru prováděla pouze opravné práce z důvodu opotřebovanosti materiálu a nevyhovujícího stavu zařízení koupelny a toalety, nezasahovala do nosných příček ani do pochozích vrstev podlahy. Podmínky této opravy řešila se zaměstnanci žalovaného, kterými byla ujištěna, že k nim nepotřebuje písemný souhlas žalovaného. Provedené opravy předmětný byt zhodnotily, a následný postup žalovaného je tedy v rozporu s dobrými mravy. Nelze uzavřít, že by žalobkyně porušila nájemní vztah zvlášť hrubým způsobem ve smyslu ustanovení § 2291 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ”). Žalovaný nevyzval žalobkyni k odstranění závadného jednání. Ve výpovědi žalovaný navíc klasifikuje jednání žalobkyně pouze jako hrubé porušení povinnosti nájemce.2. Žalovaný nárok žalobkyně neuznal. Žalobkyně žalovanému sdělila že chce v bytě provádět pouze drobné opravy odpadávajících kachliček a výmalbu. Na to jí bylo pracovnicí žalovaného sděleno že drobné opravy lze provádět bez příslušného schválení. Žalobkyně ale v bytě vybourala celou koupelnu a toaletu včetně podlahy a dveřních zárubní a vyhotovila sádrokartonové stropy. K této úpravě by ale žalobkyně souhlas žalovaného potřebovala. Z dohodnuté ceny oprav ve výši 384 728,66 Kč je zřejmé, že se nejednalo pouze o drobné opravy, ale o kompletní rekonstrukci. Ve výpovědi není podstatné, zda byla žalobkyni dána pro „hrubé porušení” nebo „zvlášť hrubé porušení” povinností nájemce, rozhodující je řádně vymezený výpovědní důvod. S ohledem na charakter úprav bytu nebylo lze vyzvat žalobkyni k odstranění protiprávního stavu. Žalobkyně dle nájemní smlouvy nesměla v bytě provádět stavební úpravy ani jinou podstatnou změnu bez souhlasu pronajímatele, a když přistoupila k předmětné rekonstrukci, závažným způsobem porušila povinnosti nájemce, a žalovaný ji tedy oprávněně dal výpověď bez výpovědní doby, čímž její nájemní vztah skončil. Podáním ze dne 5. 8. 2024 navrhl žalovaný soudu žalobkyni z předmětného bytu vyklidit, s čímž žalobkyně nesouhlasila, neboť její nájemní vztah stále trvá.3. Po provedeném dokazování soud zjistil že účastníci dne 15. 5. 2017 uzavřely nájemní smlouvu ohledně nájmu předmětného bytu na dobu neurčitou, jak je zřejmé z nájemní smlouvy. V této smlouvě se účastníci dohodli že nájemce nesmí provádět v bytě stavební úpravy ani jinou podstatnou změnu bez souhlasu pronajímatele, a to ani na svůj náklad, jak se podává z článku V. této smlouvy. Přípisem ze dne 27. 6. 2024 žalovaný žalobkyni předmětný nájemní vztah vypověděl dle ustanovení § 2291 OZ bez výpovědní doby, neboť v bytě prováděné stavební práce nebyly pronajímateli řádně nahlášeny ani jim odsouhlaseny, když v bytě probíhala nepovolená kompletní rekonstrukce bytového jádra, kdy byly odstraněny zařizovací předměty, vybourány zárubně koupelny a toalety, odstraněny podlahy a obklady, čímž žalobkyně porušila své povinnosti zvlášť závažným způsobem dle ustanovení § 2291 OZ, neboť povedla zásadní stavební úpravy v bytě bez souhlasu pronajímatele a žalovaný ji tak dle ustanovení § 2291 odst. 1 OZ dal předmětnou výpověď pro hrubé porušení povinností nájemce bez výpovědní doby a vyzval ji k vyklizení a předání bytu do 26. 7. 2024, jak se z této výpovědi podává. Výpověď byla žalobkyni odeslána dne 28. 6. 2024, jak se podává z kopie obálky, a doručena jí dne 15. 7. 2024, jak je zřejmé z její doručenky. Z úředního záznamu žalovaného ze dne 18. 6. 2024 se podává že v rámci stavebních úprav byly v bytě žalobkyní měněny kachličky, dělány stopy ze sádrokartonu, přičemž v koupelně byly odstraněny zařizovací předměty, vybourány zárubně a odstraněny podlahy a obklady. Průběh stavebních prací je zřejmý z fotodokumentace (č. l. 20 p.v. až 22). Proti výpovědi podala žalobkyně dne 5. 8. 