47 C 295/2024-154 — Městský soud v Brně

I. Předmět řízení1. Žalobce se po žalovaném domáhal zaplacení částky 645 507,8 Kč, s úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně z částky 645 507,8 Kč od 21. 4. 2022 do zaplacení a s náklady spojenými s uplatněním pohledávky ve výši 1 200 Kč, a to zejména s následujícím zdůvodněním. Jednatel žalobce , jméno FO, , , tituly za jménem, jednal od 26. 4. 2021 se žalovaným o zřízení práva stavby k pozemku žalovaného ve prospěch žalobce, uzavření smlouvy mezi účastníky se (dle žalobce) jevilo jako vysoce pravděpodobné až do 27. 8. 2021, kdy si žalovaný bez spravedlivého důvodu uzavření smlouvy rozmyslel. Žalovaný je proto podle názoru žalobce odpovědný za vznik škody vzniklé žalobci podle § 1729 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jako „o. z.“).2. Žalovaný navrhl žalobu zcela zamítnout, a to zejména s následujícím odůvodněním. Žalovaný měl spravedlivý důvod pro neuzavření smlouvy, jelikož se až později ukázalo, že původně mezi účastníky uvažované podmínky byly nerealizovatelné. Původně se dohodli, že předmětem práva stavby bude pozemek parc. č. , Anonymizováno, , k.ú. , adresa, a za právo stavby bude žalovaný inkasovat stavební plat, který se měl skládat jednak 1) z fixní části v podobě částky 50 000 Kč měsíčně (navyšující se o inflaci) podle zamýšlené smlouvy o právu stavby, jednak 2) z pohyblivé části závislé na hospodářských výsledcích žalobce podle druhé zamýšlené smlouvy o finančním plnění. Nicméně návrh smlouvy o finančním plnění nebyl ani zpracován, protože ji notář nepřipravil a účastníkům na jednání dne 5. 8. 2021 vysvětlil, že ji připravit ani nemohl (protože by pro pohyblivou část stavebního platu chybělo protiplnění a že za právo stavby lze inkasovat pouze předem danou fixní platbu).II. Skutková zjištění3. Soud na základě dokazování zjistil následující skutečnosti.4. Žalovaný - prostřednictvím realitní kanceláře (, právnická osoba, – dále jako „realitní kancelář“) - nabízel svůj pozemek parc. č. , Anonymizováno, , zapsaný na LV č. , hodnota, pro obec , adresa, , katastrální území , adresa, (dále jako „pozemek“) k pronájmu (důkazy: výpověď žalovaného; výpověď svědka Mgr. , jméno FO, jakožto právníka realitní kanceláře; výpověď , jméno FO, . , jméno FO, jednající za realitní kancelář). Žalovaný měl zájem původně přibližně jen o 5leté pronajímání svého pozemku (důkazy: výpověď žalovaného; svědecká výpověď , jméno FO, . , jméno FO, ). , právnická osoba, byla ve smluvním vztahu s žalovaným, nikoli s žalobcem (důkaz: svědecká výpověď , jméno FO, . I. , jméno FO, ).5. Následně , jméno FO, , , tituly za jménem, (jednající za žalobce jako nově vznikající právnickou osobu) oslovil žalovaného (jeho jednatele – , tituly před jménem, , jméno FO, ) v dubnu 2021 s tím, že žalobce pojal (podnikatelský) záměr postavit na pozemku žalovaného svoji stavbu a tu pak pronajímat třetím osobám, čímž chtěl dosáhnout zisku ze zamýšleného pronajímání budoucí jeho stavby třetím osobám, přičemž měl zájem o dlouholeté - o 50leté - smluvní užívací právo k pozemku žalovaného, a to v rámci práva stavby (důkazy: výpověď žalobce a žalovaného; svědecká výpověď , jméno FO, . I. , jméno FO, ; e-mailová komunikaci mezi účastníky a realitní kanceláří od dubna do prosince 2021).6. Účastníci (prostřednictvím jednatele žalobce a žalovaného) se spolu ústně dohodli, že spolu uzavřou písemnou smlouvu o právu stavby, kterou rozdělí do následujících 2 samostatných písemných smluv. Žalovaný měl v písemné smlouvě dovolit žalobci postavit na pozemku žalovaného svoji stavbu, smlouva měla trvat 50 let (po uplynutí 50 let si žalovaný měl odkoupit stavbu žalobce za částku 1 Kč) a žalobce měl být povinen platit žalovanému stavební plat, který se měl skládat ze dvou částí - jednak 1) z fixní části v částce 50 000 Kč měsíčně navyšující se o inflaci (tento fixní stavební plat měl být sjednán v písemné smlouvě označené jako „smlouva o zřízení práva stavby“), jednak 2) z pohyblivé části závislé na budoucích hospodářských výsledcích (příjmu) žalobce (tato pohyblivá část stavebního platu měla být sjednána ve fyzicky jiné smlouvě – v písemné smlouvě označené jako „smlouva o finančním plnění“). Finanční plnění žalobce pro žalovaného, které mělo být sjednáno ve „smlouvě o finančním plnění“, vycházelo z myšlenky, že výše platby bude odvislá od toho, kolik žalobce v budoucnu vybere z nájmu stavby od budoucích nájemců stavby, kterou na pozemku zamýšlel postavit [do 31. 12. 2039 mělo jít o 17,2 % z příjmu stavebníka (žalobce) za kalendářní rok a od 1. 