2024 námitky, a to z důvodů, které uváděla v žalobě, jak se z těchto námitek podává. Tyto námitky žalovaný neshledal důvodnými, jak se podává z jeho přípisu ze dne 5. 9. 2024. Z přílohy statutu města Brna je zřejmé, že jeho pravomoci ohledně obytných domů vykonávají jeho městské části.4. Z dohody o úpravě nájemného, ze souhlasu se stavebními úpravami z 16. 4. 2008, z přípisu žalovaného ze dne 23. 2. 2017, ze dne 22. 2. 2011 s dodejkou, ze zápisu ze šetření dne 24. 3. 2011, ze dne 25. 4. 2019 ani z evidenčního listu ze dne 1. 8. 2024 soud nezjistil žádné podstatné skutečnosti, neboť tyto důkazy s předmětným jednáním žalobkyně nesouvisí. Rovněž ze smlouvy o dílo ze dne 10. 6. 2024, z protokolu o převzetí bytu ani z fotodokumentace původního stavu koupelny soud nezjistil žádné pro rozhodnutí ve věci podstatné skutečnosti.5. S ohledem na následné právní posouzení věci soud k důkazu neprováděl výpověď , jméno FO, , konkrétních zaměstnanců jeho firmy, otce žalobkyně, místostarosty městské části , adresa, , svědecké výpovědi k prokázání stavu koupelny před a po rekonstrukci, podklady ohledně původní rekonstrukce ani metadata k přiloženým fotografiím.6. Podle ustanovení § 2291 OZ poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno. Neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží.7. Podle ustanovení § 2286 OZ výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.8. Podle ustanovení § 2290 OZ má nájemce právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.9. Na základě zjištěného skutkového stavu a po jeho právním posouzení dospěl soud k závěru, že žaloba žalobkyně je důvodná.10. V řízení bylo prokázáno, že mezi účastníky došlo ke vzniku závazkového vztahu, a to uzavřením nájemní smlouvy týkající se nájmu předmětného bytu, přičemž v tomto závazkovém vztahu vystupoval žalovaný jakožto pronajímatel a žalobkyně jakožto nájemkyně. Dále bylo prokázáno, že pronajímatel realizoval výpověď z nájmu předmětného bytu, kterou s odkazem na ustanovení § 2291 odst. 1 OZ odůvodnil prováděním stavebních úprav žalobkyní bez jeho souhlasu. Z této výpovědi je naprosto zřejmé, že toto jednání žalobkyně žalovaný považoval za zvlášť hrubé porušení jejích povinností, když ve výpovědi odkazuje pouze na ustanovení § 2291 OZ a dal ji žalobkyni výslovně bez výpovědní doby. Předmětná výpověď byla žalobkyni doručena dne 15. 7. 2024. Žaloba byla ke zdejšímu soudu podána dne 27. 8. 2024, tedy ve lhůtě předvídané ustanovením § 2290 OZ. Přezkoumávaná výpověď též obsahuje poučení žalobkyně jakožto nájemkyně o právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, a vyhovuje tedy obsahovým požadavkům daným ustanovením § 2286 odst. 2 OZ.11. Pokud jde však o oprávněnost přezkoumávané výpovědi v tom směru, zda uplatněný výpovědní důvod byl naplněn (k tomu srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4249/2016 ze dne 18. 1. 2017) dospěl soud k závěru, že žalovaným uváděný výpovědní důvod nebyl v projednávané věci uplatněn opodstatněně. Žalovaný předmětnou výpověď odůvodnil tím, že žalobkyně v bytě provedla nepovolenou kompletní rekonstrukci bytového jádra, kdy byly odstraněny zařizovací předměty, vybourány zárubně koupelny a toalety, odstraněny podlahy a obklady. Ustanovení § 2291 OZ ale dopadá, mimo jiné, na situace, kdy nájemce pronajatý byt nebo dům poškozuje závažným nebo nenapravitelným způsobem, nebo způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí. Z uvedeného je zřejmé, že bez ohledu na charakter prací, které žalobkyně v bytě prováděla, k žádnému, natož závažnému nebo nenapravitelnému, poškození pronajímaného bytu nebo domu nedošlo, naopak lze konstatovat, že výměna stávajícího vybavení koupelny a toalety předmětného bytu za nové tento byt zhodnotila, když vestavěním nového zařízení (umyv