1. 2040 o 24,8 % z příjmu stavebníka (žalobce) za kalendářní rok], přičemž tato flexibilní částka měla být zjišťována z vyúčtování žalobce v tom kterém roce v budoucnu. Podle záměru účastníků sice mělo jít o dvě samostatné smlouvy, ale ve skutečnosti v obou smlouvách mělo plnění žalovaného pro žalobce být jediné (stejné), tj. poskytnout žalobci právo stavby (povolit žalobci postavit si svoji stavbu na pozemku žalovaného a tuto stavbu a pozemek žalovaného užívat po dobu 50 let) a žalobce z titulu obou smluv měl platit žalovanému částky za právo stavby. Všechny tyto skutečnosti soud zjistil z následujících důkazů: výpověď žalobce a žalovaného; svědecká výpověď , jméno FO, . I. , jméno FO, ; svědecká výpověď Mgr. J. , jméno FO, ; e-mailová komunikace mezi účastníky a realitní kanceláří; písemné Podklady ke smlouvě o zřízení práva stavby; písemné Podklady ke smlouvě o finančním plnění.7. Konstrukci (poněkud komplikovanou) dvou smluv ve shora uvedeném smyslu (tj. nikoli toliko jedinou smlouvu o právu stavby s jediným stavebním platu) účastnici zamýšleli z důvodu, že vyšli z premisy, že „smlouvu o právu stavby“ je možné uzavřít jen s pevným stavebním platem (zvýšitelným v průběhu smluvního vztahu jen o inflaci), tj. nikoli s flexibilním finančním plněním žalobce vůči žalovanému, které by se odvíjelo od až budoucího příjmu žalobce z budoucího pronájmu stavby v budoucnu na pozemku žalovaného žalobcem postavené. Tyto skutečnosti soud zjistil z následujících důvodů: výpověď žalobce; svědecká výpověď , jméno FO, . I. , jméno FO, a Mgr. J. , jméno FO, .8. Byl to žalobce, kdo nechtěl uzavřít jednu jedinou smlouvu o právu stavby, v níž by byl stavební plat sjednán v pevné výši (v konkrétní částce zvyšované jen o inflaci). To z důvodu, že žalobce nemohl předpovědět, co a kdy se stane s jeho zamýšlenými nájmy v následujících desítkách let, nechtěl se dostat do situace, kdy jej bude „drtit“ navyšovaný stavební plat, ale trh se nebude takovým směrem hýbat a on nebude schopen takový stavební plat platit, pročež dle něj bylo férové růst stavebního platu vázat na vývoj jeho budoucích nájmů, což „nenacpeme do toto stavebního platu, protože to prostě nejde. Proto ten návrh podílu z nájmu v samostatné smlouvě“ (důkaz e-mailem žalobce žalovanému z 30. 5. 2021).9. Z důvodu, že žádný z účastníků (jednatelů účastníků) není právník, tak se dohodli , že požádají – což požádali - realitní kancelář o sepsání těchto dvou smluv (důkazy: výpověď žalobce a žalovaného).10. Přitom žalovaný měl požadavek, který i sdělil žalobci, aby obě smlouvy byly s doložkou přímé vykonatelnosti (důkazy: výpověď žalovaného; svědecká výpověď , jméno FO, . I. , jméno FO, ; svědecká výpověď Mgr. J. , jméno FO, ). Tento jeho požadavek padal v průběhu jednání žalobce s žalovaným (důkaz: svědecká výpověď Mgr. J. , jméno FO, a , jméno FO, . I. , jméno FO, ). Žalovaný požadoval doložku přímé vykonatelnosti již z důvodu, že smlouva měla být uzavřena na dobu 50 let, tedy se měla týkat i jeho dědiců, a proto chtěl mít smluvní vztah jištěn doložkou přímé vykonatelnosti, když by smlouva byla žalobcem porušována (důkaz: svědecká výpověď Mgr. J. , jméno FO, ). Věrohodnost verze žalovaného o tom, že požadoval doložku přímé vykonatelnosti u smluv, podporuje i jeho e-mail ještě z doby předsoudní jakožto doby, kdy spolu ještě účastníci jednali o uzavření smlouvy a soudní spor nebylo možné předvídat (a tím si snad i připravovat půdu pro budoucí soudní spor psaním nepravd v e-mailové komunikaci mezi účastníky). Konkrétně např. jednatel žalovaného jednateli žalobce napsal dne 11. 11. 2026, že „Jen pro osvěžení paměti připomínám, že mezi výchozí parametry budoucí dohody měla patřit smlouva o Právu stavby a stavebním platu startující od července 2021 a zahrnující doložku vymahatelnosti…“ (důkaz tímto e-mailem).11. Následně účastníci prostřednictvím realitní kanceláře požádali notářskou kancelář notáře JUDr. , jméno FO, . , jméno FO, (dále jako „notář“), aby účastníkům připravila písemné návrhy shora uvedených obou smluv (tj. jak „smlouvy o zřízení práva stavby“, tak i „smlouvy o finančním plnění“), a to dle realitní kanceláří zaslaných písemných podkladů (důkazy: výpověď žalobce a žalovaného; svědecká výpověď , jméno FO, . , jméno FO, a Mgr. J. , jméno FO, ; e-mail realitní kanceláře z 29. 6. 2021; Podklady ke smlouvě o zřízení práva stavby; Podklady ke smlouvy o finančním plnění).12. , adresa, notářská kancelář zaslala účastníkům (realitní kanceláři) písemný koncept pouze jediné smlouvy v podo